多少分能在上海买到房？

经济观察报 记者 丁文婷 “我们店的成交量比1月份减少了一半。”上海中山公园一家中介门店的店长表示。除了春节假期的影响，调控政策的持续加码也使得买家观望情绪加重。

2021年1月开始，调控政策的持续加码给火爆了大半年的上海楼市戴上紧箍咒。

与降温的二手房市场不同，大量买家涌入性价比更高、无需支付高昂增值税的新房市场。2月6日发布的新房摇号计分制更是在一定程度上抑制了打新热，保护了无房刚需购房者。新政发布后至今不到三周时间，关于“分数”的讨论成为上海滩购房者之间的热门话题，在新房认筹打分机制下，不仅是购房群体分数各异，不同板块新房分数线也出现分化。

神秘的分数线

新房计分政策规定，新房认筹比超过1.3倍则采用计分排序，标志着“千人摇”退出了上海楼市舞台。随之而来的，则是关于“分数”的讨论热火朝天，各个楼盘入围分数线关系着参与认筹后能否获得摇号的资格，而认筹金的缴纳也影响着购房者摇其他楼盘。如果判断失误，很可能因为认筹金还没退回造成“踏空”，错失上车其他楼盘的机会。

孙昊所在的一个十人小群里，都是从2020年新房摇号市场中几摇不中铩羽而归的购房者。随着计分新政的出台，他们的讨论从是否能从千人中脱颖而出变成了多少分才有希望？“这种感觉就像高考完猜测分数线一样，让人激动又难安。”孙昊表示。

这种等待的焦急也在每一个聚集着几百号购房者的大群中涌动。

大虹桥板块一个热门楼盘的销售朱琴每天都要回答购房者几十次认筹分的问题。“但是我们也只能估计个大概，在认筹前，谁也没办法给出准确的分数。”朱琴表示。即将在3月中旬开始认筹的招商虹桥公馆的一位销售人员告诉经济观察报，目前接触到的客户80%都是50-60分的刚需群体，50分以上还是有希望的。“网红盘”蟠龙天地二期销售人员则表示，现在客户均分在55分的多，50分以下大概率入围困难。

今年刚毕业的孙蕾即将在3月拿到上海户口，这意味着社保动态分几乎为零，只有上海户口、无房无购买记录所带来的基础分50分。打探一番后，孙蕾感到上车大虹桥希望不大，便将目光转向了位置更加偏远的刚需盘，“我原本认为离开了热门的大虹桥板块，这些刚需盘的上车分数应该更低，谁知道50分依然是大多数楼盘的坎，我刚好卡在这个坎上”。孙蕾询问了板块热度不及大虹桥的闵行浦江镇的千禧公园，均价4万出头在她看来应该没有大虹桥的盘激烈，但是售楼处工作人员告诉她，目前客户集中在50-60分，50分的有机会入围，但并不保险。

分数线不仅和板块、楼盘的热门程度相关，还与房源数量挂钩。

位于松江的泗水和鸣三期，上一期认筹率200%，远低于蟠龙天地的400%，但多名楼盘销售人员表示，此次认筹分数线可能不会低于60分。因为房源数仅有148套，这意味只有不到200人能够入围参与摇号。而位于大虹桥的蟠龙天地二期虽然热度高，但推盘数量有741套，按照1.3倍计算，有963个购房者可以入围摇号。

这意味着一些楼盘热度即使不算高，但楼盘套数少竞争激烈同样会使得分数线被推高。

刚毕业两年的孙昊按照单身无房、上海户口、五年内没有购房记录的计算标准，基础分和赵蕾一样有50分。“如果按照一个月0.1分的社保基数计算，我的分数在52分左右。如果按照0.24的社保基数计算，我这种社保缴纳年限短的竞争优势就更小了。”孙昊说。孙昊也考虑和女友结婚，这样单身变为家庭购房又可以加上10分，总分超过60分就比较保险了。

一名大虹桥楼盘的营销人员表示，这样的情况并不是个例，甚至也有人选择卖掉名下唯一的住房成为“无房家庭”参与摇号，但这种情况不是普遍现象。“卖掉房子后住哪？摇号也不是百分百就能摇到的，这些都是需要考虑的因素，大部分人还是不会冒这个风险。”该名销售人员表示。

高分“抢滩”前滩

如果说50-60分是刚需客的战场，更多高分购房者则涌入了更为火热的前滩。在前滩一家中介门店工作的陈其从大年初二就上班了，即使前滩今年的3个新盘都尚未确定入市时间，大概率在下半年才开盘，前来店里咨询计分摇号的客户仍络绎不绝，最多的一天有10多组客户来到店里咨询，这些客户都是70分以上的高分群体，有些甚至能达到80多分。

陈其表示，这些客户几乎没有刚需购房者，多是置换客户或者上海本地家庭。这很好理解，“刚需家庭客户要上70分起码在上海缴纳了十年社保且不买房，那么第一次购房就能买单价10万以上单价的房子还是非常稀少的”。他进一步表示，前来咨询的客户中，上海本地家庭非常多，一些上海家庭可以用父母的名义来买，这样不仅名下无房，因为社保年限久，社保动态分也非常高，有些甚至社保分能被拉满。

