不改就等死 土地供给集中制下小房企的生存之战

经济观察网 记者 丁文婷 给房地产行业带来巨大影响的22城土地集中供给制，有望在3月迎来首场拍卖会。

不论是土地的供应方还是需求方都在经历考验，尤其是对一些中小房企来说，这场土地出让方式的变革，无异于一场“生死存亡”的考验，面对不确定的未来，焦急与迷惘的气氛同样充溢在公司上下，一场企业内部的变革势在必行。

消息传出不到一周的时间，陈肖所在部门开了三次会，讨论的核心问题只有一个：怎么办？

摆在眼前的两个首当其冲的困难便是资金与人手。

陈肖公司中负责长三角投拓的人在5个左右，以往挂10块地，跟踪研判3、5块已经是极限，而现在土地在一年内分3次集中推出，意味着地块“扎堆”，陈肖所在的投拓部人手严重不足。

“无论是前期对地块的调研，还是后续的拍地工作都来不及做。”陈肖表示。

与陈肖公司同在长三角区域的千亿级房企，投拓人数一般在20-30人，龙头房企则有80-100人，能对更多地块进行研判和竞拍，这也意味着更大的机会。

更困难的方面在于资金。如果一次性挂出40块地，大公司可能可以全部参与竞拍，而小公司的资源只够投入一两块地，拿到地的概率要小很多。

陈肖公司账上用于拿地的动态资金大约在10亿-20亿元。全年来看，对标长三角，公司用于拿地的资金大约在100亿-200亿，而千亿房企在300亿元左右，龙头房企则在800亿-1000亿元。

即使对一些千亿房企来说，资金也是必须要解决的问题，一名千亿房企的投拓负责人表示，公司账户上的安全资金一般在60亿-70亿元，要将全年的拿地金额分摊在3次集齐是有难度的。

土地集中供应制度也对公司一直以来的拿地模式提出挑战，陈肖告诉经济观察网，过去可以提前1-2个月得知地块的信息，如果有心仪的地块就做好报告后向上报备，用公司账上的流动资金竞拍。

“看地、找钱、准备钱，是这个模式。”陈肖介绍，虽然拿地数量与项目销售回款也会有着峰值谷值的对应，但是因为销售的完成率，在时间上并不会完全匹配起来。

“按理说，融资、销售和投拓是一个系统的工程，讲究按销定产。但在实际上的执行层面是很难的，不仅需要很多部门配合，公司层面因素太多了，老板个人因素、外部环境的变化等，所以，这种事情我们也一直没去推动。”陈肖说，而且从实际需要的层面来说，也并不需要制定太详细的资金排布计划，区域公司数量不超过5个，体量较小，对前款的需求一般不会太大。

现在，参与拍地需要的资金量级数倍增长，对企业来说，“筹集100亿和筹集10亿的难度是不一样。10个亿没必要做详细的计划系统，需要的时候随时调配就行，100亿就需要提前准备好。”陈肖表示。

而土地集中制也使得原本的拍地模式不适用了，对企业的资金和经营等能力提出考验。

“不改就等死。”在陈肖看来，这是很简单的道理，特别是对一些“佛系”的中小型房企来说，经营思路和理念都要发生变化。

“过去可能觉得还有发展机会，还有许多机会可以和大公司去博，现在再不博弈，不去抓住仅有的3次机会，就真的没有了。如果不做好准备直面这个问题，连上场机会也没有，这是一场小型房企的生存战争。”陈肖表示。

土地集中供给在某种意义上加速了行业的淘汰，中小型房企很可能会被洗牌洗出去。“一年时间可能还看不出什么，如果持续两三年无法拿到足够的地，很多小公司就完蛋了。就像一批行情，周期过去了，就洗一次牌。”陈肖感叹。

除了企业本身必须进行的调整改变，在陈肖看来，客观来说，中小型房企以后在这种热门地区、热门城市的拿地机会变得更少了。毕竟大城市或者好地区的地，竞争的激烈程度会变高，再者资金、打分、品牌的信誉等拍地的门槛会被不断拔高。

“但也不是说就被一棒子打死了。”陈肖表示，中小型房企并不是一点机会都没有，热门地区可能对中小型房企来说确实不太友好，但是22个重点城市之外，小公司还是有机会的。

虽然还在等待公司进一步的计划和安排，陈肖可以预见的是更为忙碌的工作节奏和更大的责任。未来，公司的发展将与投资研判准确性更为紧密地挂钩。换言之，投资判断的精准度必须保证。“但该打硬仗打硬仗，大家都一样。”陈肖话锋一转，手表上的时针指向晚上10点，刚下班到家的陈肖准备吃些东西做晚饭。

（应受访者要求，陈肖为化名）