南京、宁波连夜出台调控新政 “躁动”楼市将何去何从？_财经频道

（原标题：南京、宁波连夜出台调控新政 “躁动”楼市将何去何从？）

继深圳楼市调控新政落地后，南京、宁波两市连夜出台楼市新政。

南京：离异两年内购房按离异前家庭套数计算

和深圳一样，此次南京新政出台前市场已有相关传言。

7月23日凌晨，南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”）。

根据上述通知：七部门为落实“房住不炒”、“稳预期”，从土地、刚需、限购、热点楼盘、精装房、房产中介、购房资格、房地产媒体以及相关部门等9个方面出发，联合发布9项收紧楼市的措施。

在南京房地产学会会长吴翔华看来，“宁九条”对楼市影响很大，每条都有针对性，属于对前段时间市场热度升高的一种撞击式反射，也是给过去的一些正常打补丁。

具体来看，土地市场严格执行“限房价、竞地价”的出让模式。依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。此举意在改变多家开发商哄抢优质地块的局面，避免造成土地市场过热。

和杭州新政倾斜无房家庭一样，南京也要求优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。吴翔华认为，这是避免摇号误伤刚需，向无房者定向配售。其认为，这条规定对改善类尤其是高端改善项目不会有太多影响，主要影响在于刚需类项目，有房家庭摇到此类项目的概率会进一步降低。

不同于很多城市为堵离婚买房而采取金融方面限制，此次南京规定夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这也意味着，自离婚之日起2年内，若家庭名下无房，夫妻双方离婚后都可购买“首套房”；若家庭名下有一套房，夫妻离婚后名下无房的一方，可以购买“首套房”；如果家庭名下有2套房，则夫妻双方离婚后都没有购房资格。

不同于上面政策对刚需类项目的影响，吴翔华表示，假离婚取得购房资格的漏洞被堵上，对于改善类尤其是高端改善类项目的影响巨大，投资客比例高的板块也会有沉重打击。

对于购房者曾遇到的“线下售楼处说售罄，网上房地产却显示有房可售”的情况，新政也予以了规范，要求加强热点楼盘销售管理，对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，开发企业制定针对性销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示，确保销售进度与南京网上房地产公示同步。在吴翔华看来，该项规定主要是针对开发商，降低热点板块和价格倒挂的项目的热度，但其预判即便有前几条约束，定价倒挂明显的项目市场热度依然会较高。

宁波：50%新房房源倾斜无房家庭

紧随深圳调控步伐的不仅有南京，宁波也祭出楼市新政。7月22日，宁波市住房和城乡建设局、自然资源和规划局发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》（下称“《通知》”）。

对于购房资格，《通知》称，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内的无房家庭可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

无房家庭还需要满足家庭成员之一具有市六区户籍；或近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险；或本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。

相较南京，宁波要求房源对无房家庭倾斜的力度更大。

根据《通知》，市六区符合销售条件的住宅项目或批次，开发商要在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源（按套数计）供无房家庭优先认购，并通过市房产交易信息服务网公示拟销售项目情况，本项目或批次推出套数、可供“无房家庭”选购的套数，购房意向登记的条件、途径等信息，购房意向登记原则上不少于3日。

该政策是对7月6日出台的《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（甬建发〔2020〕56号）的补充，主要是重点保障居民自住需求，向符合条件的无房家庭倾斜。

为了保证公平公开，《通知》一方面要求开发商在宁波市房产交易网上公示拟销售项目基本情况，本项目或批次推出房源总套数及可供无房家庭选购的套数，购房意向登记的条件、途径、起止日期等信息，购房意向登记起止时间原则上不得少于3日。

