房地产税放缓？房住不炒调控不放松，中央经济工作会议释放这些房地产信号！

（原标题：房地产税放缓？房住不炒调控不放松，中央经济工作会议释放这些房地产信号！）

中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。

会议指出，明年要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

这是近年来，中央经济工作会议中对房地产着墨最多的一次，也是时隔三年之后再一次作为单独工作被重点提及。其中的一些与房地产和土地市场相关的要点，值得被关注。

关注点一：时隔三年，房地产问题再次单独成段

从2018年开始，房地产领域的工作部署连续两年被放在民生问题下，与其他民生问题并列成段。

但今年，房地产问题与2017年一样，在中央经济工作会议公报上被单独列为一个具体问题，进行相关工作安排。

分析人士指出，在2016、2017年，房价上涨问题较为突出。今年关于房地产的表述不仅文字较多，并且地位也有所上升，反映了当前中央对房地产问题重要性的研判。

关注点二：“大城市住房问题”是什么？

值得注意的是，与过去几年，提及房地产问题时，强调促进房地产市场平稳健康发展不同，在今年的表述中，被放在首句的则是“解决好大城市住房突出问题”。

大城市住房出了什么问题？易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道，一是房价贵的问题，所以会议紧接着就强调了“房住不炒”和“促进房地产平稳健康发展”。二是如何满足市民的居住需求问题，大城市住房供求失衡，所以这几年提出发展租购并举，本来就是要增加住房供应，满足居民租房需求。但这又引出来第三个问题，就是今年以来，长租公寓市场频频“暴雷”，蛋壳、自如等头部运营商都被曝出纠纷事件，如何维护租户权利，成为了新的问题，所以这次会议才会专门强调“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”。

关注点三：坚持“房住不炒”，调控力度难放松

本次会议提到，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

“房住不炒”，在近期多个重要会议都被强调。11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。12月11日召开的中央政治局会议表示，“要促进房地产市场平稳健康发展”。

分析认为，坚持“房住不炒”的定位，意味着未来楼市调控仍将保持现有基调，整体力度上或难有放松。

关注点四：未提及“长效机制”，房地产税出炉尚远？

2016年的中央经济工作会议提到，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

其中，“财税”手段，被认为是房地产税。因此，一直以来，房地产税就被认为是长效机制的重要组成部分。

值得注意的是，不仅是中央经济工作会议，上述政治局会议、"十四五"规划建议，甚至政府工作报告，今年的多个重要会议，都未提起“长效机制”。

另外，今年5月发布的《中共中央、国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，则将关于房地产税的表述，从此前的“稳步推进”又改回了最早的“稳妥推进”。

因此，结合上述种种，也有观点认为，虽然房地产税立法的大方向没有变，但房地产税来临的脚步，则可能已经放缓。

关注点五：未提及土地制度改革

“十三五”期间，以土地制度为代表的基础性改革，一直是中央经济工作会议强调的重点工作。

• 2016年提到两处，分别是推进改革部分时提到的“要完善跨部门的统筹机制，加强对财税、金融、土地、城镇化、社会保障、生态文明等基础性重大改革的推进”，和在农业供给侧结构性改革部分提到，“细化和落实承包土地‘三权分置’办法，培育新型农业经营主体和服务主体。深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利。统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点”。

• 2017年有两处提及，分别是在确定“稳中求进”工作总基调部分提到的，“改革开放要加大力度，在经济体制改革上步子再快一些，以完善产权制度和要素市场化配置为重点，推进基础性关键领域改革取得新的突破”和在乡村振兴部分的“健全城乡融合发展体制机制，清除阻碍要素下乡各种障碍”。

• 2018年也在两处提到，分别是宏观政策定调部分的“结构性政策要强化体制机制建设，坚持向改革要动力，深化国资国企、财税金融、土地、市场准入、社会管理等领域改革”和乡村振兴部分提到的“要总结好农村土地制度改革三项试点经验，巩固改革成果，继续深化农村土地制度改革”。

• 2019年：要改革土地计划管理方式，深化财税体制改革，加快金融体制改革。

其中，又以2019的提法最为简略，但方向最为具体。明确指出了“改革土地计划管理方式”，结合2019年中央财经委员会第五次会议提出的“要改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间”，这在当时被认为是土改即将“大迈步”的前兆。

但在今年的中央经济工作会议，在涉及土地问题的表述中，主要是谈及租赁土地供应的具体问题。这是“十三五”以来首次，没有提及推进土地制度的基础性改革和农村土地制度改革。

关注点六：老旧小区改造能否成为促内需合格抓手

与今年的政府工作报告一致的是，老旧小区改造被放到了促内需板块。会议在部署“坚持扩大内需这个战略基点”相关工作时称，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，建设现代物流体系。

实际上，多年来，由于房地产行业对上下游产业的强大拉动作用，一直被认为是促内需的重要抓手。

而随着“房住不炒”政策的落实、房企“三道红线”的确立和疫情的多重影响下，虽然房地产投资依旧保持着较高位的增长，但主要是土地购置费拉动，在真正拉动内需的建安投资上，则表现疲软。国家统计局数据也显示，前11月商品房新开工面积同比下降2.0%，但迟迟未能转正。土地购置面积上，前11月则同比下降5.2%，降幅持续扩大。

多位分析人士都在解读此数据时向21世纪经济报道记者表示，如果房地产领域调控不放松，明年的房地产投资可能那样以维持当前6%左右的增长。

因此，老旧小区改造能够多大程度的代替房地产开发，在促内需上能起到多大作用，成为一个问题。

住房和城乡建设部数据显示，2019年以来,全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民1043万户。2020年政府工作报告提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个。到11月底，今年计划改造的城镇老旧小区已全面开工。

但具体能带动多大的投资，则还没有具体的估计。此前，有老旧小区领域的从业者向21世纪经济报道记者表示，北京约有5100个楼龄在20年以上的老旧小区，涉及243万套住房。预计北京老旧小区改造的平均总投入资金应该在每平方米1000到1300元之间，照此计算，投资额度将在1800亿元以上，叠加智慧社区、新基建等项目的投入，投资额度将达到2000亿元以上，而如果要在未来五年完成“基础类”“完善类”和“提升类”三类改造，平均每年将会拉动超过400亿元的投资。

（作者：宋兴国 编辑：耿雁冰）