思维·对话 | 深圳如何破局“高房价”，迎来产业“又一春”？

当前，在全球疫情肆虐、经贸摩擦不断的大背景下，世界经济大环境依然充满不确定性，各方正注视深圳将如何提高本次招商落实率？同时，不断上涨的高房价对深圳的产业发展会产生哪些影响？深圳能否凭借在金融、科技等方面的优势，走出一条差异化发展之路而又避免实体产业空心化？

在日前由思维财经&投资者网举办的“深圳产业发展与未来”圆桌对话上，与会嘉宾畅所欲言、各抒己见，展开一次次精彩激辩，为深圳产业经济的出路和发展出谋献策。

《投资者网》郑小琳

群贤毕至，共话新机。12月14日下午，由思维财经&投资者网举办的“深圳产业发展与未来”圆桌对话，在深圳精彩上演。

本次对话由投资者网执行总编辑、资深媒体人李宁主持，深圳市龙岗区投资推广署副署长王识歧，知名产业经济学者及资深媒体人呙中校，南友圈CEO、南都报系前副总裁苟骅等知名产业资深人士，围绕深圳产业的发展与未来展开了深入对话。

招商大会助力产业“回春”

此次对话举行一个星期前的12月8日，深圳刚刚举办了全球瞩目的“2020深圳全球招商大会”。本届大会以洽谈签约项目242个、投资总额超7800亿元的成果圆满落幕。

不过，外界普遍关心的是，从今年的招商成果来看，最终落实情况如何？连续两届的招商大会能否助力深圳产业“回暖”？ 

王识歧  投资者网摄

“通过全球招商大会造势是必要的，这对深圳未来产业发展有正面作用。”在本次圆桌论坛上，王识歧对本次招商大会的成效予以高度评价。

王识歧同时指出：“深圳产业发展更需要聚焦在全球人才招聘的行动计划上，我们看到，硅谷集聚全世界人才，京釜高速北段走廊集聚全亚洲人才，深圳集聚全中国人才。人才文化教育背景单一是深圳迈向全球标杆城市的最大短板。”

“目前深圳外籍常住人口不过5万人，而韩国水原市外籍常住人口超过6万人，水原外籍创新人才数量远超深圳。外籍创新人才的最大价值在于‘鲶鱼效应’，激发团队中本土创新人才的自主意识和创造性思维。为吸引外籍创新人才，深圳应当争取如同海南自由贸易港的国际互联网访问制度一样的创新，面向若干特定产业园区和海外人才（包括外籍人才、港澳台人才和留学归国人才）集中居住区建设国际互联网数据专用通道。”王识歧补充道。 

苟骅  投资者网摄

而对于深圳此次全球招商的效果，苟骅持相同论点：“活动对于深圳经济增长有积极正向的影响。”苟骅表示，“就本次招商看，我们可以关注来自于欧美、日韩投资商的投资项目比重。因为深圳经济存在外循环特点，深圳需要加大欧美、日本、韩国等发达国家的投资，促进整体经济实现更大的开放，因此，深圳要坚持高端外循环，要保持全面开放。刚刚召开的中央经济工作会议提出，中国要积极考虑加入全面与进步跨太平洋伙伴关系协定（CPTPP），以及上个月，中国刚刚与亚太14国共同签署了《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP），中国加快推进区域性自由贸易建设的步伐，这些不断开放的举措，对中国经济增长都将呈现积极影响。”

对深圳房价认知存在“两大误区”

回首2020年，深圳高房价成为贯穿全年的一个关键词。

据11月国家统计局发布的最新房价数据显示，全国房价调控趋紧大势下，10月房价上涨城市数量大幅减少，不过，深圳房价却一枝独秀，依然领涨全国。以深圳二手房为例，涨幅再次升至全国之首。

时下，外界常常议论“深圳房价已经超过北京、上海”，对此该如何看待深圳高房价现象？深圳高房价对产业发展有哪些负面影响？

呙中校  投资者网摄

呙中校认为，“事实上，深圳高房价带来的负面效应现在已经显现。近几年来，由于租金上涨令企业经营成本增加，一些外企相继开始迁出，比如：奥林巴斯、三星等世界知名企业。目前深圳的发展方向主要倾向于科技、金融两翼，实际上，深圳的地产、互联网科技业从90年代起步，至今已有30年积淀，因此，房价最终还和城市整体定位密不可分。”