除了用家庭成员名额买房，一些置换客户也冲向了前滩。正准备置换自家唯一一套住房的李立就与中介达成了一致，一旦有开盘消息，立即通知他，他要将名下的房子转手，卖掉名下住宅后，李立的家庭分将超过70分，相当于拥有了竞逐前滩的资格。至于其中的风险，李立表示，自己的这套房子一直不愁卖，买家很多。中介建议他先不急着签约，等要参与前滩摇号前再出手。

前滩另一家房产中介小王对目前的局面非常感慨，在他看来，新房认筹计分制的出台改变了前滩购买人群的格局。“保守估计，不低于65分的这道前滩认筹线，将一些原本活跃在前滩的投资客挡在了门外。取而代之的是，一批高分群体将目光瞄向了前滩”。去年前滩尚峰名邸开盘，近13个人抢一套房子，而现在则是1.3人抢一套房子。这意味着，只要分数够能入围参与摇号，摇到的概率就翻了十倍。

在小王等前滩中介眼中，只要前滩的新房二手房价格仍然倒挂，前滩的投资属性就不会被改变。“去年12月底，尚峰名邸大户型价格在10万-11万之间，小户型价格12万，虽然成交套数不多，但前滩‘九宫格’区域已有的二手房价格成交单价已经超过18万了，有些小户型甚至超过20万。新房由于政府限价的原因价格涨幅不会太大，所以今年前滩新房仍然备受关注”。

另外一名中介人士透露，也有一些资金并不充足的高分客户有意向通过他们找到下家，签订代持协议，由下家提供首付等资金，再等半年后将房子按照约定的协议价卖给下家，赚取一定的费用。但他同时表示，这样的客户多是本来就不缺房子住，或者是家庭有多余的高分名额的，“本来就需要住房的刚需客是不可能为了赚钱浪费自己的上车名额的”。

被抑制的“疯狂”

上海新房市场进入“比分”新阶段的同时，二手房市场也不复此前疯狂。

2月24日，在上海一家知名中介公司工作的林笑接到公司通知：二手房从签订开始到交易完成周期由过去的2个月左右延长到5-6个月，请大家做好准备。对此，林并不意外，因为在此之前，银行的审批、放贷时间就都延长了，林笑告诉经济观察报，“之前银行审批贷款的时间通常在半个月到1个月之间，现在最少1个月，而放贷周期则从过去的2-3周变成了1个月起步，最长则要3个月。”

周萌在今年1月10日完成了二手房的拿证缴税工作，但贷款迟迟未能发放，在前业主的催促下，她找银行询问，“贷款经理说，因为贷款额度紧张，可能要等到3月底才能放款。”

在林笑看来，批贷放贷时间拉长，整个市场的交易节奏大大减缓。这样的趋势也显示在2月份的二手房成交数据上，林笑表示，春节后的一周时间，其所在公司在上海市成交量为200多套，而在最火爆的1月份，该公司的成交量在2万套，平均每周成交量达5000套。

看房的客人少了，观望多了，这是多名上海二手房中介的共同感受。“明显的，购房者不再像之前那么急着买房，焦虑情绪显著减少。”一名中介表示。

成交节奏变慢了，挂牌量也上升了。浦东一名中介小陈告诉经济观察报，今年1月份自己门店维护的2000个客户中，挂牌量只有20套左右，现在，挂牌数增长了50%。

一直有意向购买一套闵行区学区房的李女士对此感受颇深，在她的记忆中，2020年11月开始，闵行二梯队学区房基本靠抢，没有硬伤的学区房成交周期非常快，她也因此错失了两套看中的房源。现在，她持续关注的一个小区已经挂出了9套房源。“在12月、1月的时候，这个小区挂牌的房子可以用秒没形容，小区楼道的门上还常有购房者贴出的求购信息。”李女士说。

值得注意的是，虽然上海链家并未像北京一样全面下架APP上的历史成交展示，但上海链家APP上大多数二手房成交记录和成交价都停留在了2020年11月份。

一名中介人员向经济观察报表示，这是因为规定成交后外网展示时间由以前的网签完15天内变为了100天。“能对稳定市场起到一些作用。”该名中介人员表示。他还透露，链家在一些区域已经施行了二手房“限价”规定，即一些报价明显高于市场价格的房源将不能被展示在链家APP上。

“比如9号线合川路地铁站的一套房源，挂牌价为9.6万元/平方米，而门店规定该小区价格不应超过9万元/平方米，最终没有给予展示。”该名中介人士举例，不过所谓限制价并不会对二手房价格产生太大影响，只是用于防止客户报出太离谱的价格。

另一方面，随着计分新政的出台，新房的吸引力在持续加大。林笑告诉经济观察报，自己手上就有一些原本想买二手房的客户选择去买新房了。“因为新政出台后，一些刚需客户发现，自己的分数是比较有竞争力的，买新房显然成为了更好的选择”。原本急着购房的沈琳就是其中一员，她跟着中介看了十几套二手房，计分政策出台后，沈琳的家庭分有近70分。“果断选择去参与新房摇号了，除非二手房有特别合适的，否则不再考虑二手房了。”沈琳表示。

（应受访者要求，文中林笑、周萌、沈琳、孙昊、朱琴、孙蕾、陈其、李立为化名）