【地产新势】物业新赛道：城市服务、智慧科技和资产增值

陈月芹/文 2020年，物管行业讲述了一个“奋进者”的故事。

其一，物业公司价值在防疫中得以凸显，专业性不断增强。其二，多家物业管理企业顺利登陆资本市场，物业板块在资本市场估值获得极大提升。

2021年的物业企业何去何从，资本市场对物业公司估值会继续上升，还是会出现反转；物业行业洗牌是否还会继续深入下去，物业公司在城市服务、智慧科技等新赛道上还有哪些想象力？

头马角力

2020年初，彼时A+H股上市物业公司共有24家，总市值约2500亿元。到了年终，上市物企队伍壮大到42家，行业总市值翻了2倍，达到7500亿元。

进入2021年，随着荣万家、宋都服务赴港上市，如果万科和龙湖分拆物业上市能够实现，物业管理行业距离万亿市值仅有一步之遥。

从单家物业公司更能看出行业历程。2020年碧桂园服务市值从年初707亿港元到年底实现翻番，并在2021年1月20日成为首个市值超2000亿港元物业公司。

截至2月5日，已经上市的45家物业公司，有3家市值超过1000亿港元。其中，排行第二的恒大物业1930亿港元，华润万象生活1041亿港元。融创服务、金科服务等公司的市值也超过500亿港元。

2021年物业行业估值还在进一步放大。截至2月6日，36天里碧桂园服务市值增加近500亿港元；华润万象生活和融创服务的市值增加了??约200亿港元；而恒大物业市值更是增加了千亿港元。

1月29日、2月1日，恒大物业市值曾一度超过碧桂园服务，尽管在当日收盘前被碧桂园服务反超，但意味着物业管理行业长达两年的“单极市值”终结，物业行业群雄并存的格局更加具象化。

万科物业和龙湖物业是否上市、何时上市也是2021年的一个悬念。万科董事局主席郁亮曾明确表示，万科物业一定会上市，只是时间还没有想好。在郁亮的设想中，能够上市的业务都应该去上市，去接受市场考验，让“时机”很重要。

1月26日，龙湖集团董事长吴亚军重申，目前物业和商业还没有单独上市计划，“上市是手段，但不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟”。在吴亚军眼里，物业和商业是龙湖业务生态一部分，各航道需要协同，而非分拆。

郁亮对万科物业寄予厚望，他曾表示，物业独立上市，就好像把养了很久还没成年的孩子当成主要劳动力，郁亮想再养一养，等万科物业成年，受过完整教育，再让他独立走出去。“我担心大家被资本迷失了初心。”郁亮养“孩子”策略是：“我们在强调竞争策略的时候是强调好产品、好服务，沉下心来认认真真地把工作做得更扎实一些。”

2020年11月27日，港交所调整主板上市门槛，建议将盈利规定按市值规定于2018年的增幅百分比调高150％，或按恒生指数平均收报点数（由1994年至2019年）的平均增幅调高200％。

新规极有可能在2021年7月1日实施，港交所提出过渡安排，2021年7月1日前递表沿用旧规则。一定程度助推了2021年上半年中小型物业公司追赶物业IPO末班车的步伐。

中国物业管理协会副秘书长杨熙预计，2021年将有不低于20家物企上市，三年后，大概率会有近100家上市物企。

估值的边界

截至2月6日，有4家上市物业公司的市盈率超过100倍，其中华润万象生活达到186倍，融创服务147倍，永升生活服务、恒大物业分别为111倍、106倍。16家市值超百亿的物业公司，估值均超过70倍。

物业行业高估值体现出资本市场的认可，这一估值足以让母公司汗颜。目前，前30强房企平均市盈率约为6.7倍，即便是碧桂园、融创中国的市盈率也不足5倍。而44家物业企业的平均市盈率是41倍。

在建业新生活副总裁汪维清看来，资本市场对物业企业估值的认可，从根本上讲是对物管行业发展模式、发展逻辑和发展潜力的认可。

汪维清认为，随着物业上市企业数量的增加，港股物业板块已经形成了规模效应与板块效应，资本市场青睐经成为赴港上市企业的行业红利预期。

2020年30家上市物业公司的市值最高点出现在8月，绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等，永升生活服务、建业新生活的估值一度超过百倍。自9月开始，29家上市物业企业平均市盈率从45倍下滑到10月23日的30倍。

2021年，物业估值调整仍在持续。截至2月6日，恒大物业、华润万象生活、融创服务等物业公司估值已经超过百倍。碧桂园服务、金科服务估值也在80倍以上。而雅生活的市值则从高峰期45倍下滑到28倍。

其实，市值下滑的不仅是雅生活，2020年下半年以来，除了一部分龙头物业公司及上市不久的景悠活、佳源服务和祈福生活服务外，大部分上市物业公司估值均有不同程度的下调。