王识歧分析称：“深圳部分企业外迁情况确实存在，有的企业外迁至长沙都市区、赣中北地区甚至越南河太北海成长三角。深圳目前存在高端制造业、企业研发设计环节流出的现象，我认为，这其实与深圳的商品住宅房价上涨直接关联度不高，主要是因为深圳有大量的小产权房。但是高房价导致房地产商盯上旧工业区改造配建28%宿舍的肥肉，旧工业区业主强烈的城市更新预期造成厂房租金末路狂奔，驱离了制造业。“

王识歧进一步阐述说，商品住宅房价的高低与一座城市想发展的产业密切相关。以硅谷南湾为例，硅谷南湾西半区的房价是远高于东半区，原因在于西半区主要发展互联网产业，东半区发展信息通信、半导体产业，因此，西半区的房价互联网企业可以承受，东半区房价为西半片的一半。“深圳如果产业定位是金融、互联网，房价上涨符合常理；如果信息通信、半导体也一同发展，则需要权衡房价的涨幅空间。”

王识歧还提出了“深圳房价应分区治理”的观点，“深圳市在空间尺度上相当于纽约州的“纽约市+威彻斯特县”，福田、南山、大前海的商品住宅类似纽约市，资本品属性成分高，房价治理宜以市场调节为主；市内其他区域的商品住宅类似威彻斯特县，消费品属性成分高，房价治理宜以政府调控为主。”

“深圳分区情况目前已经有所显现。我们看到，很多在南山科技园工作的人才，往往是住在宝安、龙华等其他地区，即工作和居住往往存在分区现象。”苟骅补充道。

王识歧指出：“就深圳的房价探讨，我们存在两大误区：一是将深圳房价与北京、上海简单相比，得出深圳房价高的结论。若真正需相比较，合理的方式应将深圳中心城区房价与北京、上海中心城区房价相比，深圳外围城区与北京、上海外围城区比较。，在空间尺度上，深圳相当于国外一个都市区，都市区里每个区域房价都不同。”

“另外一个误区是，在深圳房价问题上，不少人认为深圳土地供应少导致房价高，实际上并非如此。深圳不仅仅是一座城市，它更是一个都市区，当前，也有很多人在深圳工作，最终在惠州、东莞购房。而若将深圳比作一个都市区，都市区里的内圈层、中圈层、外圈层将呈现不同分工，每个区不一定都需要中央商务区，但一定需要中央行政文化区。”

深圳会否成为另一个“香港”

在1980年全国出现的四大经济特区，高速发展的深圳成为了不少城市学习的“标杆”。

作为一线城市，深圳2019年GDP接近2.7万亿。同时，在2019年中央提出了支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见。对于深圳未来的发展，不少人纷纷表示看好，不过亦有观点指出，深圳未来若重点发展金融、科技和地产，会不会成为下一个“香港”？

“很有可能，但深圳存在其他的优势。“呙中校对此表示，以地产为例，相较于香港房地产，深圳有都市圈效应，正如东京湾区、纽约湾区等，它们与周边地区存在一个都市圈效应，即无法承担高房价的人群会向周边地区转移，形成一个都市圈循环经济。

“如果不实行房价分区治理，可能会像首尔高房价成就水原一般，深圳高房价成就东莞。” 王识歧表示，“首尔土地面积太小，不到深圳的1/3，没办法实行房价分区治理，房价上涨过程中出现过高科技企业沿着京釜高速南移至水原器兴东滩地区的现象，使后者成为韩国首都圈里的经济增长极。现在来看，这个区域的经济增长较首尔快，随着创新人才的逐渐转移，水原目前的国际创新人才在绝对量上比首尔多，这也是都市圈效应下不可避免的现象。”

“同时，被大多数人忽略的一点是，在发达国家，工业用地里不允许有住宅，但深圳的现状工业区里约20%为宿舍用地。因此，整体来看，深圳居住用地占比明显偏高。东京都居住用地占比为62.6%，商住混合用地占比为3.6%，住宅平均层数为3.5层；纽约市居住用地占比为39.4%，商住混合用地占比为2.7%，住宅平均层数为5层。深圳市住宅平均层数为9层，按东京都、纽约市的居住用地占比和住宅层数类比推算，深圳市居住用地占比的适宜区间为23.4%一25.8%。根据市政协20170398号提案，深圳目前居住用地占比为28%，明显偏高。”王识歧补充说。

苟骅认为：“客观条件决定了深圳房价很难有下降的空间，但深圳地产确实一直保持增长态势。深圳资金净流入超过3万亿，每年真正新增的货币总量仅次于北京、上海，而在当前不确定性较高的市场环境下，热钱不断涌入不动产领域，房子依然是中国老百姓眼中最有价值的投资。”（思维财经出品）■