星河商置二度冲上市 母公司500亿押注产业地产路在何方

《投资者网》郑小琳

7月20日，深圳市星河商用置地股份有限公司（下称“星河商置”）向港交所发起了二次IPO冲刺，其上市平台名称继续沿用了“星盛商业管理股份有限公司”。

这是深圳老牌地产星河集团董事长黄楚龙控股的一家物业，该物业在2016年新三板上市后，经历了摘牌，今年1月份递表后失败，现在坚定上市的星河商置开始二次上市。

在资本市场，商置及物业板块的上市、发展及未来，与其母集团经营发展密不可分。显然，在深圳人眼中，以“COCO Park”系列出名的星河商置很大程度上代表了星河集团的形象与特点。

二次“打包”上市

星河集团是一家有着32年发展历史的深圳老牌房企，业务涉及地产、金融、产业、置业、物业等五大板块，实控人为黄楚龙。星河集团的物业板块为智善生活（836397.OC）已在新三板上市。

星河分拆物业上市始于2016年，彼年星河的“两子”，一个是上述物业板块的星河至善生活，另外一个是黄楚龙实际控股的星河商置。

自2019年7月从新三板摘牌后，黄楚龙把星河商置上市的方向转向港交所。今年1月份，在新冠疫情肆虐之际，星河商置向港交所迈出了上市的第一步——递交招股书，半年时间过去，伴随着招股书的“失效”，星河商置开始二度递表。

7月20日，星河商置向港交所递交二次招股书，即在首次招股书的基础上，更新了经营数据及面临的一些新情况，整体变化不大。 

从最新的业绩基本面来看，星河商置的规模在行业内尚属小型，近八成收入主要来源于星河集团及旗下物业星河至善生活，招股书显示，2017-2019年间，星河商置实现收入2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元；2020年前四个月实现收入1.36亿元，较上年同期的1.24亿元所上涨，整体规模从同行相比偏小。

2017-2019年间，星河商置整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%；截至2020年4月30日，毛利率水平上升至60.2%，净利润率也达到32.9%。

关于上市的想法及其公司未来发展，《投资者网》联系了星河集团品牌部及星河商置上市部门相关工作人员，对方表示：“目前以统一公告内容为准。其他不便回复。” 

星河商置的经营模式主要侧重于商业管理服务方面：为商业项目提供经营管理服务、管理输出服务、联营服务，公司主打“轻资产”运营路线，名下没有自持的物业。

目前星河商置旗下有五大品牌提供商业运营服务，包括城市型购物中心COCOPark、区域型购物中心COCOCity及iCO、社区型购物中心COCOGarden以及高档家居布置购物中心“第三空间”。

以星河购物中心COCOPark为例，深圳福田星河COCOPark是公司的标杆项目，也是星河商置运营购物中心的一个起点。自2006年开业起，因地处深圳福田中央CBD的核心地段、及带有“中国首个公园情景式购物中心”的光环，星河COCOPark多年来日客流量超2万人。

正是基于星河COCOPark成功的运营经验，星河商置开始把这一商业模式向外输出及进行多地“复制”。目前其品牌项目遍及深圳、广州、惠州、常州、普宁、鄂尔多斯、恩施等多地。

招股书显示，截至2020年4月30日，公司业务扩展至中国17城，管理商业项目合共45个，其中25个位于大湾区（16个位于深圳）、8个位于长三角地区、5个位于华中地区及7个位于其他地区。

据悉，未来五年，星河商置计划将以“珠三角”、“长三角”为核心，布局经济发展良好的二、三线城市，实现输出商业服务项目 30 个以上，运营面积超过 200 万平方米。

不过，星河商置管理运营的项目资源主要还是来源于星河集团，依赖其获得的收入占比超八成，这意味着目前来自第三方的业务及收入占比仍很小。同时，从目前大多数项目聚集深圳的态势来看，随着星河商置多地拓展，其未来收入是否可持续？星河商置将综合商业项目进行多地“复制”是否能造出多个“深圳COCOPark”？这都是市场存疑之处。

