抢占都市圈红利 华夏幸福缘何成为地产行业“投资价值第一”？

《投资者网》郑小琳

5月13日，在中国指数研究院发布《2020上市房企排行榜》中，华夏幸福基业股份有限公司（下称“华夏幸福”，600340.SH）位居多榜前列，以《2020沪深上市房地产公司投资价值TOP10》为例，华夏幸福位居榜首，《财富创造力排名榜》中，华夏幸福跃居龙头房企，位列第四。

同时，在由投资者网发布的《2019年度地产价值榜TOP50榜》上，华夏幸福以卓越实力荣膺TOP14宝座。华夏幸福缘何获奖频频？在龙头房企纵横捭阖的时代，华夏幸福凭何位列投资价值榜首？

公开资料显示，创立于1998年的华夏幸福，经历22年风雨后，目前已成为中国领先的产业新城运营商。伴随着中国进入“都市圈”发展新时代，站在城市发展风口上的华夏幸福，2020年也将迎来“产业新城及相关业务+商业地产及相关业务”双轮驱动式的新发展。

横纵剖析：ROE领先全行业 投资价值第一

股神沃伦·巴菲特谈及投资逻辑时，曾说道：“好的企业比好的价格更重要。”在房地产行业，如何来筛选“好”的企业？2019年，步入白银时代的房地产行业，在经历规模扩张后，已逐渐回归经营本质，在此基调下，“好”的企业往往能够经受资本市场的重重考验，正如：华夏幸福。

首先，从最重要的基本面来看，过去5年华夏幸福的业绩增长一向稳健，营业收入复合增长率达到29%，净利润年复合增长率达到32.1%。2019年华夏幸福销售额迈入千亿，业绩增速上，也迎来“高质量”的稳增长。

财报显示，2019年华夏幸福营收1052.10亿元，同比增长25.6%；归母净利润146.12亿元，同比增长24.4%。专业房企研究机构克而瑞指出，2019年50家典型上市房企归母净利润增速在14.9%，华夏幸福超20%的增速明显领跑行业。

具体表现在业务上，在当下房企普遍存在“区域依赖”特性下，华夏幸福在2019年有着巨大的“蜕变”。2019年华夏幸福环北京区域收入 579.79 亿元，增长稳定；环北京以外区域收入 467.19 亿元，涨幅明显，同比增长超80%，其中，京外区域收入占总收入比例从2018年的30.82%提升至去年的44.62%，区域依赖风险明显降低。

其次在盈利能力上，以衡量企业盈利能力强弱的常用指标ROE（净资产收益率)为例，2019年华夏幸福ROE值为35.7%，位居行业领先水平。东方证券研究显示，2019年A+H 股中的 147 家上市房企的 ROE 值在11.7%，其中，大型房企、中型房企和小型房企的 ROE 分别为 13.4%、11.4%、6.7%。在行业盈利能力均值处于7%-14%的区间下，华夏幸福的ROE却一骑绝尘，居于行业领先位置。

除此之外，以同样体现盈利实力的毛利率指标分析，华夏幸福高达43.68%水平毛利率仍高于整个地产行业。据克而瑞数据显示，2019年房企盈利能力面临下行压力。50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点，毛利率中位数为28.8%，同比下滑2.8个百分点。

最后，在投资回报层面，谈及华夏幸福时，国内一位投资者直言：“每年能拿出超30%净利润来分红，在A股简直罕见。”需要指出的是，在投资回报上，过去五年来，华夏幸福一直都坚持“高分红”，现金分红比例为行业内最高。公告显示，2019年，华夏幸福拟向全体股东每10股派发现金股利15元(含税)并以资本公积金每10股转增3股，现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。

紧跟时代：抢占“都市圈”时代发展红利

继2019年2月，国家发改委公布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》后，两会期间，中央层面再次指出，要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。可见，热门的“都市圈”概念已成为当下城市发展的主要方向。

