【表里归一】旭辉林峰：未来再无黑马

（原标题：【表里归一】旭辉林峰：未来再无黑马）

经济观察网 记者 丁文婷 3月25日，旭辉控股（0884.HK）发布2020年年度业绩，当年实现合同销售额2310亿元，较2019年增长15.2%，达成既定目标；合同销售面积1538万平方米，同比增长27.8%。

净利润为119亿元，首次突破百亿，同比增长近三成。“未来三年，旭辉的利润会维持两位数的增长。”旭辉CFO杨欣表示。

毛利率和核心净利润率出现了不同程度下滑，毛利率从29.7%降至25.1%，核心净利润率则从上年的12.2%降至11.2%。

旭辉管理层并未解释利润率下降的具体原因，仅表示，毛利回归是地产行业趋势，未来地产行业的合理毛利应该在20%-25%的区间。对于周转型地产企业来说，维持一个合理的毛利率，通过快速开发追求更高的ROE水平和净利率，是一种战略选择。

拿地方面，2020年，旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，花费555亿元收购了60个新项目的权益，权益比63%，新增土储重点布局国家级城市群，长三角城市群新增货值616亿元，京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿元、134亿元、154亿元、387亿元。90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一二线城市。             

截至去年年底，旭辉总土储面积6818万平方米，总货值超过1万亿，其中一二线城市总共占84%，旭辉行政总裁林峰表示，这一土储规模可满足未来三年持续增长需求。

在商业地产条线，旭辉储备的30多座商业综合体总建筑面积超过237万平方米，在一线城市布局超过三成。林峰表示，2020年至今，旭辉在长三角、环渤海、中西部落地的12个商业项目，均位于一线城市、二线城市的交通枢纽或三四线最核心城市的核心板块区域，贡献可售货值超465亿元，对应销投比近3倍。

他透露，旭辉每年会有10%的拿地资金投在商业项目上，今年计划新增商业项目15-20个。

实际上，旭辉2019年就开始在商业领域发力，7月成立旭辉集团商业地产管理总部，负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有运营，由林峰出任旭辉商业总裁。当年，旭辉实现租金收入5.3亿元，较2018年的2.7亿元增长125%。

不过，其商业租金收入距离“未来公司30%的营收来自租金收入”的愿景仍相差甚远。

年报显示，旭辉营业收入718亿元，同比增长27%，而租金收入为5.9亿元，较去年仅升2.1%，远不及物业管理62.7%的增幅。

尽管如此，旭辉将商业作为“第二主业”的意图仍然十分明显，2019年3月的业绩会上，旭辉控股董事局主席就曾表示，旭辉未来要“对标”新鸿基，“可能10年后你再看旭辉，就和香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务”。2020年业绩会上，林峰透露，2021年到2023年，旭辉的租金增长率应该维持在50%以上，到2023年租金至少超过20个亿。

为此，今年2月，旭辉引入行业老将韩石加盟，任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁，同一时间，旭辉还宣布与华熙集团达成战略合作，共同对北京西部地区文体商业项目华熙LIVE进行开发运营。频繁的动作，能否有助于达成该公司对商业的期待，仍有待时间检验。

三道红线方面，旭辉处在剔除预收款后的资产负债率单项踩线的黄档。剔除预收款后的资产负债率为72.5%，虽然较去年同期下降约2.3%，但仍踩线。净负债率为64%，较2019年下降约1.6%；非受限现金短债比为2.73，较上年同期提升约0.63。对此，旭辉控股CFO杨欣在2020年业绩发布会上表示，旭辉管理层有信心，以最快的速度成为三条红线的绿档企业。

关于2021年的销售额目标，林中表示，旭辉将其定在了2650亿元。这一增长目标几乎与今年的增速15.2%持平，远低于2019年的32%的增速。林峰在2020业绩会上表示，房地产行业未来只有表现好的企业能持续、稳健的增长。“黑马的企业都是要加财务杠杆。在去杠杆的时代，在三道红线的时代，未来我觉得是不可能出现这种黑马的”。