打新博弈or高位接盘，深圳刚需买房记

经济观察网 记者 陈博 距离万丰海岸城开盘（2月6日）已经过去好几天了，林晓的心里依然紧绷着一根弦。

2月8日深圳住建局乍然抛出的二手住房成交参考价格发布机制，成为她购房路上新的一颗“绊脚石”。

入深逾10年，林晓一直未曾购置房产。为了孩子的学位房，去年10月底，林晓下定决心开始了自己的这场选房之旅。最初目标放在二手房上，短短两个月，林晓在深圳南山、龙华等热门片区兜兜转转，但被中介欺骗、货不对板等“大坑”却时有发生，“没买过房子，不懂其间套路，这个过程真的很崩溃。”回首看房路上的辗转，林晓至今心有余悸。

1月29日，深圳一口气祭出7个新盘，位于沙井片区的刚需网红盘万丰海岸城让林晓眼前一亮。总价在500-550万元左右，手头拥有大概150多万现金——这是林晓能够承担的价格范畴，而万丰海岸城的最小户型73平方米恰恰符合她的预算。

“那几天我很亢奋，虽然沙井所处区位相比我之前看的那些二手房都更偏远，但地铁站就在附近，名校加持，还有商业综合体，最重要的是，新房不需要像二手房那样办理一堆赎楼手续。”林晓在购房意向登记系统开放首日，凭借手速完成了登记资料。

然而，123个月的社保时长，还是让林晓在随后的等待中忐忑不安。她所有的焦虑源于，从去年7月起，深圳新盘全面启用社保市场规则排序筛选购房人群：家庭客户以夫妻双方均在深缴纳社保（或个人所得税）总月数之和排序，“单身/丧偶”客户仅计算本人在深缴纳社保（或个人所得税）总月数。而从去年下半年入市的新盘登记结果来观察，深圳无房人士的社保最低入围记录，总是时不时被刷新。

一周之后，万丰海岸城对外公示的诚意登记客户名单也佐证了林晓的担忧——按照可售房源数与诚意登记入围客户数不超过1：3的比例选取排序中社保（或个人所得税）年限靠前的入围客户，确定无房类入围客户2114批，最低社保（个税）月数为278个月。

也即是说，至少单人连续在深圳缴纳了23年社保，才拥有万丰海岸城的摇号机会；若是具备购房资格的夫妻双方，每人也要缴纳大概11.5年社保。

首次打新便折戟在“有钱、无房、社保长”的市场现状前，林晓颇感无奈，“开发商与银行对于流水证明的严查，我可以想办法解决；缺资金，我也可以借；但社保时长就是个‘死结’，根本无法绕道。”她说。

万丰海岸城之后，摆在林晓面前的打新只剩下两条路——要么选择定价更高的新盘，打中概率更大。但作为一名刚需，林晓的承受能力实在有限；要么，继续参与其他合适的刚需新盘摇号，可是，她必须接受同样激烈的社保竞争。“这次打万丰海岸城，我深刻感受到一件事：120多个月的社保时长，在接下来的打新里面中签几率仍然很低。”林晓自己私下估算过，“ 278个月社保是入围底线，2100多个客户入围；120个月还不到入围条件的一半，我至少也得排在4300名开外。”

林晓加入的几个打新群里面，与她同等社保条件的刚需客还有很多。以万丰海岸城为例，入围的2114批客户中最终只有717批真正选到房。这意味着，还有其他将近1400位社保年限在278个月以上的入围客户在这轮选房当中被筛下来。“下一个刚需新盘，这些客户大部分还会继续参与，我还是得面临竞争，而且他们永远比我更有优势。”在林晓心里，如今，深圳的打新与轮候安居房，两者难度基本没有任何差别。

林晓不打算遥遥无期地等待打新了，她的目光更多还是投射在二手房市场中。海岸城开盘的隔天，2月7日，她在位于深圳南山的康乐大厦相中了一套77平方米的三房。

售价570万元，折算下来，单价大约7.41万元/平方米——这已经是林晓能够承受的最高价格了。然而，深圳住建局出人意料的一纸《二手住房成交参考价格表》，再次扰乱了她的全盘计划。

在这纸《二手住房成交参考价格表》中，林晓看上的康乐大厦，成交指导价为5.91万元/平方米。两相对比，一套77平方米的户型，如果按照成交指导价标准，总价足足可以便宜115万元左右。棘手的现实是，房子业主目前咬紧价格不肯让步。

林晓的遭遇并非孤例。“我手头有一套桂芳园六期的房源，目前业主报价5.5万元/平方米；但根据二手房成交参考价格，这个小区被划定在4.48万元/平方米。新政出来之后，有一个客户跑来问我，业主可以把价格下降到参考价格标准吗？”深圳链家一名资深中介人员告诉经济观察网，他的回复是，怎么可能？1月底，桂芳园六期曾经成交过一套二手房，单价同样是5.5万元/平方米，“中间相差了1万元/平方米，1月份整体二手房交易又非常活跃。作为业主，除非急需用钱，否则谁会在这个时间点下调报价？”

林晓担忧的焦点不仅仅是高位接盘，更主要还在于可能触发的高首付。2月9日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在公开解读二手住房成交参考价格发布机制的时候提到，商业银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

经济观察网获悉，同一天，深圳已有部分国有银行支行收到深圳银保监局关于进一步加强住房贷款管理的通知，里面提到，要按照深圳住建局的二手住房成交参考价格发布机制，以政府指导价作为发放贷款的重要参考依据。

林晓看上的这套售价570万元的二手房源，原本首套首付只要171万元；最严峻的情况是，一旦银行真的严格按照二手房成交参考价格5.91万元/平方米来评估，那么总价只有455.1万元，银行能够发放的贷款只有总价的70%即318.6万元。剩下的251.4万元是林晓实际需要支付的首付，相比此前整整多出80.4万元。

“171万元是我的首付顶线了，再往上增加的话，这套房子就会影响到我的正常生活。”可能增加的上百万支出，对于林晓而言又是一个沉重的负担。

上述深圳链家资深中介人员对经济观察网表示，他所在的店铺，近期有20来单已经走完网签程序的在途单，按规定，这些都属于新政发布前的交易行为，不受影响。但2月9-10日，他们频频接到各种客户咨询，“很多客户，一方面预期房价会下跌，一方面又担心自己因银行评估价降低需要增加首付，都担心不已。”

林晓决定保持观望。她原本预定的购房时间表，是希望在今年3月份之前顺利“上车”；如今，她打算将时间线拉得更长一些。“形势很不明朗，我想三观而后行。”林晓的孩子还有几年才上初中，她拥有足够的时间来消化这次新政的影响。

但对于那些准小一或准初一的家长们，急需学区房解决孩子的教育难题，他们实在是等不起了。