“五道红线”下房企如何拿地?花样年给出这样的答案

经济观察网 记者 陈博 “我们发现，只要是公开招拍挂的地块，利润率都在个位数上下浮动，毛利率大概是20%左右，一个项目必须一年内周转完。” 2021年1月的最后一天，花样年董事会主席潘军在一场采访中说：“但在‘三道红线’下，开发商开始拼管理，既要规模，又要一定利润，还要确保现金流安全。”

“三道红线”实施半年，监管机构量化管控开发贷、个人房贷的第一个月。房地产行业格局正在悄然改变，低利润率、不容试错、精细化管理等新趋势促使房企转换战略。“谁能把三项指标处理好，谁才能活得下去。”潘军判断。

花样年已经行动起来了。两年前着重布局的城市更新业务，在2020年底迎来第一轮收获，花样年旭辉好时光开盘不到一个月，一期550套房源全部售罄。测算下来，净利润率高达15%。

2021年起，花样年在深圳每年可以有2-3个旧改项目进入终端市场。

押注城市更新是花样年迎接行业新挑战给出的答案。近两年加速追赶规模的花样年，也在2021年聚焦深耕战略。“原来我们的目标是1000亿。但在这节点上，我们只要适度规模，全国的主要城市已经进入了，每个城市每年都能供应几十块地，其中一定会有一块土地是花样年能操盘的。”潘军提到。

押注旧改

与深圳坪山最大的商业综合体益田假日世界隔路相望，从前杂乱的临街老屋村、工厂与临时建筑已经不见踪影，取而代之的是多栋搭着脚手架，披着绿色防护网的高层楼体。

这是花样年第一个落地的拆除重建项目，也是闽系房企旭辉进入深圳的首个项目——花样年旭辉好时光，它的前身为世界（集团）有限公司（以下简称“世界集团”）在深圳购入的占地约6.9万平方米塑胶厂房。

早在2011年，花样年就进入深圳坪山区，与世界塑胶厂城市更新项目签订合作框架协议；但直至2017年年底，物业才移交到花样年手中。

花样年提供的资料显示，从立项到确权，整个旧改转化时间共耗费了5年。2018年，世界塑胶厂城市更新项目一期的开工建设提上日程。

花样年旭辉好时光合计拆除了12.1万平方米，重新开发后计容建面达39.3万平方米。除了3.2万平方米的保障房与1.3万平方米的公共配套外，住宅体量高达22.7万平方米，另外还有9.4万平方米商办。

花样年旭辉好时光是花样年探索城市更新的一个缩影。“早期我们做传统房地产开发，对城市更新没有研究，没有发现它的价值。现在我们才看明白，如果没有城市更新，很难做好长期发展的准备。”潘军以深圳为例提到，目前深圳的土拍非常激烈，基本每块地都是几十家房企争夺，而且拍下来地价顶线就是盈亏平衡点，最后基本无利润可言。只有通过城市更新拿到的项目，成本才可控制、未来溢价空间也相对较大。

从2019年起，花样年专门为城市更新业务成立了一个城市发展集团，如今，花样年的城市更新团队已经超过100人。也是在这一年，更大的战略层面上，花样年喊出“弯道超车、二次创业”的口号，要求自身对标TOP20房企，重新回归规模主赛道之心趋显。城市更新，在这样的特殊当口，被花样年视为撬动未来业绩的一个强有力“武器”。

不过，一切无法速战速决。正如花样年旭辉好时光一样，一个拆除重建类的城市更新项目，整体转化与开发周期大概需要8-10年。可供对比的是，按照花样年的周转率，一个项目从拿地到开盘大概是9.5个月，最快的一个是5个月。

周期漫长带来的最直接影响是前期投入庞大。经济观察网不完全统计，在花样年旭辉好时光的旧改中，原业主世界集团获得相关物业估计货币价值返还约13.04亿元，补偿金现金3500万元，叠加起来，这部分拆迁补偿成本达13.39亿元；此外，2017年，该项目还曾进行过一笔6亿元的融资，融资成本为7.65%。

另外一个支出大头是土地贡献率。按照潘军的说法，每个城市更新项目最重要的是城市土地贡献率。花样年旭辉好时光的土地贡献率达到41.37%，除了重建原范围内的一所小学及两所幼儿园外，还新设置一处敬老院并落实社康、公交站等其他公共配套。

