不改就等死 土地供给集中制下小房企的生存之战

来源:经济观察网 作者:丁文婷 2021-03-10 18:43:00
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经济观察网 记者 丁文婷 给房地产行业带来巨大影响的22城土地集中供给制,有望在3月迎来首场拍卖会。

不论是土地的供应方还是需求方都在经历考验,尤其是对一些中小房企来说,这场土地出让方式的变革,无异于一场“生死存亡”的考验,面对不确定的未来,焦急与迷惘的气氛同样充溢在公司上下,一场企业内部的变革势在必行。

消息传出不到一周的时间,陈肖所在部门开了三次会,讨论的核心问题只有一个:怎么办?

摆在眼前的两个首当其冲的困难便是资金与人手。

陈肖公司中负责长三角投拓的人在5个左右,以往挂10块地,跟踪研判3、5块已经是极限,而现在土地在一年内分3次集中推出,意味着地块“扎堆”,陈肖所在的投拓部人手严重不足。

“无论是前期对地块的调研,还是后续的拍地工作都来不及做。”陈肖表示。

与陈肖公司同在长三角区域的千亿级房企,投拓人数一般在20-30人,龙头房企则有80-100人,能对更多地块进行研判和竞拍,这也意味着更大的机会。

更困难的方面在于资金。如果一次性挂出40块地,大公司可能可以全部参与竞拍,而小公司的资源只够投入一两块地,拿到地的概率要小很多。

陈肖公司账上用于拿地的动态资金大约在10亿-20亿元。全年来看,对标长三角,公司用于拿地的资金大约在100亿-200亿,而千亿房企在300亿元左右,龙头房企则在800亿-1000亿元。

即使对一些千亿房企来说,资金也是必须要解决的问题,一名千亿房企的投拓负责人表示,公司账户上的安全资金一般在60亿-70亿元,要将全年的拿地金额分摊在3次集齐是有难度的。

土地集中供应制度也对公司一直以来的拿地模式提出挑战,陈肖告诉经济观察网,过去可以提前1-2个月得知地块的信息,如果有心仪的地块就做好报告后向上报备,用公司账上的流动资金竞拍。

“看地、找钱、准备钱,是这个模式。”陈肖介绍,虽然拿地数量与项目销售回款也会有着峰值谷值的对应,但是因为销售的完成率,在时间上并不会完全匹配起来。

“按理说,融资、销售和投拓是一个系统的工程,讲究按销定产。但在实际上的执行层面是很难的,不仅需要很多部门配合,公司层面因素太多了,老板个人因素、外部环境的变化等,所以,这种事情我们也一直没去推动。”陈肖说,而且从实际需要的层面来说,也并不需要制定太详细的资金排布计划,区域公司数量不超过5个,体量较小,对前款的需求一般不会太大。

现在,参与拍地需要的资金量级数倍增长,对企业来说,“筹集100亿和筹集10亿的难度是不一样。10个亿没必要做详细的计划系统,需要的时候随时调配就行,100亿就需要提前准备好。”陈肖表示。

而土地集中制也使得原本的拍地模式不适用了,对企业的资金和经营等能力提出考验。

“不改就等死。”在陈肖看来,这是很简单的道理,特别是对一些“佛系”的中小型房企来说,经营思路和理念都要发生变化。

“过去可能觉得还有发展机会,还有许多机会可以和大公司去博,现在再不博弈,不去抓住仅有的3次机会,就真的没有了。如果不做好准备直面这个问题,连上场机会也没有,这是一场小型房企的生存战争。”陈肖表示。

土地集中供给在某种意义上加速了行业的淘汰,中小型房企很可能会被洗牌洗出去。“一年时间可能还看不出什么,如果持续两三年无法拿到足够的地,很多小公司就完蛋了。就像一批行情,周期过去了,就洗一次牌。”陈肖感叹。

除了企业本身必须进行的调整改变,在陈肖看来,客观来说,中小型房企以后在这种热门地区、热门城市的拿地机会变得更少了。毕竟大城市或者好地区的地,竞争的激烈程度会变高,再者资金、打分、品牌的信誉等拍地的门槛会被不断拔高。

“但也不是说就被一棒子打死了。”陈肖表示,中小型房企并不是一点机会都没有,热门地区可能对中小型房企来说确实不太友好,但是22个重点城市之外,小公司还是有机会的。

虽然还在等待公司进一步的计划和安排,陈肖可以预见的是更为忙碌的工作节奏和更大的责任。未来,公司的发展将与投资研判准确性更为紧密地挂钩。换言之,投资判断的精准度必须保证。“但该打硬仗打硬仗,大家都一样。”陈肖话锋一转,手表上的时针指向晚上10点,刚下班到家的陈肖准备吃些东西做晚饭。

(应受访者要求,陈肖为化名)

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