香港REITs“一哥”27.72亿元收购上海七宝万科广场50%股权

2015年领展以25亿元收购的位于北京中关村的欧美汇项目  张雅楠/摄

经济观察网 记者 张雅楠 2月24日，领展房地产投资信托基金（以下简称“领展”，00823.HK）宣布，以人民币27.72亿元收购上海七宝万科广场50%股权。

上海七宝万科广场位于上海市闵行区七宝镇，零售面积14.9万平方米，由万科集团与GIC（新加坡政府投资公司）合作投资，项目在2016年建成，彼时，万科虽然在住宅领域树立了标杆形象，但作为商业地产的后来者，并没有形成鲜明的商业产品特色，而上海七宝万科广场甫一出世，在招商、运营方面都呈现出了较高水准，以致于成为当年全行业在上海商业考察中的必经站，它收获的最主要的一句评价是不像万科的商业项目。

此次，领展房托接手的50%股权来自于GIC，而项目剩余50%的股权持有者为珠海市懋德诚投商业发展有限公司，由中国招商银行及万科集团的关联人士持有。

这笔交易既是领展房托加码内地商业之举，也可谓GIC的换仓之举。

就在一天前的2月23日，GIC和嘉里建设（00683.HK）联合战胜了陆家嘴集团联合体，竞得了上海浦东金桥的一幅大型综合用地，项目规划楼面面积39万平方米，其中住宅4.5万平方米，零售21.9万平方米，其余面积为办公、配套用途。GIC持有项目公司60%股权。

而领展也将借此交易扩大在中国内地的投资组合。

对内地地产行业来说，领展并不是一个如雷贯耳的名字，然而它却是香港REITs“一哥”，2005年上市至今超过15年时间，完整经历了香港REITs的发展历程，其市值从300亿增长到超过1500亿港元，净收益增长超过10倍，如果第一天上市时购买领展持有到现在，投资回报超过8倍，所以行业人士评价领展时会说，“领展的投资人都是在投资领展REIT上挣到过大钱的”。

领展房托的资产组合以零售、商业地产为主，超过80%的资产位于香港，约13%的资产位于中国内地，另有3%左右位于澳大利亚悉尼和英国伦敦。

领展主要的经营内容可以简单概括为资产管理和资本管理，包括收购项目通过翻新、改进动线等进行资产提升，同时也会售出部分非核心资产投入新收购项目，实现资金循环，此外，领展还在香港有地产开发业务。

收购是领展最主要的增长途径，而低融资成本也是领展发展的重要条件，领展的融资成本不超过3%，负债比例也不超过20%。

从2015年开始，领展逐步完成了在北上广深四个内地一线城市的布局。

2015年，领展首次进入内地投资，以25亿元收购了位于北京中关村的欧美汇，同年，又以66亿元在上海收购了瑞安旗下上海新天地企业天地1号和2号。

2017年4月，领展斥资41亿元收购广州西城都荟项目。

2018年，领展再入北京，以26亿元收购北京通州的京通罗斯福广场。

2019年，领展以66亿元收购深圳福田核心商区新怡景商业中心。

2021年，领展将于3月完成此次对上海七宝万科广场的收购。

领展资产管理有限公司资产管理（中国）总监霍业生表示，领展在香港的资产占比大概会在70%-75%，中国内地在20%左右，海外尽量控制在10%以内，以分散风险。

从这一目标比例与领展目前的资产分布看，对内地和海外的投资还将继续。

对于此次收购上海七宝万科广场，领展行政总裁王国龙表示：“在内地四大一线城市中，上海的零售业在新冠肺炎疫情下复苏步伐最为迅速。上海七宝万科广场坐享发展成熟及人口稠密的郊区住宅区，与七宝地铁站相连，是区域性的中心点。随着周边基建进一步改善，包括地铁嘉闵线、机场联络线及七宝生态商务区相继发展，预计该区人口将持续增长。” 

截至2019年及2018年12月31日的两个财政年度，该物业的总收入分别为3.871亿元及3.505亿元，截至2020年12月底，商场租用率约为97.8%，物业正处于第二个租赁周期，可通过提升商户组合及因应客户需要提供订制化服务，获取潜在租金增长。

领展表示，会以内部资金及融资安排支付这项收购，并拟局部对冲这项投资可能涉及的汇价波动。根据领展截至2020年9月30日的财务状况，交易完成后，领展的备考经调整债务对资产总值比率将由17.9%上升至19.2%。