【表里归一】双集中供地政策下，越秀地产拿地预算要增近30%

（原标题：【表里归一】双集中供地政策下，越秀地产拿地预算要增近30%）

经济观察网 记者 陈博 “针对‘供地三集中’，我们确实也在研究。现在新政出台，比如广州，估计本月底就会推出第一批地。在这个过程中，我们的应对角度是，任何一块土地都要加强研究。过去可能单一块土地集中的力量相对没那么大压力，现在对所有企业来说，拿地的人力、资金都会有压力。”2020年度业绩会上，新近浮出水面的“一年集中供应三次宅地”规则，成为越秀地产董事长兼执行董事林昭远回答次数最多的一个问题。

双集中供地22个试点城市中，越秀地产目前已经布局的城市达13个。这意味着，今年，在投拓策略层面，越秀地产必须做出相应的调整和铺排。

“这个政策对于房地产行业，对22个城市里面的土地出让都是一个新的变化，集中供地可能带来的，既有好的，也有不好的影响。”这是越秀地产研究新政之后得出的理解。

好的方面是，土地出让市场的竞争程度不似以往那么激烈，地价稍微下降，对房企获取土地机会和控制土地成本方面更加有利；不好的方面则体现在，这一次新政或将对房企的人力、财力带来一定压力。林昭远提到，集中供地之后，房企投拓团队对土地的可研性判断与分析强度，在整体投拓决策里面将会加大。但人力问题可以克服，更关键的双刃剑是资金问题。对于资金比较紧张的房企来说，一下子面对这么多土地出让，资金层面可能会更加不利。

不过，越秀地产更愿意将这个新政当成正面来看待，“资金链相对充裕”，是越秀地产应对的信心所在。去年中期还触及“剔除预收款后的资产负债率”一道红线的越秀地产，截至去年底，剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标已经全部达标，分别为69.2%、47.5%和2.25倍。

越秀地产副董事长、总经理及执行董事林峰透露，去年，越秀地产的土地投资实际支出为410亿元，今年计划增长到520亿元以上。两相对比，增幅达26.8%。

在当下房地产资金端遭遇“围堵”以及土地新政之下，这样的拿地支出颇为激进。520亿元的预算，甚至超过越秀地产目前手头持有的373.1亿元现金。“我们会保持一个适度的投资强度，把握一些市场的机遇，促使公司业绩得到一个稳定的发展，”林峰表示，特别是“一年三拍”的情况下，越秀地产的机会反而更多一些，会抓紧进入一些此前希望进入的目标城市。

但事实上，最近两年多，越秀地产的土地获取方式已经不仅仅局限在公开市场竞拍上，TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、收并购、产业勾地等多元化模式均成为主要的增储渠道。年报数据显示，2020年，越秀地产通过“6+1”模式在11个城市新增22幅土地，总建筑面积约560万平方米。

从各类模式获地占比来观察，越秀地产更多的地块经由非公开渠道拿下，这是其有效控制土地成本的重要渠道。去年这部分新增土储中，非公开市场获取方式占比达到54.1%。其中TOD、“住宅+配建”、国企合作增储方式分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%。

这从一个侧面反映出，越秀地产在拿地预算上的加码，不一定单单指向公开市场。以TOD为例，去年越秀地产新增广州星樾山畔和广州星汇城两个TOD项目，合共增加土地储备103.3万平方米，为此付出的权益交易代价约53.3亿元。“我们一直都按照广州地铁的发展情况，优选一些站点积极进行拓展。之前我们希望每年新增1-2个TOD项目，但TOD项目牵扯到很多拆迁问题，进度上不一定能如期达成，不过我们会积极配合广州地铁的工作。”林昭远说。

TOD项目的拓展也已经直接体现在越秀地产的销售业绩之中。2020年，越秀地产累计完成合同销售额约957.6亿元，同比上升32.8%，销售目标完成度达119.4%。

这里面，越秀地产持有的5个TOD项目，贡献了约170亿元的销售额，同比上升236.6%。上述提到的广州星樾山畔、广州星汇城两项目，收购当年就累计贡献销售额达35.7亿元。

按照越秀地产的计划，今年，TOD项目的销售目标不低于180亿元，希望能够冲刺200亿元以上的销售规模。