正如国务院发展研究中心原副主任刘世锦所言：“今后5年到10年，我国最大的结构性潜能是都市圈和城市群加快发展。”同时，在大力发展中心城市、都市圈的背景下，全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希在两会期间，提出建议：“推广‘开发性政社合作模式’（国际PPP模式+中国创新相结合），促进经济复苏”。

在刘尚希看来，开发性政社合作，以实现区域可持续发展为目标，在政府和社会资本建立长期合作关系的前提下，具有很强的造血机能，可促进地方政府职能转变，降低地方财政风险，改善城市环境，提升居民生活水平。

值得注意的是，华夏幸福多年来的都市圈战略眼光恰好与上述政策红利及发展建言不谋而合，这在一定程度上，也反映“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的可持续发展理念一直紧跟时代及城市发展的步伐，尤其是固安、南京、杭州、合肥等多个产业新城在国内外都声名显赫。据《投资者网》从固安、南京实地考察来看，固安吸引了多家国内外知名的新型显示、航空航天、生命健康产业，形成了非常成熟的产业链配套；南京溧水产业新城在新能源及智能网联汽车产业群方面形成集群效应，其吸引了比亚迪、欣旺达等近百十家知名企业。

2020年，华夏幸福表示，将打造“3+3+N”核心都市圈格局。具体来看，第一个“3”指在精耕“京津冀都市圈”的基础上，布局“长三角都市圈”和“粤港澳都市圈”；第二个“3”指推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈；以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈等N个潜力都市圈。

截至2019年末，华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到32个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。同时，2019年华夏幸福新增土地的67.1%位于环京以外区域；其中，长三角区域达28.5%。这意味着，在加速京外布局基础上，环京外土储将为今年的战略定位贡献主要力量。

放眼2020：“产业新城+商业地产”双轮驱动发展

谈及华夏幸福的新战略，董事长王文学在2019年业绩发布会上曾详细介绍：“经过董事会和经营层的共同努力，我们已经达成了共识，公司的战略定位是成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。”具体而言就是未来的华夏幸福将会积极发展产业新城、商业地产这两大平台，实现产业新城及相关业务、商业地产及相关业务“双轮驱动”。

其中，产业新城作为华夏幸福传统业务，公司联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东认为，“没有理由不把它做得更好。”以京津冀都市圈的霸州产业新城为例，地处京津雄“黄金三角”中部核心功能区的霸州，域内交通体系完善，随着距离仅30公里的大兴国际机场的通航，霸州都市食品产业园区也将迎来发展红利。目前霸州在华夏幸福产业集群模式下，已引入食品类企业35家。如：世界500强益海嘉里，“中华老字号”北京稻香村，知名餐饮品牌海底捞等优质企业，总投资超120亿元，初步形成了龙头企业为引领，中小企业集聚发展的良好态势。

历经近20年的打磨，华夏幸福的产业新城模式逐渐进入成熟期。2019年，华夏幸福产业新城园区招商签约近2000亿元，所建设运营的产业新城中，22座已进入成熟期，成为公司稳定现金流的重要贡献点。

除此之外，商业地产业务领域，吴向东介绍，“商业地产以数量而言，中国重要的城市有一点供过于求，但商业地产虽然数量多好的很少，这是问题也是机遇所在。所以华夏幸福方向就是‘好’，好城市，好地段，好条件、好产品，好服务、好回报。”

在外界看来，拥有逾26年企业管理及商业地产营运经验的吴向东，在一手缔造万象城后，会不会再造一个明星项目？作为商业地产领域的巨擘，吴向东亲自“操刀”华夏幸福旗下商业板块，市场方面显然十分期待。

吴向东指出，2020年华夏幸福包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等新业务，将会逐一落地，“华夏幸福将在新战略指导和要求下，在新的领域、新的地域，采用新的模式，全面覆盖北京、上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都等8个城市，我很有信心。”（思维财经出品）■