北京楼市迎来小阳春

（原标题：北京楼市迎来小阳春）

经济观察报 记者 田国宝 “今天上午成交了3套。”在北京一个房地产项目销售中心，销售员崔浩指着项目销控微信中的“喜报”说，3月累计成交了大约150套左右，“基本赶上去年底的行情了”。

崔浩销售的楼盘位于北京北部，2020年二季度开盘，6个月去化率不足两成。“下半年行情开始好了，年底促销了一波，一期基本卖得差不多了，进入收尾阶段，二期开始顺销了”，崔浩说。

不仅仅是崔浩所在的项目，3月北京新建商品房销售迎来小阳春，根据北京市住建委信息，3月新建商品住宅累计成交89.9万平方米，环比增加137.6%，创下了2017年以来同期单月成交新高。

不仅仅是新房，3月北京二手房成交22172套，环比增加71.9%，创下2017年4月以来单月成交新高。北京部分区域二手房价格甚至出现跳涨，个别房东甚至在购房者的追逐下开始惜售。

北京朝阳区一家链家门店的负责人告诉经济观察报，这一波北京楼市行情有学区房因素，5月是北京小学入学注册时间，所以会带动一波交易。“价格也有所恢复，但还没有完全恢复到去年同期水平。”

新房回暖

据崔浩透露，他所在项目开盘两期项目，一期去化率在七成左右，二期开盘不久，也卖了有200套左右。项目共有30多名销售人员，平均下来，3月每人销售4-5套房子，“有人成交多一些，有的少一些，差距不大。”

一直以来北京远郊盘去化速度较慢，崔浩所在的楼盘也不例外。2020年二季度开盘，“开始卖得不好，大家都认为是疫情的原因，还是按照正常来销售。”

一直到三季度末，项目去化率不到两成，“按照要求，一期须年底清盘，那么多还没卖出去，领导开始着急了。”崔浩说，10月初项目开始启动大规模促销活动。

一方面梳理到访过但没有成交的客户，对有购房需求但还在犹豫的客户进行强攻，剩余客户交给新入职的销售人员练手；同时借助新媒体广告、中介、代理等渠道拓展新客户，加大客户覆盖面。

另一方面对存量房源进行梳理，把一部分位置、楼层、户型等方面相对较差的房源拿出来做特价房。

经过3个月促销活动，2020年底，崔浩所在项目一期去化超过六成。虽然距离目标还有不小的差距，但在竞品楼盘中，已经属于佼佼者了。

这一成绩归功于降价促销，根据后来测算，成交均价比备案价跌了15%左右，一小部分特价房折扣低至7折，“少卖了一个多亿。”

2021年随着回款压力减弱项目开始顺销，“访客虽然比较多，但成交差了很多。”崔浩说，3月起，他们又启动新一轮促销。

这一次折扣不如2020年四季度，主要根据客户付款周期给出不同的折扣，如果购房者能够在“7天内交付10%、40天内付清35%首付”，可以享受6个百分点折扣，崔浩表示，优惠完，每套房子总价便宜20万元左右。

随着新一轮促销活动，项目成交开始好转，截至目前，算上一部分因首付、购房资格等原因清退的房源，整体去化也超过7成，一季度业绩大部分为3月成交。

一年多下来，崔浩发现一个规律，想要卖得快，就得降价；想要保住价格，卖得就慢。二期售价开盘提高了2000元/平方米，但客户并不买账，“很多来买二期的客户，最后买了一期尾房。”

不仅仅是崔浩所在的郊区盘，北京北部城区一个网红盘，据开发商人士透露，2020年9月开盘，一期综合下来每平方米有2000元的折扣，先后卖出900多套，两个月后二期开盘恢复原价后，至今只卖出300套。

同区域另一个楼盘，“和我们二期同时开盘，价格和我们一样，也是优惠2000元/平方米，到现在人家卖出1200套。”上述开发商人士说：“友商比我们晚开盘两个月，但卖出的房子和我们一样多。”

崔浩所在的项目，由于楼面价较低，虽然打折促销，但还有一定的盈利空间，但多数的项目只能在盈利和去化两者中选其一。

经济观察报统计了2021年2月和3月新获取预售证的19个项目销售情况发现，有10个项目的网签率为0，只有两个项目的网签率超过30%。

1月北京新开住宅项目有12个，截至3月30日，花语家园的网签率超过60%，北街家园的网签率超过35%，分钟寺合雅金园项目的网签率为18%，其他7个项目的网签率均在10%以下，其中包括5个网签率为0的项目。

2月获取预售证的项目有7个，截至3月30日，只有华樾嘉园的网签率接近30%，融景四季雅苑的网签率接近10%，其他5个项目网签率均为0。

这一成交及去化情况，虽然与长三角和珠三角无法匹敌，但与过年两年相比依然有所好转。根据机构报告，截至3月25日，北京新房库存的去化周期下降至13个月，为近一年来的新低。

北京住建委数据显示，3月北京新建商品住宅成交89.9万平方米，比2月增加137%，但不及2020年12月和2021年1月的成交量，这两个月的成交均超过92万平方米。

二手房量价齐升

2020年疫情后，小文就有了换房的念头，她目前居住在一个小三居，一家四口人还够住。如果孩子上学后，需要老人接送，小三居就显得有些局促了。

“去年6月挂出去的。”据小文透露，挂牌总价是1150万元，一直没有人过问，到了去年8月，开始有人来看房，“但是看完后，觉得价格不合适，中介就让我们降降价。”

