仁恒置地销售“大跃进”突破700亿 增收不增利怪象折射扩张失衡弊病

《投资者网》郑小琳

仁恒置地集团有限公司（下称“仁恒置地”，Z25.SI）于3月上旬披露年度业绩，公司2020年实现收入239.18亿元，同比增长近三成。

回顾过去几年，仁恒置地因走上大规模扩张的道路，整体业绩实现重大飞跃，销售额从2018年的200多亿，跃升至2019年的500多亿；2020年，公司销售额再上一个阶梯，突破700亿大关。

然而，在公司规模取得突飞猛进之际，仁恒置地也陷入扩张“失衡”的困境。在追求规模扩张的同时，仁恒置地不仅盈利出现下滑，产品质量和违规施工的投诉也被屡屡曝光。

毛利率下降早有苗头

起家于上海，2006年在新加坡上市的仁恒置地，是国内为数不多的高端物业开发商。

今年3月3日，仁恒置地向资本市场交出一份差强人意的成绩单。

业绩显示，仁恒置地目前处于增收不增利的窘境。2020年，仁恒置地全年实现收入239.18亿元，同比增长28.1%；全年股东应占净利润25.92亿元，同比下降22.6%。

对于净利润的下滑，仁恒置地表示“主要是缺少了净廉价收购收益、重测算联营公司和共同控制实体权益亏损净额，以及投资性房地产公允值变动盈利减少影响。”

事实上，早在去年上半年，受新冠疫情影响，仁恒置地的利润便出现大幅下滑的迹象。公司财报显示，截至2020年6月，仁恒置地在营收保持增长的情况下，股东应占溢利同比骤降近六成至4.93亿元。

显然，仁恒置地的利润水平正在“退步”。以毛利率为例，此前受益于高端产品的打造，仁恒置地的毛利率多年来处于行业领先位置；但目前来看，其毛利率却正在走下坡路，资料显示，2018年公司毛利率为46%，随着扩张提速，仁恒置地毛利率在2019年下降约5个点至41.2%，2020年公司毛利率再度下降约5个点至36.4%。

“集团毛利率目标为30-40%，上半年35.9%的毛利率不如过去好，但也不算太差。上半年毛利率较低，主要是受天津、深圳等项目影响。”对于毛利率的下滑，在去年8月的中期业绩发布会上，创始人钟声坚如此表示。

仁恒置地投资者关系部的工作人员向《投资者网》表示：“毛利率下滑是受行业影响，但公司目前毛利率仍处于行业中等偏上水平，公司对未来的盈利水平和发展前景保持乐观态度。”

“仁恒置地毛利率下滑或与其产品线布局相关，此前仁恒以打造高端产品为主，而在近两年来仁恒为了规模扩张开始向刚需市场进军，一定程度上导致了毛利率的下调，同时从行业面来看，融资环境趋紧，融资成本的上升以及多城出台调控政策的影响，对于毛利率也会产生一定的影响。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《投资者网》分析称。

标普在日前发布的研究报告称，仁恒置地的盈利能力将面临压力，因为公司在一定程度上依赖于通过公开拍卖补充土地。标普预计，未来两到三年，该公司房地产开发板块的毛利率将达到25%-27%，明显低于2020年的36%。

“这是因为2017-2018年在一线城市(如苏州、南京和深圳)收购的一些低利润项目，由于政府实施了限价令，土地成本较高而销售价格较低，超出了仁恒置地预期。该公司可能会在未来两三年内逐步消化此类项目的影响。其管理层通过城市更新项目和项目收购增加了拿地。这也将提高仁恒置地的盈利能力。”标普在研究报告中表示。

激进过后脚步或放缓

仁恒置地在房地产市场深耕28年，整体经营风格以稳健著称。

2019年，仁恒置地开始主动求变，风格由“稳健”转向“突进”，并制定500亿的销售目标（公司2018年的销售额约249亿）。值得一提的是，过去几年，仁恒置地的销售额一直维持在250亿左右，因此在当时来看，500亿的销售目标多少显得有些“冒进”。

公开资料显示，2016年—2018年，仁恒置地的销售额分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元，业绩增速呈现放缓且小幅下滑态势。

所幸的是，正式开启扩张计划的仁恒置地最终还是超预期的完成了大目标，2019年公司以557亿元的合同销售额，成为当年TOP50房企中唯一一家增幅超50%的房企。

尝到扩张的“甜头”，仁恒置地又定了个更大的目标。在2020年8月的业绩会上，仁恒置地管理层表示，“今年销售目标为700亿。截至7月底已完成合约销售金额400亿，非常有信心在剩下5个月完成300亿销售。”

