“TOD”模式成中国房地产新蓝海 市场总量或达20万亿

《企业透明度报告》郑小琳

房地产行业除了看规模外，还有很重要的一点是看细分领域的产业，比如：TOD（公共交通为导向的开发）就是一个细分领域，它以城市交通带动地产的发展，正如我们看到很多地铁上盖物业都是TOD的代表。  

数据显示，截至2018年底，全球72个国家有493个城市已经开通了地铁，里程超过26100千米。国内2018年一共开通了187条轨交，运营里程达5766.7千米，运送旅客超过184亿人次，而这些数据对于TOD的发展又有何重要意义？在日前由《每日经济新闻》主办第九届中国价值地产年会上，多位房企高管对此展开了讨论。

20万亿蓝海里的“TOD”

“在当下商业发展模式里面，TOD模式能够创造强黏性消费力。”京投发展总裁高一轩对此认为。

他表示，轨交虽然是一个细分市场，但也是一个非常重要的蓝海市场。截至目前，全国轨交基地的量就有400亿左右，目前规划的有100多个轨交基地，平均开发的规模都在50万平米以上，由此折算就是4万亿。（这里面还不包括轨道站点的一体化及站点紧密结合的那部分）

“另外，北京刚刚梳理完，轨交站点一体化的项目有84个，这是一个巨大的市场。如果加上这部分，这个市场的容量大概是10万-20万亿，爆发力惊人。”在高一轩看来，未来房企深入这个领域的话会获得非常持久而深远回报的领域。

越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研也表示，如果从以公共交通带动城市发展这个角度来看，TOD对于房地产企业确实是很大的机会。

他指出，由于城市投入更多的资金修地铁，因此产生更多的地铁站点会拉动周边区域的发展，城市发展进程就会不断提速。这对企业来说就有更多的城市选择，城市里面区域的选择，甚至是项目的选择。

“以广州为例，现在广州地铁是400多公里的运营里程，未来将会超过1000公里运营里程，会产生更多的地铁站点，包括各种设施，而越秀地产也是坚定看到未来这块发展空间，今年跟广州地铁开展了合作，一起推动广州市新一轮轨道交通的发展。在大湾区，越秀地产轨交业务未来会占到整个公司一半以上的业务。”

周转慢、高门槛

虽然TOD对于城市发展有着良好前景，但能否做好也与不同房企能力有关。 “并不是所有的房企都适合干TOD，之所以开始我们会去干TOD，是因为我们跟地铁之间有非常紧密的合作关系，毕竟我们是大股东。” 高一轩表示。

其次，TOD不符合传统标杆房企在做项目的时候操盘的一系列思路和规范，因为传统标杆房企是产品的标准化、设计的标准化。如北京的第一个TOD项目是郭公庄车辆段，那时候地挂出来的时候是没有人要的。”

此外，无论从前期的手续、地铁的接驳还是管理体系上来看，TOD的周转都是非常慢的。

“标杆房企在每个城市都同时有10-20个盘，一个总经理要监管很多项目。但是TOD项目是必须专人专班的，从地铁的运营安全到所有手续的审批，到接驳，到产品的打造必须要专业的人来干。这就取决了很多房企都说要参与TOD，但真正坚持下来的，我们做了十年的时间，从2009年开始到现在，把这个事作为唯一的商业模式来打造。” 高一轩说。

张研认为，不是所有的房企都适合做TOD项目，特别是车辆段的上盖开发，因为不是标准化的，不可能做到快周转，而且地铁保护的要求也非常高，包括在盖上的施工通道，材料垂直运输的问题等一系列施工上的要求。越秀和广州地铁都是广州市的企业，合作从前期很早就开始了，很多东西都是要前置的，盖上物业和盖板的设计都是要前置的，是要高度融合的，因此，TOD确实不是一般的房企能够参与的。”

58安居客房产研究院首席分析师张波则指出，TOD是一个大蓝海，有可能市场份额会非常高。不过，这是一个要花很多的时间、精力，甚至交很多学费，但将来也会给企业带来持续的、长久的、稳定的现金收益。（企业透明度报告出品）■