《投资者网》郑小琳
深圳楼市在经历了去年的“魔幻期”后，今年迅速进入了“冷静期”。
今年2月，在“房住不炒”的调控主基调下，深圳楼市出台了二手房成交参考价格发布机制。就在新政发布后不到两周，深圳二手房市场便骤然冷却，网签量环比大幅下滑。
不仅如此，2月20日至今，深圳地区的多个银行开始陆续表态，将根据“二手房参考价”执行贷款发放。
“二手房参考价”新规出台 银行业纷纷表态
2月25日，中国建设银行深圳市分行表示，为贯彻落实“房住不炒”，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，建行深圳市分行将“二手房成交参考价格”作为该行个人再交易贷款发放的重要参考依据。
这是深圳“二手房指导价”机制出台半月后，“四大行”的首家出来明确表态“以二手房参考价来办理按揭贷款业务”的银行。
此前，为遏制二手房价格严重“倒挂”现象，深圳市住房和建设局曾于今年2月8日公布设立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价。
具体来看，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元来发布。
深圳市住房建设局方面认为，发布二手住房成交参考价格将有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
相关专家亦对此解读称，“银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考，在此基础上有所浮动，太过离谱则可能触发约谈。”
而在新规出台半月后，深圳各大银行开始跟进。
2月20日晚间，深圳光大银行下发了一则《关于二手住房按揭政策调整的通知》指出，根据监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。
之后几天，深圳建行、深圳农行等都纷纷明确表态，将二手住房成交参考价格作为按揭贷款参考依据，而工行、中行等则暂未明确。
与此同时，深圳地区其他商业银行仍处于“观望”状态。中国民生银行深圳红岭支行的一位工作人员向《投资者网》表示：“目前我行未发布相关通知，详细事宜以官方公告为准。”
同策研究院研究总监宋红卫向《投资者网》表示，“估计会有更多的银行跟进，原因是在房地产贷款集中度管理新规出台后，绝大部分银行都面临住房贷款额度受限、贷款审批周期延长等情况，该政策在一定程度上可以缓和上述问题。”
网签量急速下滑 深圳二手房市进入“冷静期”
随着新政落地，二手房网签量出现急速下滑。据深圳市房地产中介协会统计，2月8日至2月14日，深圳市二手房网签1671套（含自助网签），环比下跌30.5%；2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套（含自助网签），环比下降78.3%。
从数据上看，新政的影响可谓“立竿见影”，不过，也有业内人士分析，“新政对市场的影响还需持续观察，由于该时间段正值春节假期，受‘节日效应’影响，因此不能将其作为市场的最终反应。”
对引导深圳二手房价格对市场产生的影响，中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示，“今年3月份以后，只要银行贷款严格参照政府的参考价执行，深圳的二手房市场就会大幅冷却，成交量会明显下滑，实际成交价格也会出现一定的回落。”
同策研究院研究总监宋红卫却认为：“指导价格不会对深圳二手房价格造成太大影响，只会短期内影响二手房市场成交量。同时，从买方来看，可贷额度下降会致使首付提高，对于刚需人群影响最大，部分人群可能放弃购房计划；对于部分着急购房的人群可能会借助民间资本或者金融工具在首付款里面加杠杆；对于卖房人群来讲，可能会短期放弃卖房的计划。”
宋卫红进一步指出，“这个政策只是参考价格，并不是绝对的成交备案指导价格，因此没有强制性，也不会完全结束炒房的情况。未来，预计新房在严格的限价政策下将会稳定，二手房也将进入横盘阶段，区位和资源优势的房子仍然会上涨，资源较弱的房子可能会有小幅折价情况，这都是短期影响；长期来看，房地产税不出台就不会杜绝炒房的现象。”
58安居客房产研究院分院院长张波向《投资者网》表示：“政策的落地对房价的影响不会立即显现，但长期推进产生的效果则将会变得较为明显，尤其在控制房价上涨层面的作用力会更为直接。”
张波认为，如果成交价明显高于参考价，那么实际首付要求会大幅提升，对于二手房的成交会形成直接影响；另一方面，参考价格的持续推行，会推动市场价格不断向参考价格靠拢，对于平稳深圳的二手房市场价格起到的作用将是长期的。”
“深圳目前已经进入到存量房市场，二手房的成交量远大于新房，并且二手房房源分散，房龄、小区环境、建筑品质等存在诸多差距，单一通过板块二手房均价的方式呈现，实际的指导意义相对有限。通过二手房成交参考价格的方式来对样本小区价格进行相应公示，可以给市场树立起价格锚点，有效推进价格信息透明化。”张波补充说。
调控力度进一步趋紧 “炒房暴富”时代或终结
在房住不炒的大背景下，深圳房地产调控力度正在进一步趋严。
今年1月19日，深圳市住建局发布“深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”，
其中，“居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下”的规定引起的反响最为强烈。
原因在于，去年7月15日，深圳市官方曾出台过“可以登记在双方名下”的调控细则，而如今，随着新的规定出台，居民家庭购买的商品住房就只能登记在有“房票”的人名下。
这意味，通过“假结婚”来获得购房资格的行为已经行不通了，一定程度上能“堵住”假结婚炒房的漏洞。
不仅如此，1月23日晚，深圳官方再出“重拳”，启用“购房意向登记系统”，购买新建商品住房的购房人需登记，要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等。
此外，政策还规定，违规者将被拉到“黑名单”、3年禁购。
总而言之，随着楼市调控政策的陆续出台，以前靠假离婚、假结婚等骗购住房的行为将被彻底遏制，这对于真正有需求的人“上车”、改善住房条件的刚需人群来说，是个好事，因为房价会趋于稳定。
“在房地产回归居住属性的大趋势下，全国的炒房暴富的时代都已终结，深圳当然也不会例外。”张波向《投资者网》如是表示。（思维财经出品）■
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