领地集团二度递表IPO难言乐观 短债压力下借高息债“输血”

《投资者网》郑小琳

在首次递交的招股书失效之后不到3个工作日，10月12日，领地控股集团有限公司(以下简称“领地集团”)向港交所二度提交了招股书文件，继续冲刺资本市场，颇有种不上市不罢手。

对于领地的二次递表继续上市路，业内人士表示，无论是从今年房企上市通过率，还是公司本身质地，均难言乐观。招股书显示，2017年—2019年及2020年前5月，领地集团收入分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元、30.27亿元；净利润分别为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元、1.66亿元。 

值得一提的是，规模及利润不具备优势的领地集团，当下冲刺港股还面临着盈利能力下降、负债率走高和现金流紧张等问题。那么，领地二次上市能成功吗？公司的决心与信心又体现何处？上市后又有哪些打算？《投资者网》就上述相关疑问联系领地集团品牌相关负责人，对方表示：“请参照招股书披露。公司将坚定务实推进战略计划。”并未就相关问题作出实质答复。

二度递表、冲刺港股难言乐观

今年4月9日，领地集团向港交所递交了招股书。作为一家川系房企，领地集团业务主要以住宅开发为主，除此之外，公司亦发展办公楼、购物大厦、商业综合体及公寓等商业物业及酒店。截至今年7月底，其业务主要布局在四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区，分布于全国20多个城市。

领地今年盈利能力开始持续下降。招股书显示，2017年-2019年公司净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，处于持续下降状态，截至今年5月31日，领地净利率为5.5%，下降趋势不改。

不仅如此，同期，公司的净资产负债率仍在逐渐上升，其净资产负债率高达150%。近几年因高杠杆拿地，领地的负债率从2017年的60%逐年飙升，杠杆撬动规模带来的往往是高负债和资金紧张，领地亦不例外。此次赴港上市背后，募资缓解资金压力是一大目的。

不过，从大势来看，领地今年的上市路难言乐观。一方面，赴港上市的热潮在2020年仍愈演愈烈，与领地一样想要赴港上市的房企目前已达10余家，分别包括：祥生控股、实地集团、鹏润控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、大唐集团等。

另一方面，伴随着港交所对上市企业监管趋严，房企真正上市的通过率较低，以2020年为例，仅有汇景控股、港龙中国两家成功挂牌港交所，另外有10月9日刚通过聆讯的金辉控股。

中原地产分析师卢文曦向《投资者网》表示，影响房企上市失败的因素有很多，如，今年以来中概股在美国的一些乌龙事件，导致监督层对上市企业报表真实可信度的审查日趋严格，尤其是一些这两年成长性快但债务较高的房企。同时，近期楼市政策比较多，成长性较好的房企如果在今年销售业绩表现不佳或不可持续，也会影响上市。

在卢文曦看来，“领地集团今年的业绩表现并不算亮眼，成长性未可持续，公司净利润下降，且净负债居高，基于此，想要上市成功，真的很难。目前国内有能力上市的已经上市了，剩余未上市的多半是整体能力相对较弱、质地没那么好，而监管部门除了排查真实可信度外，还要考虑市场上的中小股东，房企今年上市都不太容易。”

短债承压、借高息债“输血”

来源：招股书

起步四川乐山的领地集团，近年来通过快速扩张实现规模提速。按综合实力计，领地集团分别入选为2020年中国百强房企TOP72、2019年中国西部房企品牌价值TOP2、6家四川房企排名中TOP3。不过种种荣耀的背后，亦难掩其快速扩张导致的债务飙升和资金链紧张的困局。

伴随着近几年的规模扩张，领地集团净资产负债率从2017年的60%飙升至2019年140%，截至2020年前5月，其净资产负债率高达150%。对于净资产负债率的增长，领地集团在招股书中坦言，“净资产负债比率的增长与银行及其他借款的增长大致相符，主要是为应对业务扩张引致的融资需求。”

与此同时，伴随而来的融资成本亦在逐年上升。截至2017年—2019年及2020年前5月，领地未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。今年5月至9月期间，领地向两家第三方公司连借两笔高息短债，其中利率最高有13%，借款金额6亿元，领地集团表示，公司计划根据贷款协议规定的期限于2021年8月30日前偿还借款。

事实上，领地对于资金渴求热烈主要与其短债突出和现金流紧张有关。招股书显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日与2020年5月31日，领地集团的债务总额（包括计息银行及其他借款和租赁负债）分别为35.99元、78.26元、117.69元及151.88亿元。其中，截至今年前5月，公司应于一年内偿还的负债有50.84亿元，而现金及现金等价物为34.11亿元，账面资金难覆盖短期债务，整体偿债压力较大。

偏安川渝、上半年斥资31亿拿地

历经20载发展，领地集团形成了川渝、华中、京津冀、粤港澳大湾区的特色化布局，但从目前104个项目中有68个位于四川省来看，公司对四川省的依赖性仍较高，占比超过6成。

在2019年4月的品牌发布会上，领地集团公开表示，“要在2020年-2021年实现千亿目标”，而随着领地千亿蓝图画卷铺开，其在省外的布局亦开始加速。

具体来看，2019年1月4日，领地集团以4.27亿元竟得荆北核心地块P(2018)009号国有建设用地。该地块毗邻荆州火车站，楚天路、东桥路、郢南路环绕，地块出让面积54069.6平米，容积率3.0。5月，遵义市汇川区挂牌的4宗地于5月29日成功出让，公司以3648元/平米，竞得了其中一幅地块，总价为3.62亿元，创下遵义单宗楼面地价新高。同年8月，武汉领地以5.1亿元竞得位于荆北新区的P（2019）004号地出让面积48398.9方。

不过，从今年来看，领地未对省外布局进行加码，公开市场上所拿地块均主要位于川渝地区。招股书披露，领地今年购入6宗地块，总代价约31.9亿元，总地块面积约59.53万平方米。

领地集团表示，截至2020年7月31日，领地持有104个房地产项目，应占的总土地储备为1615.22万平方米，包括应占的未售可销售建筑面积及已售但未交付建筑面积57.08万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积701.88万平方米。

卢文曦向《投资者网》称，从城市集群来看，在四川省内及周边拿地，仍有一定发展空间，但如果未来企业有做大做强的打算的话，势必要向成渝以外的地区，如大湾区、长三角、京津冀及华东等地区拓展。

不过，对于从领地上半年耗资31亿拿地来看，卢文曦则表示，“有可能是在为上市做准备。”

“上市的企业，土储多资产多，后续可以讲的一些资本故事比较多，投资者可能会比较青睐，如，许多公司上市前都会披露自己市占率情况、资产情况等等，因此，在上市前囤地等均属于积极表现，加上总代价也不大。但如果大多数地块，是公开市场且时间于二季度的话，价格方面会比较吃亏，房企二季度伴随着楼市好转，第二梯队房企扩张加速，拿地积极地价一路走高，溢价率存在显然会影响后续盈利。”他认为。（思维财经出品）■