国锐地产"卖楼"偿债背后：海外物业回报率成谜 业绩亏损仍频频高溢价抢地

《投资者网》郑小琳

左手买地，右手卖楼。一向低调的国锐地产有限公司（简称"国锐地产"，00108.HK），因为此举被推到了资本市场的聚光灯下。

1月10日，国锐地产发布公告称，以3096万英镑（约2.72亿元人民币）的价格出售期限位于伦敦的一处大楼Boundary House。

而就在出售通告挂出前的一个多星期，也就是12月29日，国锐地产还在高价拿地。

近期，公司从拿地到卖楼，一系列操作背后似乎都与两大问题息息相关：一是国锐地产曾经将发展重心和开拓重点放在海外市场，但成效几何，仍然成谜；二是受新冠疫情冲击，国锐地产的经营业绩陷入了亏损的泥潭。

转售伦敦物业资金用于偿债

以3096万英镑价格出售伦敦物业-Boundary House，国锐地产用了四年多时间盈利尚可。

据悉，该物业是国锐地产在伦敦买下的第一幢楼。大楼位于伦敦市著名的金融及保险地带中心，由一层地下室、地面上七层楼、地库储物空间及7个停车位组成，建筑面积约5000平方米。

2016年8月，国锐地产以2500.2万英镑（约2.12亿人民币）买入Boundary House。4年时间，该大楼为国锐地产贡献的租金收入超580万英镑（约5106万人民币）。值得留意的是，2018年以来，该大楼的出租率出现下滑，从2018年的89%下降至2020年中期的83%。

不过，从买入到卖出，该大楼整体（租金收益+卖出盈利）为国锐地产带来了至少近1亿元的入账。

对于出售原因，国锐地产在公告中表示，"鉴于COVID-19对英国经济的影响及2020年在伦敦与目标物业类似的物业的市场价格下跌，董事认为，出售事项的代价属公平合理，现时正是集团出售目标公司及变现其投资收益的恰当时机。"

国锐地产在回应《投资者网》问询时强调："国锐地产一直取得大股东的资金支持，未来会寻求更好的合作伙伴和发展机会，充盈公司发展资金。"

尽管如此，业内人士却有不同的看法。

据一位长期关注海外不动产的市场人士透露："经济形势对物业估值和整体运营的影响都很大，前几年英国脱欧闹得沸沸扬扬，不少公司决定将总部迁至其它国家，英国的物业收益率为此出现下滑。"

出售款项用于偿债 来源：公司公告

海外资产抵押 来源：公司财报

国锐地产在公告中则明确表示，此次出售资产主要还是用于偿还债务；同时，近些年，公司将海外物业项目全部用于抵押贷款。

公司财务数据显示，截至2020年6月30日，国锐地产的现金及等价物约2.54亿港元（约2.12亿人民币），于一年内应偿还的短期负债约7.5亿元港元（约6.26亿人民币），账面现金难以覆盖短债，公司存在较大的短期偿债压力。

但是，一位百亿级房企的高管向《投资者网》表示，"他们也不一定是缺钱，许多开发商投资英国物业往往是因为其租金收入相对稳定，能够通过抵押物业拿到相对低利率的融资，而小开发商出售资产，不一定是资金问题，还有可能处于自身的机会选择。"他进一步指出，"以英国物业为例，假设租金收益率良好，一般收益率大约在5%—6%水平，少数物业能达到8%—10%，而目前小开发商的信托利率已经达到10%—13%，高于租金收益率，因此，通过出售物业或者将资金用于国内房地产开发，整体会比持有物业更具经济效益。"

海外物业回报率几何至今成谜

2018年，国锐地产曾表示，鉴于海外物业回报率合理，公司对美国和欧洲物业投资充满憧憬。但是，两年多时间过去，公司海外物业回报率却仍然成谜。

《投资者网》查询发现，目前国锐地产在海外物业有3个，分别为位于美国加利福尼亚州的圣莫尼卡项目和卡尔弗城项目、位于英国伦敦圣保罗教堂旁的Juxon House项目 。

