超500亿元债务压顶 力高集团“借新还旧”何时走出债务泥潭

《投资者网》郑小琳

继5月28日晚间，力高集团（香港）有限公司（以下称“力高集团”，01622.HK）明星总裁王卫峰离任的消息公布后，力高集团的经营现状再度被推至台前。

“拿地、扩储、增收，总裁离职.......”最近两年，预冲规模的力高集团开启了高扩张路线，土储面积不断增加，规模体量逐渐变大，销售额稳步增长至270亿阵营。显然，高扩张模式满足了力高对规模追逐的“野心”。

不过，伴随着规模的高速扩张，房企的负债水平也同步上涨，包括力高集团。2020年受国内融资趋紧、房企偿债高峰影响，缺乏融资优势的力高集团开始采用“借新还旧”的方式以应对债务难题，但这种方式能否助其走出“负债泥潭”？面对居高不下的融资利率，集团方面如何保证高昂的利息不会侵蚀利润？高扩张模式给力高的发展带来影响？

针对上述疑问，《投资者网》致函力高集团投资者关系部，但公司方面一直未作回应。

高扩张下 530亿元债务压力颇大

力高集团在2012年喊出全国化扩张计划后，一直动作不大，直到2018年，才开始大幅拿地，走起了高扩张的步伐。今年一季度，公司实现合约销售约为38.74亿元，同比减少15.73%，建筑面积约48.7万平方米。

从近两年来看，2018年至2019年，力高集团土储面积分别为999.64万平方米、1456万平方米，同比增长104.58%、45.7%，从土地储备总面积可以看出，一直在不断扩张。

而高扩张下，力高集团的整体负债也在一路飙升。2019年力高集团负债总额为529.75亿元，较2018年的284.8亿元，同比大幅增加86%；其中，非流动负债53.3亿元，同比小幅增加2.5%，流动负债为476.45亿元，较2018年的232.82亿元同比增长超1倍。

债务结构上，截至2019年底，力高集团在一年内需偿还的短期借款达到120.87亿元，较2018年的60.21亿元相比翻了1倍，账面现金（包括受限制金额）为150.60亿元，整体偿债压力较大，加上2019年反映力高集团短期偿债能力指标的两大指标——流动比率、速动比率，正在不断下滑。2018至2019年公司两大指标分别下滑0.16个百分点、0.11个百分点至1.25和0.54，这也反映出，力高集团的短期偿债能力正在逐步减弱，偿债压力不断增加。

2019年力高集团销售额达到274.12亿元，同比分别增长24.7%，实现收益86.02亿元，同比增长27.7%;公司所有者应占溢利10.35亿元，同比增长4.5%，整体业绩增速平稳，但相对头顶500亿的负债而言，力高近10亿元的净利润及86亿的收入，似乎有些杯水车薪。

“由于前期过度追求规模化，导致前期负债水平过高是不少房企都会面临的问题。不但中小房企会因此产生经营困难，不少大型品牌房企也会因过于激进导致企业面临困境。另外，由于土地价格提升，以及各地限价的政策影响，房企的毛利率下滑在不少项目和城市都表现得较为明显，如果融资的规模大，成本高则会直接影响到企业的财务费用以及资本化利息的表现，不但拉低净利率水平，甚至会导致房企产生更大亏损。”58安居客房产研究院分院院长张波向《投资者网》表示。

同时，知名地产分析师严跃进表示：“房企因追求规模扩张，导致债务飙升，在一定程度上是存在风险的，随着整个房地产行业不确定性增加，债务压力较大的房企尽管从短期来看，可能有能力来化解债务压力，但如果房屋销售市场出现一些不可预料性问题，抗风险能力较弱的企业则可能出现经营困境甚至陷入‘瘫痪’窘境。”

利率攀升凸显融资成本高企

6月2日，力高集团发布公告称，以现金要约购买高达最高接纳金额的发行在外的2020年到期的11.0%优先票据及受限于（其中包括）新发行条件已经完成。同时，于本公告日期，根据要约购回的2020年票据注销后，仍未偿还的2020年票据本金总额为1.9亿美元。

（投资者网整理）

需要指出的是，2019年，积极偿债的力高集团增发行过多笔美元债。资料显示，2019年1月10日，力高发行2.5亿美元13.5%优先票据；4月23日发行1.8亿美元9.875%优先票据；12月4日发行2.5亿美元11.5%优先票据，2020年5月20日，力高集团发行2023年到期的1.5亿美元13.0%优先票据。

而针对发债用途，力高集团表示，主要用于若干现有债务再融资其他一般公司用途。这意味着，对于此前发行的多笔债券，力高集团主要用来“借新还旧”。2020年是房企偿债高峰期，“借新还旧”是目前大多数房企采用的普遍偿债方式。

但与多数房企有些不同的是，力高集团目前发行的多笔海外债，融资利率都比较高，在9.88%至13.5%，融资成本处于行业较高水平，不仅如此，据机构此前统计的2019年1至10月份海外债利率榜单显示，力高集团的平均融资利率为9%。从2020年几次发债可以看出，公司融资成本正逐步上升，融资难度加大。

“从房企今年的融资来看，借新还旧的现象的确普遍存在，一方面是由于短期偿债压力的提升，导致房企不得不通过‘借新’的方式来缓解压力，另一方面由于融资难度增大，融资成本的高企在今年表现也尤为明显。”张波称。

在他看来，借新还旧本身可以帮助房企暂时性应对资金压力，但长远来看，依然需要稳健的财政政策，才能有利于房企更好发展，过度追求规模化并非企业发展的最好路径，目前降低负债水平、降低财务风险显得较为重要，尤其是高利率水平的负债规模需要严格控制，以最大限度减少相应风险，具体来看，企业可以通过项目转让、项目合作的方式来减轻负债，以回归高质量的经营初衷。（思维财经出品）■