从市场情况分析，星河商置品牌模式的外拓之路并不顺利，但基于深圳COCO Park的成功经验，星河商置仍在积极外拓。

500亿准备投向哪里

星河商置背后的黄楚龙，是位传奇人物，他花了41年时间缔造了自己的千亿帝国。

2019胡润百富榜上，现年60岁的星河集团创始人兼董事长黄楚龙以身家300亿位居榜单第100位。今年3月20日，黄楚龙以390亿元财富跻身《2020胡润全球房地产富豪榜》第40位。 

1989年，黄楚龙从政府辞职，向商界转型。1998年，星河“三明珠”系列产品——星河明居、星河雅居和星河华居获业界认可，2002年黄楚龙拿下了深圳东山珍珠岛改组项目，次年黄楚龙又收购深圳中心区福田星河COCO Park地块，该地块位于深圳CBD购物公园及会展中心区域，一时被外界瞩目。

32年，布局29座城，开发面积累计超5000万平方米，土地储备面积逾3300万平方米，总资产超千亿，星河集团的业务版图主要位于珠三角、长三角以及京津冀地区。

但对标房地产行业有的企业，星河集团的核心地产业务可谓多年来止步不前。

以早年和星河一同在深圳长大的卓越集团为例，据克而瑞2019年中国百强房企榜单显示，2019年星河集团以262.5亿的销售额位列榜单第84位，而卓越集团则以667.2亿销售额位列第43位，规模差距不断拉大。同时，较星河晚起步的深圳房企佳兆业集团，2019年以全口径突破千亿的销售业绩位居榜单第29位，相较于“同龄”或“晚辈”，星河集团已明显“掉队”。

意识到这一点的星河集团，近两年开始将注意力往产业园区方向聚焦，如布局产业园区的人工智能项目。2020年以来，星河集团宣布拟掷500亿元重金在惠州、东莞两地投资产业园区。

星河集团官网披露，今年4月30日，星河（惠州）人工智能产业园奠基仪式在惠州仲恺高新区隆重举行。作为惠州市七大千亿级工业园区之一广东（仲恺）人工智能产业园起步区的重要组成部分，星河（惠州）人工智能产业园位于广东（仲恺）人工智能产业园青春片区，项目总投资超200亿元，总规划占地面积超140万平方米；5月29日，总投资超300亿元，星河将在东莞黄江镇打造人工智能小镇。

由此来看，总金额超过500亿元，以主打人工智能为名的产业地产或将是星河集团急于翻身的关键。不过，要想做好产业地产的难度显然要比做住宅与COCO Park要大得多。

据《投资者网》查阅，目前房企向产业地产方向转型者众多，前30强房企中有近一半均有涉足产业地产，这意味该市场竞争者众多，且该领域目前已有华夏幸福、张江高科、联东集团、上海临港、亿达中国、中电光谷等专业企业。

广州知名房地产专家韩世同向《投资者网》表示：“产业地产真正做成功的企业很少，现在很多房企纷纷涉足该领域，在我看来，或许是新一轮的挂‘羊头’卖‘狗肉’，也就是打着做产业的幌子，继续卖地。”

在韩世同看来，新进入的房企，在产业地产方面仍具备优势，但由于产业地产前期投入时间长、消耗资金大，很多房企做起来很难，即便做起来了，开始多地‘复制’的时候也不一定能成功，该领域门槛高、不同城市的产业基础、人才、技术及政策不同，因此，城市的差异性决定其很难标准化，甚至去多地扩张。

简而言之，错过了中国房地产高速发展的住宅与商业地产年代，眼下拿出数百亿重金投向产业地产的想法与思路，不管是星河集团，还是正在谋求上市的星河商置，其面临的挑战与市场形势都异常激烈。（思维财经出品）■