一家在管面积top10的上市物业企业高管认为，物业板块已出现“杀估值”的现象，因为市场资金是有限的，物业管理公司扎堆上市，供给一下子多了起来，加上物业企业同质化普遍，所以部分规模较小的上市公司市盈率被摊薄。

在这种情况下，规模对市值的作用越来越大。“大家都是做生活服务，一方面需要规模来保证基础服务收入；另一方面需要较大的客户基数做增值服务，进行价值转化。”该高管认为，随着行业愈加透明化，资本会比较、算账，小规模、没有明显特点的公司很难有好的市场表现。

世茂服务执行董事、总裁叶明杰也认为，2020年物业股估值出现了过热，2021年大概率会有所回调。

叶明杰提醒，近两年，前10强房地产企业出现流动性危机，说明房地产行业已经见到了天花板。这意味着原来房地产母公司为物业公司的输血模式不可持续，行业到了真正靠物业企业自身能力来创造价值的时候。

在这种转换的过程，物业企业自身的问题和短板开始凸显。物业服务是人员密集型行业，要警惕部分物业公司在员工社保、公积金等方面的合规性风险，“（这些风险）可能在5年后逐步显现出来。”叶明杰表示。

在碧桂园服务执行董事兼总裁李长江看来，随着上市物业公司越来越多，资本市场对行业越来越了解，资本对公司的选择性也越来越明显。运营能力、服务能力、盈利能力、增值服务等成为行业大浪淘沙的关键指标。

试水新赛道

近年，物业行业已逐步跳出传统“四保”业务，往更开阔的业务边界拓荒。

城市服务是众多企业追逐的风口之一。万科物业、保利物业、雅生活服务、世茂服务等头部物业企业，通过拓展、收并购等方面介入城市公共服务领域，服务半径从小区到城市扩围。

“中国的物企无论大还是小，如果不谈一下城市服务，就好像不是物业企业，这是一个好事情。”李长江表示。

在2020年底的一场物业论坛上，除了彩生活服务集团董事局主席潘军外，包括李长江在内的物业企业高管均在在主题演讲中将城市服务作为核心。

彼时，李长江称，从2021年开始，碧桂园服务依托物业服务、城市服务和增值服务，利用五年时间将营收做到千亿规模。“也许未来我们还会在科技产品、专利甚至操作平台上有所收获。”

李长江认为，碧桂园服务不仅仅做城市服务，还要做城市运营，2019年在天津签下几个老旧小区改造项目，“城市服务不是现在物业行业做的这一切，我们要跟城市的管理者、城市居民需求相吻合。”

经过两年多的摸索与实践，万科物业将城市服务在雄安新区、珠海横琴、广州、深圳、成都、武汉、青岛、厦门等多个城市落地。万科物业称，未来三年城市物业服务将落地100个城市。

叶明杰透露，2020年11月，世茂服务签下宿迁市宿城区首个城市服务项目，2021年1月底，第二个项目在吉林桦甸签约，春节后福州永泰的项目也有望达成。“希望能有3-5个样板项目”，摸索出不同类型城市的服务模式，再大规模外拓。

城市服务外，物业资产咨询、评估、交易也是物业公司角逐的主要航道。

万科物业与戴德梁行联合成立万物联行即主要借鉴五大行业务模式从事物业资产物业。“物业管理、设施管理是给他们（世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）营收最大的板块，这些能力中国物业公司还不具备。”

同时，万科物业还有规模不小的一二手房交易业务，成立朴邻租房。

在这前后，龙湖、碧桂园服务相继官宣房屋租售业务新品牌——“塘鹅”和“有瓦”，更早前，恒大集团旗下房车宝全方位对标贝壳。

叶明杰认为，未来物业行业有n种可能，无论是城市服务、绿色服务还是智慧服务，尽管当前大部分物业公司对新赛道的探索仍处在概念阶段，但未来，将有少部分代表性企业突围。“科技赋能目的是让物业服务提升运营能力、降本增效。”叶明杰说：“当前物业企业对母公司的依赖性非常大，母公司对其盈利能力起到决定性作用，科技工具所产生的价值，都被掩盖了。”

一位top5物业企业高管认为，在物业管理行业“成本上升-物管费不变-盈利下降”的死结尚未突破情况下，单纯做科技智慧社区不能带来毛利提升，在商业上不具备可持续性。上市公司不能只“讲故事”，还要“过日子”，寻找新赛道是必然选择。

“很多物业公司的名字加上‘智慧’、‘绿色’，主要为了在传统物管队伍中显得与众不同，为了让自己‘剧本’更性感，更能打动资本市场。”该top5物业企业高管直言。

当房地产行业逐步从增量市场转为存量市场，母公司输血不可持续，物业公司的价值差异才会真正体现出来，叶明杰说。