潘军告诉经济观察网，这个项目是花样年自己进场，土地成本方面没有溢价。因为卖得快，价格实现度超出股东会的标准，效益肯定比市场上正常拍卖的项目好得多。“而且，早期的投入是分年支付；在实施主体确认完之后，直至2019年花样年才一次性缴纳地价；一年后，这个项目一期就入市销售，所以IRR也很高。”

住宅是花样年旭辉好时光的主要盈利点。去年12月，项目一期开盘，推出550套建面约70-118平方米的房源，均价4.2万元/平方米，当天去化率超过90%，目前已全部售罄；二期及三期计划今明两年入市，均价预计涨至4.5万元每平方米。整个项目预计贡献近80亿的可售货值，综合测算下来，一二期合计净利润将超过12%。

在潘军看来，相较于正常拍地的3%-5%，城市更新项目超过两位数的净利润率无疑是很大的空间。

投拓新战略

尽管拓展城市更新业务逾10年，但花样年尝到旧改“甜头”并大力押注是从2020年开始。截至2020年6月底，花样年在粤港澳大湾区斩获的城市更新项目46个，预计规划总建面1954万平方米。其中，在深圳有27个，总建面约732万平方米。

不过这些城市更新项目大部分尚未转化成可开发用地。花样年计划利用3-5年，将旧改在供货比例中提高至30%以上，每年带来2-3个货值100亿元以上的入市项目。按照潘军给出的时间表，能够尽快入市的旧改项目主要聚焦在深圳。

虽然转化周期长，但与招拍挂相比，花样年加码城市更新主要源于低廉的土地获取成本，不用一次性大笔投入，以及更高的净利润率与IRR。

一个不得不直面的客观环境是，诞生于2020年8月底的“三道红线”，以及2021年以来银保监局分档对银行业金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额两项占比设置上限，彻底将新增融资、销售回款这两个房地产资金的主要入口全面“围堵”住。更看重安全系数的开发商们，不约而同在投资层面上“精打细算”起来。

按照2020年中报数据，花样年剔除预收款后的资产负债率为74.6%；净负债率为78.3%；现金短债比1.51，触及一道“红线”，被列入“黄色档”。

在这样背景下，城市更新更是成为花样年接下来的主要投拓方式之一。潘军表示， 今年，花样年在投资方面更强调拿地质量，而非拿地速度。华南依然是花样年继续重仓的区域，其中50%的投资比例放在城市更新上，另外50%则是参加市场竞争。

为了更大限度对抗城市更新背后的风险，花样年进一步加大各个项目的合作力度，花样年旭辉好时光便是一个典型案例。

2019年，花样年出让50%的项目股权引入合作方旭辉共同开发。“旭辉是TOP20大开发商，他们需要在深圳落地，所以给了我们一定的溢价。”潘军告诉经济观察网，旭辉主要负责成本管控、工程管理及系统化运维等方面，花样年则在产品设计、本地营销等方面具备优势，双方在这个项目中实现互补。

在重新竞逐千亿的路上，合作是花样年的一个标志性动作。除了旭辉之外，花样年已经携手的“伙伴”，既包括中交地产、龙湖、佳兆业等房企，也涵盖平安、中融信托之类的金融机构。

在潘军看来，现在是开发商抱团取暖的时代。花样年的城市更新经过10年发展，形成了较好的资产积累，而且这部分不计入房地产开发的负债。通过合作、合资，能够实现更好的财务表现。

不仅在城市更新上设法变通，花样年还进一步调整了投拓战略。“房地产市场已经进入细分化市场，核心一二线城市房价稳定，局部三四线城市还有降价趋势。”潘军对经济观察网称，以前花样年是一二三四线城市都去，现在主要集中在一二线城市。

对于未来的投拓选择，花样年并不会要求所有城市都进入，而是选择有优势的城市入场。这个优势指的是，一要房子卖得出去；二要对当地客户比较熟悉。

“2021年我们非常谨慎，一定采取深耕战略，而非扩张城市。”潘军告诉经济观察网，在拿地规模上，花样年也受到一定控制，不能是大体量地块。

事实上，目前，花样年已经进入了全国27个城市，选择范围足够宽泛。潘军强调，花样年不会为了拿到地牺牲利润和放弃成本考量。“比如在深圳，现在新房限价，公开拿地肯定不赚钱，这种事情我们不能做；比如在华东，我们提前进行客户调研，这座城市能不能因为产品实现溢价？我们之前曾对部分北方城市做了客户分析，发现产品无法溢价，这种城市我们不去。”