恒大上半年销售3488亿 82%来自线上

房地产发展到一定的阶段，不能靠规模取胜，而是要靠效益取胜。恒大表态要坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

财报披露日的最后一天，恒大揭晓了2020中期报告。

尽管两周前恒大已提前发布了盈利预警，交代利润的下滑源于多重因素，但市场对于这家头部房企的半年表现依然保持了高度关注。

8月31日，恒大举行了2020中期业绩发布会。和此前一样，董事局主席许家印并未现身，由董事局副主席、总裁夏海钧率领首席财务官潘大荣和地产集团副总裁赖立新一同亮相。

2860亿销售额来自恒房通

中报显示，今年上半年，恒大实现营业收入2666.3亿元，同比增17.5%。期内毛利666.8亿元，毛利率25%，较去年同期下降9个百分点，净利润147亿元，归属股东净利润65.4亿元，同比减少56.15%。

潘大荣在会上解释了毛利率波动的原因，即疫情后为了确保稳健运营，公司加大了竣工楼栋的折扣力度，有部分项目是今年销售今年交楼，平均售价为8350元/平方米，这一售价和过去12个月的销售价格相比有一定幅度的下降，这是恒大利润下滑的主要原因。

此外，恒大宝平台搭建的营销费用上升了30多亿元，新能源汽车目前处于初始投资阶段，半年亏损12.8亿元等也都导致了净利润的下滑。潘大荣表态，未来会通过提升产品附加值、加大销售和回款、严控三费、大力降负债、降低融资成本等举措提升公司盈利能力，其预计恒大未来毛利率可以保持在25%以上。

销售方面，上半年恒大合约销售额3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%，在第三方机构克而瑞的数据上，恒大以3317亿权益金额排名行业第一，对应合约销售面积为3863.2万平方米，较2019年同期增长47.5%。

夏海钧将疫情下恒大营销端的强劲表现归功于即时启动了恒房通系统，并面向社会开放。据其介绍，上半年恒大3488亿元合约销售额中，有2860亿来自恒房通，“82%是网上带来的”。

“未来爆发点集中在大湾区”

土储方面，上半年恒大新购入项目111个，新购住宅土地储备面积5459万平方米（其中收并购取得1121万平方米，占比21%），土储原值1340亿元，平均楼面地价2455元/平方米。在建工程面积1.23亿平方米，竣工面积3734万平方米，新开工面积3767万平方米，预计下半年可售货量约9000万平方米。

下半年庞大的推货计划也让夏海钧自信能够完成全年业绩目标，“按照公开的全年6500亿元销售目标，9000万平方米可销售货量里去化达到37%，就能完成全年目标。即便按照内部8000亿元销售目标，也只需要54%的去化率”。

截至2020年6月30日，恒大住宅土地储备项目817个，分布于229个城市，总规划建筑面积2.4亿平方米，平均楼面地价2121元/平方米。

其中旧改项目104个，在夏海钧看来，“旧改项目是未来开发商的必争之地”。104个旧改项目中，55个位于深圳，占比过半，此外，大湾区（除深圳以外）12个、太原11个、石家庄4个、昆明3个、贵阳3个、郑州2个。

包括旧改项目在内，当前恒大在大湾区共有127个项目，总规划面积3653万平方米，货值1.26万亿元。“恒大2016年开始在大湾区布局，到目前集团是大湾区土储最丰富的地产商之一，而且这个土储主要集中在旧改及城市更新，完全符合国家对于房地产转型升级的需要，符合房地产做存量，减少增量的要求。”他坚信“恒大未来的爆发点集中在大湾区”。

年底有息负债减少千亿

随着近日“345新规”的盛传，降负债依然是绕不开的话题。

上半年，恒大资产负债率为86.24%，现金及现金等价物为1407亿元，受限制现金638.92亿元，手持现金余额2046亿元。

夏海钧说，在监管层相关政策出来之前，年初恒大就提出了“高增长、控规模、降负债”的大的战略目标。他认为，房地产发展到一定的阶段，不能靠规模取胜，而是要靠效益取胜。夏海钧表态，“对于国家监管部门提出的各项指标，各项管理的要求，我们都严格的去将公司的战略向这些指标去靠拢。”

潘大荣随后给出了恒大在降负债方面的具体措施，一是加大销售和回款力度，上半年销售回款3542亿元，下半年力争实现3800亿元销售回款；二是严控土地规模，实现土储的负增长，力争平均每年减少3000万平方米左右；三是集团优质资产的分拆上市。

潘大荣补充道，近期恒大旗下金碧物业引入战投入股235亿港元，预计可降低净负债率19个百分点。

管理层在会上透露，“6月底恒大有息负债相较3月底减少约400亿元，下半年降负债目标在600亿元左右，到今年年底力争比3月末减少1000亿元。”

此前，恒大宣布拟分拆旗下的物业部分在港交所上市。夏海钧介绍称，金碧物业估值750亿元，引入战略投资者235亿元，占比28.061%，其合约面积超过5亿平方米，在管面积超过2.5亿平方米，2019年收入73亿元，净利润9.2亿元。据他透露，物业上市力争在今年完成。

物业上市显然不是恒大的终极目标，夏海钧表示，“未来会谨慎地审视集团里面有哪些优质资产可以分拆上市，逐步分拆出来，既体现公司更大的价值，也能大规模降低负债率。”