谁是今年上海楼市的“隐形”主角？

（原标题：谁是今年上海楼市的“隐形”主角？）

高周转、限价政策下，交楼即维权成了不少新盘的真实写照。即便如此，依然有开发商依靠产品力和口碑在某一市场吸引了大批忠实客户。

杭州有滨江，上海有仁恒。

自1998年，仁恒在上海的首个项目——仁恒滨江园入市以来，这家来自新加坡的开发商给申城带了不少惊喜。

相传，在景观界有这么一句话：人人硬盘里都存着几张仁恒的实景图。典型的当属仁恒河滨花园。交付十年后，有人说这个项目耐得住再看十年。链家网显示，仁恒河滨花园当前挂牌房源15套，均价10万元，价格明显高于周边的次新房，一路之隔的天山河畔花园相较仁恒河滨花园建造时间更晚，当前挂牌均价却比河滨花园低了近1万元。

然而，主打慢工精做的仁恒在上海的项目并不多，自1993年进驻上海以来，20多年间仅推出13个高端住宅项目，近乎2年一个。这样的节奏让仁恒的项目成了不少购房者心中的“白月光”，心向往之却求而不得。

这一情况在今年迎来变化。

疫情过后，上海楼市一度暴走，年底不少开发商欲加推抢收。这场激战中，有中海有融创，当然更强烈的存在感在于仁恒。

年底将至，仁恒成了上海楼市最大的霸屏者。

仁恒霸屏

根据市场传言，最后两个月，仁恒即将入市的项目或有5个，分别为仁恒静安世纪、仁恒锦绣世纪、仁恒珊瑚世纪、仁恒金桥世纪和仁恒海上源。

若算上已开盘的仁恒海和院和东滩云墅，今年仁恒在上海的项目或达7个。

贴上仁恒这个标签，大部分项目市场反响都颇佳。

11月18日，仁恒珊瑚世纪开盘，项目取证均价6.45万元/平方米，推出了约89-100平方米的高层和约157平方米的洋房产品，共332套。最终有402组客户出资认筹，认筹率约121%。次日，同板块的仁恒锦绣世纪开盘，340套房源直接收获1077了组认筹，也是11月首个“千人摇”项目，最终认筹率达317%。

此外，浦东金桥(行情600639,诊股)板块的仁恒金桥世纪与大宁的仁恒静安世纪也在验资中，预告月内开启认筹，从目前蓄客情况来看依然火爆。今年8月，仁恒静安世纪一期开盘，354套房源最终吸引了1055组有效认筹。

相较于以上项目，尚未开启大规模宣传模式的海上源或许才是仁恒手里真正的王牌。

该项目立于仁恒2017年以105.2亿元总价摘得的杨浦“巨无霸”地块。根据规划，海上源将建成继滨江园、河滨花园、河滨城、森兰雅苑与公园世纪后的第6代国际社区。预计有超1100套房源可供，将于今年底或明年初入市。

除了年底的集中发力，已经两度开盘的仁恒海和院也收获了不错的成绩。

7月18日，崇明陈家镇板块的仁恒海和院首次开盘，推出了洋房、叠墅、合院三款产品，共334套，房源总价在188万-616万元/间。最终项目收获认筹数246组，认筹率73.65%。网签数据显示，截至11月25日，仁恒海和院第一批项目已签约322套，去化率超96%。

时隔3个月，仁恒海和院再度入市，推出同样产品类型的房源共283套，总价段在224万-749万元/间。最终项目认筹率63.6%，去化率约70%。

当然，也有仁恒带不动的项目。

和仁恒海和院同板块的东滩云墅项目也于7月、10月两度开盘，分别推出207套与140套房源，认筹均未过半，截至11月25日，去化率分别为71%和15%，二期去化压力可见一斑。

是主角却非赢家

这么多受追捧的项目入市，仁恒今年将在上海市场迎来丰收之年？

然而，《国际金融报》记者发现，因为不少是小股操盘甚至代建，仁恒远非最终赢家。

以仁恒珊瑚世纪、仁恒锦绣世纪、仁恒金桥世纪3个项目为例，地块均非仁恒所拿，甚至项目开发商的股权结构中都未出现仁恒的身影。

其中，仁恒珊瑚世纪全称为浦发仁恒·珊瑚世纪，是由浦发集团于2018年11月以33867元/平方米楼板价竞得；而仁恒锦绣世纪实际上是由上海地产于2018年8月拍得；仁恒金桥世纪全称浦开仁恒金桥世纪，地块由浦开集团所拿。这也意味着，上述3个挂名仁恒的项目，仅由其代建。这个判断得到了仁恒内部人士的认可。

