招商蛇口“逆势”拿地近500亿 2500亿目标背后多项指标持续下滑

《投资者网》郑小琳

6月15日，经过796轮竞价“厮杀”，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”，001979.SZ） )将江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中，溢价率超过138%。

在徐州拿地，或只是招商蛇口规模扩张的一个缩影。据观点等第三方地产机构平台不完全统计，2020年开年至今，招商蛇口拿地金额超过472.16亿元，新增土储面积排名位居行业第11位。

整体来看，招商蛇口近年来因扩张提速，规模更上一个台阶，但需指出的是，在规模得到提升之际，招商蛇口的各项业绩开始持续放缓，包括公司营业收入、归母净利润、毛利率、扣非净利润等多项指标均创近年来新低，业绩增速不容乐观。

当前，疫情的阴霾尚未完全散去，而依旧保持扩张态势的招商蛇口，其各项业绩指标是否能逐渐“转晴”，今年公司的2500亿目标会顺利达成吗？《投资者网》就拿地扩张、业绩等相关问题致电招商蛇口副总经理兼董事会秘书刘宁，但接听后不久，对方快速挂断电话，对相关问题公司也一直未予以回应。

全年拿地或超千亿元

2020年一季度，受新冠疫情的拖累，地产行业表现低迷，各大房企拿地速度有所减缓。据中指研究院统计，20家品牌房企累计拿地3199万平方米，同比下降47.6%；累计拿地金额为2012亿元，同比下降30.9%。

但招商蛇口拿地速度并未放慢。据观点数据，2020年开年至今，招商蛇口合计在公开市场拿下33宗地块，总土地价款达到472.16亿元。

具体来看，2020年1月，招商蛇口的拿地扩张计划开始“启动”。公开资料显示，1月招商蛇口在土地市场新获取西安、东莞、南通3城共4个项目，合计新增建面积83.7万平方米，对应地价81.4亿，拿地区域集中于城市圈及中西部重点。

2月在疫情最为严重的期间，招商蛇口仍新获取杭州、成都2城共3个项目，合计新增建面77.4万平方米，对应地价47.9亿元。

3月，在楼市逐渐复苏、项目开始正常运转之际，招商蛇口扩张力度加大，一连拿下深圳、广州、成都、无锡等7城共12个项目，合计新增建面164.8万平方米，对应地价88.0亿元。

4月、5月，招商蛇口先以成交总价43.07亿元竞得一宗上海市青浦区徐泾镇的项目。随后公司新增苏州、哈尔滨、南宁、汕头、广州、重庆、武汉、郑州、南宁（以拿地时间排序）等10城共11个项目，合计约新增建面192.7万平方米，对应地价227.4亿元。其中，招商蛇口最高以58.87亿元的价格拿下武汉市硚口区P（2020）022号项目，溢价率约为0.86%。

除此之外，6月15日，经过796轮竞价“厮杀”，招商蛇口以溢价率超过138%将江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中。从今年以来的拿地动作来看，该企业一直在不断扩张，整体表现较为激进。

招商蛇口总经理蒋铁峰在4月21日的投资者交流会上公开表示，2020年公司销售目标为2500亿元，同比增长13%，预计全年可售货值超过4000亿元。

58安居客房产研究院分院院长张波向《投资者网》表示：“近几年招商蛇口的发展速度有所放缓，主要体现在整体营收增速放缓以及周转率偏慢，拉动整体规模化增长亦偏慢。尤其是存货周转率2019年出现下降，显示出其销售节奏变慢，但招商蛇口自身依然有着较强的追赶诉求，从其今年拿地较为激进的方式即可体现出来。”

在张波看来，从今年的土地市场来看，优质土地抢夺激烈，城市间分化持续的格局，部分城市的土地溢价率逐步提升，当下的土地市场并不能定义为“抄底”的好时机，但土地价格整体走稳的趋势，加之二季度部分城市楼市热度快速回升的背景，拉动房企拿地表现更为积极。

需要指出的是，蒋铁峰在4月21日还透露：“2020年拿地金额应该会超过2019年”，以此分析，今年招商蛇口的拿地金额或将超过千亿元。截至2019年末，招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市获取79个项目，拿地金额为976亿元。

增速放缓、多项指标不容乐观

4月29日，招商蛇口发布2020年一季度报，营业收入117.97亿元，同比增长171.2%；归母净利润5.4亿元，同比下降79.5%，降幅较去年同期扩大；毛利率为25.6%，同比降低8.1%，净利率为5.6%，同比降低55.6%。

对于归母净利润的大幅下滑，招商蛇口表示，主要系上年同期本公司之子公司深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.26亿元，剔除前述原因，本报告期归属于上市公司股东的净利润与去年同期相比增长34.44%。

事实上，在保持规模增速的背后，招商蛇口近年来的业绩增速开始不断放缓，经营指标不容乐观。以营收为例，财报显示，2017年-2019年，招商蛇口营收增速依次为18.02%、16.25%、10.64%；归母净利润增速依次为28.06%、20.42%、5.20%，增速不断放缓，甚至创下历年新低。

2019年，招商蛇口毛利率为34.65%，较2018年下降4.84个百分点，同样为2017年以来最低水平。同时，扣非净利润增速方面，2017年、2018年分别为32.67%、23.04%，增速呈放缓态势，到了2019年，放缓态势明显，其扣非后净利润增速同比下降了14.55%至8.49%。从2017年的32%下滑至2019年的8%，可见，近三年招商蛇口扣非后净利润增速也呈不断放缓的趋势。

此外，受新冠疫情影响，招商蛇口前5个月的销售面积也同比减少。公告称，2020年1-5月，公司累计实现签约销售面积335.79万平方米，同比减少8.50%。以2020年公司2500亿元的销售目标计算，今年前5个月，招商蛇口仅完成年度目标的31.26%。

“招商蛇口整体营收放缓的态势从2019年延续到了今年一季度，这一变化或由两方面原因导致，一方面和开发进度以及财务状况有一定关系，另一方面则可能出于战略层面考虑，对于部分项目延缓上市时间以取得更好的回报。无论如何，总体销量下滑过大，变动较大都应予以关注，将不利于企业整体现金流的稳定，以及企业的有序发展。”针对近年来的业绩放缓，张波向《投资者网》表示。

不过，整体来看，虽然招商蛇口近年来扩张提速，规模无疑会更上一个台阶，但规模增长背后隐现的“痛”是各项业绩的持续放缓，。不言而喻，2020年招商蛇口将加快扩张的步伐。那么，在疫情阴霾尚未完全散去之际，招商蛇口的各项业绩指标未来能否“转晴”，今年的2500亿目标会顺利达成吗？《投资者网》将持续关注。（思维财经出品）■