彼时，让小文郁闷的是，当时她看好一个新楼盘，准备入手，所以卖房的意愿比较强烈。虽然挂牌价一直下调，但买房的人都觉得价格太高，中介也一直劝说她再降价，“房子没卖出去，新房也没买成。”

据她透露，那段时间，她挂出去的房子先后调了八次价格，从1150万元调到1050万元，但还是面临着“看的人多，谈价的人少”的局面。

今年2、3月，看房的人明显多了起来，而且也开始谈价了。越来越多的看房人让小文意识到价格挂低了，3月初，她让中介把挂牌价上调到1100万元，“给买家让50万元，我还能按原来价格卖出去。”

之后的情况让小文多少有些措手不及，看房的人越来越多，中介的电话也越来越频繁。其他中介也打电话要求帮她卖房。

据她透露，有一个人看完房后，没有谈价格，直接就要签合同，“当时心里嘀咕，是不是卖低了，我就说再考虑考虑。”

当天晚上，她在网上查一下小区挂牌价格后发现，和她同样面积、同样户型的房源，有的挂牌价已经到了1500万元，两居的挂牌价也达到了1000万元，虽然她的是低楼层，但觉得1150万元还是有些低了。

第二天，中介打来电话催签，她告诉中介不卖了，并把价格调到1250万元。不久，又有一位买家来谈，最后谈到1230万元。同时，又有几个谈价的买家，让她觉得还有上调价格的空间。

中介一直在劝说她乘着价格上涨赶紧出手，但前后200万元价格起伏，让小文有些恍惚。担心卖低了不合适，同时也担心错过价格高点，一直在纠结是不是出手。“行情一天一个价，实在是不敢卖。”小文说，先观望一段时间，等稳定下来再决定。

类似的情况在北京二手房市场并不鲜见。另一位准备换房的人有着类似的经历，准备出售的房源，近期经历两轮跳涨，远超最初的心理价格。她担心的是，现在卖了的话，如果价格继续上涨，不仅赔钱，未来手里钱买不到好房子。

从挂牌价来看，2020年3月，涨价房源与降价房源的比例大约在1:10左右。而今年3月这一比例已经调整至1:2左右。虽然二手房供方仍然以降价为主，但与去年同期相比已经恢复了不少。

据上述链家门店负责人透露，近期北京二手房交易处于一个相对供不应求的状态，看房的人多，但找到合适房源比较少，“只要出来一套合适的，很快就成交，大部分都是从通州、大兴、房山等郊区换房的。”

房价统计数据显示，3月北京二手房成交22172套，创下2017年4月以来单月成交新高，均价为61246元/平方米，高于2020年6月到11月均价，但与12月均价相比仍有1300元/平方米左右的差距。

恢复还是回暖

从月度成交数据来看，2020年北京新房成交从4月开始恢复，每月保持50万平方米左右的成交量；8月成交快速增长至88万平方米，环比增加36%。此后，除了10月成交相对较低外，其他月份均保持较高的成交量，12月成交甚至高达92万平方米。

进入2021年，由于春节等假期影响，北京新房成交下降至37万平方米，但依然是2016年以来同期成交最高点。3月恢复到89万平方米，虽然没有1月高，但也创下2017年以来同期成交新高。

几乎同一个时间段，北京二手房成交走势也经历了类似的曲线，2020年4月成交达到1.3万套，环比增加四成。此后每个月均在1.6万套到1.7万套左右，并在12月超过2万套。

进入2021年，北京二手房成交量一直保持1万套以上，其中1月1.75万套，2月接近1.3万套，3月达到了2.2万套。

这样的行情还能持续多久，这是崔浩的疑问，更是小文的疑问。上述链家门店负责人表示，最近一段时间以来成交上行，有学区房原因，也有去年积压需求的进一步释放，“深圳和上海房价上行也有影响。”

在他看来，过去两年里，北京房价一直处于平稳甚至部分区域下跌的状态，“这一轮更像是对原来下跌的修复和补充，还谈不上回暖，大部分区域的二手房价格还没有恢复到原来的水平。”

据他透露，这一轮楼市行情多数为改善型，刚需和首次置业的相对较少。“郊区的往市区换，一居的换两居，两居的换三居，按我们门店成交来看，类似的情况能占到85%到90%左右。”

此外，还有一部分是由于孩子上学、择业等方面的变化，选择卖掉房子离开北京。巴曙松在社交媒体称，从2016年开始，每年有超过10万北漂离开北京；从2019年开始，北京成为上海、深圳和广州新增人口最大来源地。

从市场议价空间来看，成交价与最初报价比、成交价与最后报价比之间的缺口逐步扩大，2020年3月，这两个比分别为96.97%和97.06%，差距并不大，意味着卖家调价的动作并不频繁或者调价幅度相对较小。

到了12月，成交价与最后报价比为97.35%，同比有小幅上升，但变化相对较小；但成交价与最初报价比降至94.55%。这说明成交前，卖家对房源价格进行了上调，而且议价空间更小了。

二手房成家量分区来看，3月排在前五名的分别是朝阳、海淀、丰台、西城和昌平；但从供需心理来看，3月只有海淀和西城两个学区较为优质地区的涨价房源数量大于降价房源数量，其他区县均以降价房源为主。

3月31日，北京推出第一批集中供地共计30幅住宅用地，其中有29幅地住宅部分起始楼面价为3.3万元/平方米，这一楼面价要高于2020年2.8万元/平方米的平均楼面价和2021年2月2.6万元/平方米的平均楼面价。