从地段来看，三个项目的地理位置优越，以公司在2017年11月15日买入的Juxon House为例，该大楼紧贴着圣保罗大教堂，位处伦敦金融城核心地段，不远处便是伦敦证券交易所和高盛应该区总部，地理位置极佳。

不过，截至2020年中期，三大项目的回报率却成了一个谜。

具体来看，国锐地产在2015年拿下美国圣莫尼卡项目，之后，公司预期该项目将于2019年上半年竣工，但是截至2020年中期，该项目状态仍为"商业区已签订与知名连锁超市的租赁协议，约占商业可租用总区域的70%。"，而比商业区面积更大的住宅区租赁情况，公司却一直未见披露。

另外，国锐地产2018年9月以2400美元（约1.55亿人民币）的交易价买下美国卡尔弗城项目，2019年3月该项目完工，之后，该项目除了拥有一个汽车服务店铺外，国锐地产以争取更大开发权益为由，一直迟迟未出租。

与此同时，国锐地产在英国的最后一个物业Juxon House，在2018年原本有4名办公室租户及4名零售租户，每年可为集团贡献约610万英镑（约5370万人民币）租金收入。而到了2020年中期，国锐地产公布，Juxon House 租户减少至3名办公室租户及4名零售租户，每年可为集团贡献收入下降至约500万英镑（约4402万人民币），预期减少近1000万元。

由此可见，撇除刚刚出售的物业资产外，在屈指可数的海外资产中，实际能贡献租金收益或取得一定回报率的仅有1个物业项目，公司近一半物业目前仍处于未出租或出租率成谜的状态。

业绩亏损仍频频积极拿地"补仓"

2020年，国锐地产的经营业绩陷入了亏损的困境。

公司2020年中报显示，受新冠疫情冲击，国锐地产录得的归母净亏损为662.3万港元（约553.4万人民币），同比减少108.34%。

对于公司利润下降，国锐地产向《投资者网》解释："由于受全球疫情影响，租赁业务发展减缓。"

但值得留意的是，2020年，在公司业绩一度陷入亏损的困境下，国锐地产仍在土拍市场中频频拿地。据悉，就在海外大楼出售通告挂出的前一周多，12月29日，国锐地产斥资5.96亿元拿下无锡宜兴商住地地块，溢价率61.96%。

这是2016年以来，公司首次在公开市场上的一次拿地，换句话说，自2016年6月15日，国锐地产以7239.6万港元出售福建物业之后，公司一直将发展中心聚焦在海外物业，截至2019年，公司一直以并购方式获取新项目，土拍市场早已很久没有其竞拍的身影。

或许由于受海外疫情影响，在进入2020年后，国锐地产开始将目光转向国内市场。公开资料显示，去年7月29日，经过31轮竞价，国锐地产以总价14.25亿元竞得江苏常州武进区地块溢价率35%；11月13日，宜兴2.59亿出让2宗商住地 国锐地产1.31亿摘得一地；12月29日，国锐地产斥资5.96亿元拿下无锡宜兴商住地块，溢价率61.96%。

"公司频频在长三角拿地，主要基于对国内城市发展优势的判断。"国锐地产向《投资者网》直言，"境内溢价拿地，属国锐集团发展战略布局，不构成对公司的经营压力及资金链紧张，公司会在后续发展中拓展业务。"

起家于北京，1973年便于港交所主板上市的国锐地产，曾经开发过三里屯Village、蓝T公寓、国锐金嵿等知名项目。尽管发展早于其他房企，但近年些，公司经营业绩却一直未见起色。

时下，随着行业集中度提升，市场留给中小房企的机会愈发渺小。未来，国锐地产能否扭亏为盈、摆脱困境，《投资者网》将持续关注。（思维财经出品）■