中骏集团艰难入局千亿房企 脚踩"红线"分拆物业上市意欲何为？

《投资者网》向劲静

近期，不少上市房企公布2020年全年业绩预告，其中也不乏千亿房企阵营出现的新面孔——中骏集团控股有限公司（下称"中骏集团"，1966.HK）。

据中骏集团的2020年业绩公告，全年共实现销售金额1015.37亿元，若按930亿元的全年销售目标算，中骏集团完成全年目标的109%。

作为闽系房企中的一员，与其它跑在前面的公司相比，中骏集团的发展速度并不突出，2013年销售规模才突破百亿销售规模，公司未能把握好过去的"地产黄金十年"风口，到了2020年年底才艰难"撞线"，进入千亿房企阵营。

即使规模变大了，但首当其冲的债务压力也是公司亟须面对的，此刻中骏集团抛出一则消息——拟分拆物业上市。

那么，刚迈入千亿销售规模的中骏集团含金量到底有多高？到底是"表面风光"还是"实至名归"？头顶千亿负债等系列问题，能靠分拆物业上市解决吗？就相关问题，《投资者网》联系中骏集团，按并未收到任何回复。

"撞线"千亿成色不足

中骏集团成立于1996年，至今已有25年。在这期间包含了房地产的"黄金十年"，同为闽系上市房企的旭辉、阳光城、正荣等，都发展迅猛，纷纷迈入千亿阵营。唯独中骏集团没能抓住这"黄金十年"，其发展速度和规模陷入长期缓慢增长中，2013年公司的销售规模才首次突破100亿元。

在2014年至2016年期间，中骏集团的销售规模分别为119亿元、145亿元和235亿元。后来，其创始人黄朝阳提出"2018年500亿，2019年800亿，2020年过千亿"的目标。从此，公司开始在土地市场活跃起来，在2017年至2019年间，其拿地金额分别为322亿元、389亿元和477亿元。

大规模扩储之后，中骏集团的销售额才开始有所增长。根据中骏集团此前公告数据显示，2018年至2020年，其销售额分别为514亿元、805亿元和1015亿元。

根据克而瑞2020年Top200房企销售榜单，从全口径销售业绩来看，中骏集团销售业绩为1015.2亿元，但是由于2020年百强房企规模普遍上涨，中骏集团的排名并没有明显提升，与2019年相比，销售排名仅提升4位至Top41，并未跻身行业40强。

再从权益销售额方面来看，中骏集团录得674.7亿元，虽然与前一年相比排名有所提升，但是权益销售额仍然仅占全口径销售额的66.5%，与时代中国、卓越集团、金辉集团、越秀地产等同梯队房企相比，"千亿"成色明显不足。

此外引人注意的是，中骏集团在去年上半年的销售均价还在14680元/平方米，而到了去年前11月，销售均价已经降至13987元/平方米，已经下降接近700元/平方米。公司是否存在可以降价来达到销售规模的情况？就此问题，《投资者网》联系公司，但未得到答复。

"负债狂飙"后四处找钱

1月12日，中骏集团发布2020年全年业绩公告显示，截至2020年12月31日，中骏集团连同其合营公司及联营公司，全年累计合同销售金额约1015.37亿元，合同销售面积约736.78万平方米，同比分别增长26%及16%。按930亿元的全年销售目标算，公司完成全年目标的109%。

虽然如此，中骏集团也有不得不面对的发展问题，首当其冲的便是公司债务压力。

2017-2019年中骏集团流动负债分别为346.38亿元、542.26亿元和850.49亿元，年复合增长率高达43.5%。

2020年年中，其流动负债先达到1023.63亿元，在负债总额中占比高达77.8%，在总资产中占比63.4%，短期债务压力骤升，而且经营活动产生的现金流量净额为-40.55亿，2019年同期为0.88亿。