易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，此次宁波政策至少说明了一点，限购只是一种方式，而优购才是更深的更重点考虑的内容。此前宁波限购政策有效地打击了各类炒房需求，而此次优先购房的政策，实际上保障了各类刚需的购房权益。当然，类似优先购房的政策，也防范了炒房的风险，包括限售政策的引入。应该说，宁波此类政策对于一些库存去化过快的城市是有借鉴意义的，至少有助于减少刚需购房的压力。通过“限购+优购”政策的组合拳模式，有助于落实房住不炒和支持合理住房需求的政策导向。

楼市“躁动”引调控

上海中原地产首席分析师卢文曦认为，市场躁动是调控出台的一大因素，此次出台调控的南京和宁波都是今年以来楼市升温显著的城市。

中国指数研究院数据显示，百城房价榜单中，今年6月份，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市，涨幅位居全国第一。

上半年，宁波土拍市场火热，118宗经营性用地出让，总出让建面930.4万平方米，出让金640.3亿元，楼面均价6883元/平方米，平均溢价率30.84%。其中，出让宅地（含商住）77宗，总出让建面718.2万平方米，出让金598.1亿元，楼面均价8328元/平方米，楼面均价同比上涨37.2%，平均溢价率32.31%。

6月绿城拿下的鄞州区JD07-05-08（明楼地段）地块，楼面价更是高达32520元/平方米。

有宁波当地地产人士对《国际金融报》记者表示，宁波楼市的火爆并不意外，房价走势素来有“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法。

去年宁波实现GDP11985亿元，排名全国第12，仅次于南京。同年，宁波常驻人口更是增长至34万人，在全国主要城市常住人口增量排行榜上位居第4，仅次于杭州、深圳和广州。加上去年底宁波放宽了落户条件，5月初宁波给予“舟山户籍同城化待遇”，这也意味着，更多的人口拿到了宁波户口。大量外来人口流入，也会衍生出庞大的置业需求，进一步催热房地产市场。

因此，上半年宁波楼市的量价齐高，一片火热的景象。

南京楼市上半年的升温丝毫不逊于宁波。

国家统计局披露数据显示，4-6月，南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%，其中4月环比涨幅居70个大中城市之首；同一区间，同比涨幅分别为4.5%、5.0%、6.1%，逐渐呈走高之势。

南京网上房地产数据显示，即便受到疫情影响，今年上半年南京新房（含六合、溧水、高淳）成交量达35269套，认购41360套，同比成交量上涨3.5%，认购量上涨8.4%。成交价格方面，南京一二季度整体成交均价企稳在25641元/平方米的高位。其中，6月份南京新房认购量达11306套，成交7918套，环比认购上涨19.6%。

与此同时，南京更出现了“万人摇”的火爆场景。

5月底，位于江北核心区的江畔都会上城项目摇号清册出炉，共计收获11890组有效报名，其中992组参与67套人才优选房摇号，中签率约6.8%；10898组参与156套普通房源摇号，中签率只有1.4%。

甚至有消息称，江畔都会上城的报名系统由于报名人数过多曾一度瘫痪，“万人摇号盘”的名号也不胫而走。

据了解，江畔都会上城上一次加推是去年12月份，共计推出492套房源，均价为30500元/平方米，超5000人陪跑，中签率仅8.5%，开盘当天所有房源全部售罄。

虽然此次价格相比前期均价上涨约807元/平方米，但仍有近1.2万报名参与摇号。这也是南京今年的首个“万人摇”的项目。

不仅如此，南京溧水万达广场的价格也倒挂超3000元/平方米，同样引来大批购房者报名摇号，中签率低至16.6%，系统也一度不能提交。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，上述两市的新政对于中短期房价稳定将起到一定作用。同时在深圳、南京、宁波多地楼市政策接连升级的情况下，张波预判，三季度会有更多城市跟进，尤其是有“万人摇”和房价上涨过快表现的城市。

卢文曦则认为，南京、宁波的新政主要倾向于规范市场秩序，类似假离婚等其实对于市场正常交易存在干扰成分。从效果来看，价格短期内很难降下来，主要还是先把成交量控制下来，让房价上涨速度减缓。