据最新的官方数据显示，仁恒置地2020年预售额上涨40.8%至大约784.55亿元，这意味着公司销售金额再次实现规模跃升且迈入700亿大关。这些光鲜的数据背后，快周转其实功不可没。

在快周转方面，钟声坚曾介绍：“公司项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，而拿地到销售平均不会超过12个月，虽然与万科、碧桂园仍有距离，但基本都可以12个月内完成。”

不过，2021年，公司的经营步调似乎出现转变。在《投资者网》询问集团未来是否会继续保持扩张态势时，上述仁恒置地工作人员却表示：“集团目前还是偏向稳健和保守，未来依然会按照稳健增长的发展方式。”

从拿地来看，去年仁恒置地耗资259亿在上海、南京、太仓、济南、盐城、海口、苏州和武汉等中国多个城市进行布局，补充土储面积约232万平方米（包括招拍挂和股权合作及并购）。

但在2021年，截至3月24日，仁恒置地仅拿地一宗，扩张步伐似乎有所放慢。3月12日，仁恒置地子公司盐城房投地产开发有限公司以2.93亿元竞得该江苏盐城市亭湖区滨河路西、小一沟南侧地块，楼面价11161元/㎡，溢价率10.55%。

标普预测，“2018-2020两年强劲增长之后，该公司在规模上赶上了评级相近的同行。仁恒置地有可能在未来一到两年内放慢扩张步伐。管理层打算在此期间保持合同销售额的适度增长。”

陈霄认为，“追求规模增长的同时也伴随着负债率的提升，对于仁恒而言，在三道红线新规下，如何解决好规模和负债的关系，成为一大挑战。”他进一步表示，“在融资环境趋紧的背景下，房企未来想要通过高杠杆、高负债形式的规模扩张来实现长远发展，已经不能适应当前的市场环境，房企将逐步从注重量的积累向质的提升转变。”

质量连遭投诉、违规被曝光

在追求快周转的两年里，仁恒置地陷入规模扩张和产品质量“失衡”的窘境，一边是不断上涨的销售业绩，一边是在投诉平台榜上有名。

2020年6月，一位南京市民王女士曾向江苏广电总台反映称，自己花600万购买的仁恒桃园世纪的房子，顶板上却发现了一条长达6米的裂缝。由此，引发一场关于仁恒置地房屋可能存在安全隐患的担忧。

根据当时的报道，仁恒方面表示：“已排除房屋存在重大工程质量问题和主体结构质量问题的可能。墙体开裂是因为顶板温度缝，已出具维修方案，但不能保证后期不开裂。”

来源：人民网领导留言板

无独有偶，仁恒置地位于苏州的棠悦湾项目也遭到了业主的投诉。

据一位苏州地区的业主投诉称，“开发商连电源线路都装错了，所有的插孔没电，后续自己请的电工师傅检查发现，地板也是鼓起来的，据物业的说辞在二年质保内是修过一次的，但是开发商遗留下来的问题很多，包括燃气打不着等。”

《投资者网》梳理发现，在人民网的领导留言板上有关仁恒置地的投诉频发，多涉及物业态度恶劣、房屋质量、合同纠纷等问题。

不仅如此，施工方面，仁恒置地或正值规模“提速”阶段，因为无证施工被相关部门屡次通报和处罚。以公司布局已久的南京市场为例，仁恒麒麟G108地块在去年5月被曝涉嫌无证施工，最终被当地有关部门勒令停工。

据了解，麒麟G108地块是仁恒置地和五星控股在去年1月中旬联合拿下的地块，成交总价22.55亿，楼面价9064元/㎡。该地块在未取得相关许可证的情况之下，擅自施工，遭到官方的批评通报。

而就在仁恒麒麟G108被勒令停工不到两个月，武汉市场的项目又因擅自施工遭到处罚。去年7月，据武汉市城乡建设局发布的处罚信息显示，武汉仁恒竹叶山置业有限公司因施工图设计文件未经审查批准擅自施工拟被罚款25万元。

中国《建筑法》第六十四条规定，“未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。”

北京金诉律师事务所创始人、法学会不动产法研究会理事王玉臣向《投资者网》表示：“无证施工背后意味着企业希望通过早施工、快建设，在短期内实现早销售，最核心的目的是为了尽快回笼资金。从无证施工来看，很多无证施工不仅仅是没有取得相关的建筑工程施工许可证，实际上甚至可能连基本的建设工程规划许可证都没有取得，不仅仅是违法施工，还可能是违规建设。”

他进一步指出，“对于无证施工，应当受到相应的行政处罚，严重的甚至可能会影响建设单位的开发资质、信用档案等。”

对于如何在规模扩张和产品质量中寻求平衡等问题，《投资者网》此前曾致电致函上述仁恒置地相关负责人，但未得到正面回复。（思维财经出品）■