高息发债“解渴” 鑫苑置业扩张乏力盈利能力待解

《投资者网》郑小琳

2020年随着房地产行业偿债高峰来临，房企海外发债的步伐加速。河南房企鑫苑置业有限公司（下称“鑫苑置业”，XIN.US）因高息发债引发市场关注。

事实上，过去三年鑫苑置业的发展状况难言乐观，全国扩张进程上公司步伐缓慢。今年受疫情冲击，鑫苑遭遇重挫，业绩接连两季度录得亏损，盈利能力直线下滑，不仅如此，公司短期债务突出，偿债压力亦不容小觑。

基于此，《投资者网》就业绩及债务问题联系鑫苑置业投资者关系部相关负责人，但公司方面未能对相关问题予以回应。

高息发债“解渴”

今年以来，鑫苑置业经历了两次高息发债，票面利率分别为12%和14%。具体来看，7月，鑫苑置业以12%利率发行了两笔人民币离岸债券，总计规模人民币5.15亿元(约合7500万美元)，9月初，公司拟发行了一笔28.8亿元规模的公司债。9月18日，鑫苑置业完成利率14.5%、金额3亿美元、期限3年的优先票据。

鑫苑置业发债的用途主要用于偿债，即借新还旧。不过，伴随着行业融资渠道逐步收紧，鑫苑置业超14%的融资利率明显要高于同行8%的水平，在业内属于高息发债。

“借新还旧、高息发债的方式，一方面，不仅要面临居高不下的融资成本，长此以往，融资成本和难度将会越来越大；另一方面，对于公司的财务安全造成严重威胁，若是长期未得到改善将会面临资金链断裂的风险。”对于鑫苑置业的高息发债，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《投资者网》表示。

截至2020年6月末，鑫苑置业总负债为64.32亿美元（约429.79亿元），短期负债为12.35亿美元（约82.52亿元），现金及现金等价物8.21美元（约54.86亿元），短期偿债压力较大。

除此之外，今年9月30日，惠誉发布的评级《报告》中称，鑫苑置业的流动性状况较紧但可控。截至2020年上半年末，鑫苑置业的现金/短期负债比稳定在0.7倍 (2019年底为0.7倍)，公司持有8亿美元总现金，难以覆盖12.35亿美元的短期债务。

在较大的短期偿债压力下，鑫苑置业董事长张勇却表现乐观：“本季度，我们还进一步优化了债务结构，控制了资本支出。截至2020年6月30日，我们的总债务减少至30亿美元，同比减少6亿美元。短期债务为12亿美元，占总债务的41% 。与Q1相比，我们减少了1.97亿美元的短期团队债务，总债务减少了3200万美元。多次成功的资本筹集带来了推动我们的增长战略和建立一个多样化和动态的房地产生态系统所需的额外资源。 ”

但对于企业的降负债，陈霄认为，解决之道在于降低融资成本，企业要做好融资成本管控，加强负债管控，合理规划资金状况，做好融资成本分析，选择最佳的融资方式。另外，尽量多渠道融资，积极优化融资结构，通过合作等方式来提高资金利用率。

盈利能力直线下滑

9月2日，鑫苑置业在美股披露中期业绩显示，上半年营收2.84亿美元，同比下降53.3%；股东应占每股摊薄净亏损减少33.3%至0.49美元，净亏损为3010万美元。

回顾今年一季度，疫情冲击下，鑫苑置业录得较大亏损,总收入为1.25亿美元，同比下降73.2%；净亏损为3910万美元。预计2020年，公司合同销售额为200-220亿元人民币，合并净收入与2019年相似。但上半年仅实现83亿元销售额，目标完成率仅为四成。

对于接连亏损的业绩，鑫苑置业的董事长张勇公开坦言：“第一季度业绩受到疫情爆发的严重影响。由于全国范围的封锁，项目的建设和预售工作被推迟，这中断了我们的供应链。供应商和工程公司将于3月底恢复运营。我们正在与所有供应商和合作伙伴紧密合作，以重启建设，并有望在今年第三季度初恢复正常的业务进度。”

