集体经营用地入市障碍扫清 房企入局动力加强

（原标题：集体经营用地入市障碍扫清 房企入局动力加强）

8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。决定自2020年1月1日起施行。

在此之前，制定于1986年的《土地管理法》历经三次修改。2018年12月，修改工作进入审议程序，这距离上一次的修改工作已经过去了14年时间。“这次修改将进一步保护农民土地权益，亦体现出对农民土地权利的尊重和保护。” 十三届全国人大常委会第十二次会议表示。

对于新的《土地管理法》，全国人大常委会办公厅亦在第一时间给出了“注解”。在当天举行的发布会上，自然资源部法规司司长魏莉华介绍：“总体来看，新修改的土地管理法把农村三块地改革的成功经验全部吸收到土地管理法，在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。”

其中，集体经营性建设用地入市成为此次《土地管理法》修改的最大的亮点。“这是土地管理法一个重大制度创新，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体经营性建设用地入市是这次土地管理法修改的最大的亮点。”魏莉华表示。

中国社科院农村发展研究所主任李国祥向时代周报记者表示，新的《土地管理法》为集体土地入市提供了法律保障，但接下来，集体土地入市能否顺利推进，还要看具体实施情况，包括《土地管理法》的实施条例《土地管理法实施条例》，以及地方政策如何规定。

时代周报记者留意到，经过修改的《土地管理法实施条例》已经被列入自然资源部公布的2019年立法工作计划，并确定为“出台类项目”，有望在2019年内配合修改后的《土地管理法》出台。

李国祥在接受采访时建议，希望《土地管理法实施条例》可以细化明确农村土地入市的一些争议性问题，比如农村土地入市需要走怎样的程序；农民的权益哪些是合法的、哪些是非法的，合法权益怎样来保障等。

“土地改革是渐进式的，期待未来不断推进。” 国家发展改革委国土开发与地区经济研究所城镇发展研究室主任欧阳慧则向记者表示。

盘活农村土地迈出“第一步”

修改后的《土地管理法》删除了“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地”这一条文，同时阐明，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用”，而“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”。

在此基础上，扫除了集体建设用地不能直接进入市场流转的障碍。对此，欧阳慧在接受时代周报记者采访时指出： “在农村土地入市方面，新《土地管理法》可以说取得了巨大的进步，包括厘清了集体经营性建设用地入市的范围、程序、利益关系等。”

“但盘活我国农村土地仍然任重而道远。” 欧阳慧进一步指出，“新《土地管理法》只涉及集体经营性建设用地，这个范围比较小，可以盘活的土地规模也较小，影响和贡献有限。”

据悉，我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三种。农村建设用地又包括宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地三类。

而新《土地管理法》中明确，允许入市的是农村集体经营性建设用地。有专家指出，相较于宅基地等其他农村土地类型，集体经营性建设用地的存量较少。

时代周报记者查阅相关资料发现，目前关于农村集体经营性建设用地存量规模的权威数据，来自于自然资源部《2017年中国土地矿产海洋资源统计公报》。其中显示，截至2016年末，全国农村集体经营性建设用地存量规模大约在5000万亩以上。回溯《2016中国国土资源公报》，截至2015年末，全国共有建设用地3859.33万公顷（即57889.95亩）。粗略估计，农村集体经营性建设用地存量规模仅占全国集体建设用地总量的9%。

房企布局“关键棋”

“集体土地入市全面铺开，还需要一点时间。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受时代周报记者采访时表示。

“首先，新《土地管理法》只是为集体经营建设用地入市提供了一个法律保障，具体如何执行，还有待实施条例出台和执行的效果。其次，目前在如何利用集体土地方面，我们已经进行了较长时间的探索，但探索的成果尚未显现。”谢逸枫详细指出。

上海中原地产首席分析师卢文曦对记者表示，从开发商的角度来说，集体建设用地的地价成本是相对较低的。在政策支持下，房企也愿意去拿这样的地来进行开发。此前我国也开展了一段时间的集体土地入市试点，但效果似乎不尽如人意。主要原因在于，之前集体土地入市的原则、规范尚未出台，只能靠各地摸索，以及集体土地入市后的建设范围有限，基本上限制用于工业、商业、租赁住宅、共有产权房等，此类物业开发难度高，限制了企业参与。

今年6月，上海首个利用集体土地入市建设租赁住房的项目正式开工。此前，2018年12月，北京市规划和自然资源委员会还挂出三则地块出让公告，首次尝试利用集体经营性建设用地建设共有产权住房。

“尝试很多，但成果尚未大现。”多位专家向时代周报记者表示。同策研究院研究总监张宏伟指出，“上海集体建设用地建设租赁住房从2017年开始试点，2018年10月才成交第一幅用作建设租赁住房的土地，而2019年6月才开工。从推进情况来看，数量不多，速度较慢、效果尚不明显。”

“但集体土地利用仍是一个充满机会的领域。当前，万科、恒大等品牌房企都在布局。”谢逸枫指出，“对于城市来说，集体经营建设用地入市带来的新增市场供应面积还是比较可观的。在北京、上海、广州等地，集体经营建设用地几乎占到了城市可建设面积的一半以上。”

谢逸枫建议，对于集体经营建设用地的开发，房企可以配合政策建设租赁性住宅或者商业用地，以及将集体经营建设用地项目打包成金融资产进行盈利，或者采取“产业+特色小镇”的开发模式。