截至2020年年中，中骏集团的总负债为1315亿元，同比增长26%，而根据房地产企业融资新规，中骏集团剔除预收款后的资产负债率约为76.33%。

当前，央行已启动对房产企业要求的三项债务上限（下称"三条红线"），这也将限制房产企业借款人利用贷款偿还未偿债务的能力。三条红线指的是，房企剔除预收款的资产负债率不得大于70％，净负债率不得大于100％，现金短债比不小于1倍。同时，根据企业三条红线的触发情况，将房地产企业划分为"红、橙、黄、绿"四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

具体来看，全部"踩线"为红色档，有息负债不得增加；两项"踩线"为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项"踩线"为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

而中骏集团当前的资产负债率已超过70%，为76.36％，已经脚踩一条红线，后期融资受限。

中骏集团负债规模如此高速的增长，针对偿还负债公司有怎样的计划？尽管中骏集团并未回应《投资者网》的这一提问，但从去年7月份开始的一系列的举动可看出，公司已开始"四处找钱"。

2020年7月9日，中骏集团发布公告称，公司的非全资拥有附属公司恒伟国际有限公司获得中信银行（国际）有限公司4亿元贷款融资，该融资将用于偿还借款人非直接控股公司所欠的股东贷款；10月公司公告称，将发行2025年到期的利率为7%的5亿美元优先票据。

到了11月26日，中骏集团全资附属公司渤海国际投资集团有限公司获得恒生银行有限公司5000万美元定期贷款融资，且可按借款人根据融资协议的条款及条件提出的要求，在贷款人全权酌情批准下增加总共最多4000万美元。

2021年1月6日，中信证券-厦门中骏应收账款第二期资产支持专项计划在上交所的状态为"通过"。该债券品种为ABS，拟发行金额为12.8亿元。

在这样的情况下，中骏集团于1月20日发布公告称，可能分拆商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务业务于港交所上市。面对债务等种种压力，拆分物业上市是否能解决一系列问题，目前尚未可知。

质量隐患背后的联营模式

在千亿规模的背后，公司的产品质量问题一直备受市场关注。

就此，诸葛找房高级分析师陈霄表示，在冲击千亿道路上的中骏集团，激进的扩张方式确实为其发展带来一定的隐患。这种高速扩张的模式下，中骏集团面临着多个项目的"维权危机"。

梳理信息不难发现，其中，南昌几乎成了中骏业主的维权"重灾区"。就连曾获得"2018年度江西省建筑安全生产标准化示范工地"称号，且还是"为庆祝中骏成立30周年精工匠造"的项目——中骏雍景湾，在2019年8月发生地下车库楼板坍塌。

另外，在南昌东湖区的中骏世界城项目，还在动工的时候就被江西省住建部门通报2020年第三季度"百差工地"榜首，并下令停工整改。

哪怕是在福建大本营，中骏泉州多个项目也面临维权问题。其中，中骏珑景阁项目涉及学区虚假营销、地下车位开裂渗水、小区部分屋顶漏水等问题；泉州天骏天璟被曝的维权点则为豪宅变公寓、容积率过高、会所和游泳池现实规划缺失等。

中骏集团房屋质量问题频发是为何原因？这是否与公司过度依赖合联营模式有关？

根据中骏集团历年的年报数据显示，2015年-2019年公司全口径销售金额分别为145亿、235亿、332亿、513亿和805亿，年复合增长率达到53.48%。其中，同期属于合营公司及联营公司的全口径销售金额分别为22亿、77亿、73亿、231亿和401亿，占总销售金额的比例分别为15.42%、32.92%、22.02%、45.02%及49.87%。由此可见，公司在过往几年时间里，逐渐依赖合联营模式。

联营模式确实为中骏集团带来了规模化效应和发展的机会，但这也是一把"双刃剑"，对企业而言，挑战与压力并存。中骏集团如何处理这些问题，后续如何稳健发展，《投资者网》将保持关注。（思维财经出品）■?