张勇颇具信心表示，尽管这场空前的疫情带来了短期挑战，但我们的基本业务实力仍然完好。未来凭借我们在中国的大部分项目，我们对今年的业务前景仍然保持乐观。

但需指出的是，受疫情影响，公司盈利能力直线下降。2020年第二季度毛利润为1920万美元，占总营收的6.8% ，而2019年同期为1.592亿美元，占总营收的26.1% ，毛利率较同期大幅下降，与此同时，公司净利润率更是在二季度直线下滑至为-10.6%。

对于利润下滑的原因，鑫苑置业表示，考虑到当前受疫情影响的市场价格，我们下调了几个项目的预期售价，调整导致毛利率显著降低。如果没有调整，本季度的毛利率将为22.5%。

知名地产分析师严跃进向《投资者网》称：“类似利润下滑，是今年多数房企面临的难题，由于今年受疫情影响，销售节奏有所干扰，形成价格下跌毛利率走低等情况，不过企业下调过快，显然会面临较大压力，如，在销售方面，至少需要兼顾销售规模和盈利的平衡。”

扩张步伐因何放缓？

作为一家河南房企，鑫苑置业创立于1997年，业务主要在中国和其他国家。国内主要包括北京、上海、郑州、济南、西安、苏州等十多个一二线城市开发和管理大型、优质的房地产项目，国外范围辐射包括美国纽约、洛杉矶，马来西亚等多个国家和地区。

2005年，鑫苑置业启动全国化布局战略，快速扩张纳储两年后，2007年该公司成功登陆美股。为推进全国化扩张，2008年，野心勃勃的鑫苑将总部从河南郑州迁到北京。15载时光飞逝，公司的扩张梦并不顺利，全国化布局仍显缓慢。官网显示，截至目前，鑫苑累计开发建设项目超过60个，累计开发面积超过2000万平方米。

这和曾经站同一起跑线的河南开发商建业地产（00832.HK）、正商实业（00185.HK）显然有了不少差距。截至2020年6月末，正商实业相继开发100余个项目，累计开发建筑面积3500万平方米，建业地产拥有在建项目共172个，累计开发面积约3883万平方米，土地储备建筑面积约5265万平方米。

这几年在土拍市场上，很难看到鑫苑的身影。2018年3月22日，鑫苑置业斥资2911万英镑（按照最新8.94的汇率计算约为2.6亿人民币）收购了位于伦敦金丝雀码头金融城的住宅开发项目The Madison的50%的股份，首入英国伦敦房地产市场。

2019年2月22日，佛山高明一宗商住地出让，竞得人为鑫创科技有限公司（鑫苑置业），成交价格为11.8亿元，楼面价2862元/平方米，溢价率达5.7%。

这对于全国化布局15年的鑫苑而言，显然不太“合格”。据克而瑞2019年房企销售榜单，2019年鑫苑置业全年口径销售额232.4亿元，排在第102位，已跌出百强之列。

惠誉的评级《报告》亦显示，杠杆率持续高企的鑫苑置业，为实现去杠杆目标，已经放缓了拿地步伐。杠杆率从2018年末的62%回落至2019年末的54%后，在2020年上半年升至60%。截至2020年上半年末，该公司在中国的可售土地资源估计约为600亿至700亿元人民币，可供三年左右的开发所需。惠誉认为，鉴于进一步去杠杆的空间有限，鑫苑置业未来几年的杠杆率预计将保持在55%-59%。

“就现在来看，类似海外市场的投资被认为是有风险的，实际上，从投资角度看，鑫苑加码佛山这类城市是不错选择。某种程度上，当前企业需要强化全国化的投资，尤其是去研究新的投资机会。若是拿地成本有约束，建议投资三四线城市，尤其是华东华中等三四线城市。”

严跃进向《投资者网》表示。

在他看来，此类企业上市较早，很显然没有抓住上市带来的机会。但未来市场机会依然大，建议企业加快布局，尤其是重点研究企业的投资机会和城市发展机会。（思维财经出品）■