上海中原地产分析师卢文曦直言，通常情况下，代建项目仅收取固定比例的代建费用，销售金额不计入业绩。

此外，其余4个项目则是由仁恒与其他开发商合作开发推出。

据仁恒置地2019年年报披露，仁恒持有上海杨浦区81、83街坊旧区改造项目即仁恒海上源的52%权益。天眼查显示，仁恒在仁恒海和院中权益占比约60%，仁恒静安世纪权益占比约27.5%，东滩云墅权益占比约15%。

某房企人士对《国际金融报》记者表示，仁恒的优势在于项目打造，不管是代建还是小股操盘都是想借助仁恒的招牌实现项目的高溢价和去化。

今年，仁恒又与华发合体连拿上海两宗宅地，同样权益占比不高。

8月，仁恒华发联合体击败金桥、龙光，以45亿元代价竞得浦东新区康桥PDP0-0902、PDP0-1001单元01-05地块。这也是仁恒继仁恒珊瑚世纪、仁恒锦绣世纪之后第三个康桥项目。

10月29日，华发仁恒丽华联合体以42.1亿元总价摘得上海静安区天目社区C070102单元38-01、39-01地块，溢价率1.25%。静安区天目社区地块毗邻四行仓库，与黄浦区隔着一条苏州河，周边轨交、商业配套较为丰富。

据仁恒公告披露，其分别持有上述两地块项目合资公司51%和30%股权。

此前，仁恒在上海的住宅项目持有率从未低于50%。

克而瑞数据显示，2017-2018年间，仁恒置地的权益占比分别为67.82%、67.81%，2019年，其权益占比骤降至48.2%；2020年上半年，这一比例进一步降至43.41%。

仁恒之变

不断缩水的权益背后是仁恒战略的调整。1993年，仁恒置地进驻上海，这家来自新加坡的开发商将进入内地的首战选在了上海。从1998年仁恒滨江园首度入市以来，20多年间，其在上海推出了13个高端住宅项目。

这一节奏从2019年开始发生变化。

这一年，仁恒置地为自己制定了500亿元的年终目标，而上年其销售金额为303亿元，这也意味着，在行业增速放缓之际，仁恒需要年增长超过65%才能实现既定目标。最终，仁恒置地超额完成业绩目标，2019年实现销售金额561.4亿元，目标完成率112.28%。

迈过500亿元大关之后，仁恒置地也提出了更高的目标。2020年度中期业绩会上，仁恒管理层表示，集团今年销售目标为700亿元。

为了完成这一目标，仁恒加快了项目的周转。仁恒置地董事局主席兼首席执行官钟声坚表示，“项目从拿地到开工将不会超过4-8个月，而从拿地到销售平均不会超过12个月。”

同时，钟声坚表示，未来竞拍只占到土地获取的40%，另外30%依靠合作，剩余30%将通过旧改来获取。

换言之，招拍挂获取的土储量并不能够支撑仁恒的业绩发展需要，仁恒要采取多元化的土地获取策略，这也必然会对权益比产生影响。

除了权益的变化，踏上规模扩张道路后，仁恒的毛利率水平也遭遇下滑。

受益于高端产品的打造，仁恒置地多年毛利率均处于行业较高水平。2016年-2018年，其毛利率分别为42.5%、47%、46%，复合增长率为19.5%。2019年，仁恒置地的毛利率下降约5个百分点至41.2%。到了2020年上半年，仁恒置地的毛利率进一步降至35.9%，较去年同期的46.5%下跌超10个百分点。

今年9月，标普将仁恒的前景展望调整为负面，并预计仁恒置地毛利润率将从2019年的41%下降至2020年-2021年的30%-35%。

地产评论员严跃进认为，仁恒置地以前做高端，利润比较好，但限价以后，高端项目并不好做，所以开始走大规模扩张的道路。