林德良的“杀手锏”：“三位一体”运营突破规模天花板

（原标题：林德良的“杀手锏”：“三位一体”运营突破规模天花板）

在商业地产的众多业态中，什么样的产品才能稳定穿越经济周期，并在后疫情时期率先恢复？林德良的答案是：写字楼。

寻求资产的保值增值，是开发商做项目运营的初衷。一般而言，商业地产开发商主要有三种运作模式。一类公司以赚取价值链前端的开发收益为主要目的，第二类公司通过“以售养租”模式滚动开发综合体项目。第三类企业就是以越秀地产为代表，通过将物业注入REITs，开发企业能一并享受开发期收益和长期的稳定资金回报。

REITs每年可以为投资者创造稳定的回报，这是最吸引资金的地方。从越秀房托分派收益率看，自2005年起，越秀房托持续保持100%及以上的分派，历史基金分派收益率整体保持在5%以上。

2020年，在疫情影响下，越秀房托仍然取得了符合预期的业绩。纵观其中期业绩表现，写字楼业态收入仍逆势同比增长3.5%，稳定保持发展韧劲。

写字楼是容易穿越经济周期的产品。越秀房托所持有的物业组合中，写字楼资产占比超过50%。2020年，越秀房托旗下写字楼项目保持稳定，上半年写字楼营收仍上涨1.2%，写字楼整体出租率也稳步上升达到82.9%，同比增长17.1%，收入总额同比增长3.5%至4.7亿元。武汉越秀财富中心出租率在疫情后仍能逆势突围，同比增长17.1个百分点。

“明星项目”广州IFC写字楼表现依旧卓越，上半年收入同比增长1.2%，顺利通过 BOMA国际360认证，成为亚太地区首个获得BOMA COE+360 双认证的REITs资产项目。

据介绍，广州IFC是华南首个采用国际标准管理室内空气品质的超高层写字楼。记者实地观察到，广州IFC楼内设有5个室内环境监测站，通过云平台和移动终端的数据传输，实时监测大厦内外PM2.5、二氧化碳浓度、空气温度湿度等等，确保写字楼始终保持舒适健康的环境。

在商办服务方面，越秀房托前线运营商还全新升级了“YEService越商务”服务体系。

在资产和服务的“硬件+软件”共同提升的同时，越秀房托每年还会对旗下的物业进行综合评估。据悉，资产评估按增长率、物业估值、NPI回报率三个指标进行，排名靠后的物业可能会有选择的机会。

资产管理还要前置到开发环节。比如广州国际金融中心，总建筑面积45万平方米，同时拥有写字楼、零售、酒店公寓等多个业态。在项目开发的前期，已经需要用资产管理的理念去做房产证的策划。对于综合体而言，每层分证和每单元分证都有其散售的溢价，而公摊面积如何分布处理，都是需要详细规划的细节。

这是资产管理在前期开发端、招商时段的体现。

早在越秀房托收购上海越秀大厦之前，林德良专门上网调查了租户对写字楼的反馈，了解这栋写字楼曾经被投诉最多的问题，包括硬件维修、服务体验等等。上海越秀大厦的行业客户群体曾经以配套、物流、航运业为主，跟随自贸区的划定，越秀房托对上海项目主动进行重新定位，将客户画像转型为关注成长性金融贸易企业。

考虑到这一类企业的办公特点与需求，越秀房托在收购上海越秀大厦后，累计投入超过1000万元，开展逾10项资本性改造，每年投入升级改造，持续为项目保值增值。真正做到“一体化”的商业运营，实现了资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产改造一体化。

自收购以来，上海越秀大厦租金从7.2元/平方米/日爬升到8.6元/平方米/日。2019年期末出租率更是保持在92.2%，估值增长16%，反映了收购后基金管理人对资产管理的成效。

谈及越秀房托的核心竞争力，林德良认为“三位一体、开运金、主动管理”都是运营提升的关键要素。他坚信，基于越秀“地产+金融”双平台互动的优势，越秀房托的“三位一体”可以产生协同效应，从而实现资产价值最大化。