【表里归一】管理红利时代下 万科的加法与均好

（原标题：【表里归一】管理红利时代下 万科的加法与均好）

经济观察网 记者陈博万科用一场业绩会的时间来解释管理红利时代的机会。

即便被质疑“低净负债率影响未来投资和节奏”、毛利下滑等问题，在万科标准化答案中，都被归结为“管理红利时代共性”。

万科历来擅当行业敲钟者角色，也能从危机感中及时自省。不过，还是没有人会预料到万科会用这么长篇幅反复表达做到“均好无短板”的决心。

万科的逻辑是，管理红利时代的主要特征是充分竞争，企业不可能依靠一两样关键资源打赢、获胜。

“面对新时代淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。”郁亮解释，房地产行业需要从规模速度向质量效益转变，需要高质量发展。

2020年，万科实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%；销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%。经历2019年3.9%历史新低后，销售增速重回双位数。

去年，万科实现营业收入4191.1亿元，同比增长 13.9%，增速较2019年放慢近10个百分点；归母净利润同比增长 6.8%至415.2 亿元，增速较2019年下跌8.3个百分点。

房地产及相关业务毛利率同比下降4.6个百分点至22.6%；全面摊薄的净资产收益率同比下降2.2个百分点至18.5%。这两项降幅比2019年扩大1倍左右。

“短期来看，房地产利润率仍存在下降趋势；长期而言，房地产行业回报水平最终会向社会平均水平靠拢。”万科总裁、首席执行官祝九胜说。

值得关注的细节还包括，2019-2020两年间，万科计提项目存货跌价准备29.9亿元、41.8 亿元，同比分别上涨29.4%、97.6%。

2020年计提的16个项目中，包括2个上海项目、1个宁波项目、1个厦门项目、1个成都项目及环京项目。这些计提存货跌价准备，影响2020年税后净利润19.8亿元，影响归母净利润14.5 亿元。

近两年，万科新增项目平均地价为6252元/平方米、6710元/平方米，比上一年分别增加825元/平方米、458元/平方米。同期，万科销售均价从15341元/平方米微跌至15086元/平方米。

郁亮解释称，房地产行业虽然不能再赚大钱、快钱了，但万科可以挣慢钱、长钱、老实钱。“踏踏实实向制造业学习，通过我们的劳动挣制造、创造和服务的钱。”

万科的筹码在于多元化业务。两年前，在“活下去”阴影下，万科宣布“收敛聚焦，巩固提升基本盘”战略，万村计划、泊寓等新业务一度被“修枝剪叶”。

如今，郁亮和祝九胜又开始强调，管理红利时代开发和经营是并重的。

万科早已经在内部发起一轮“春天行动”，对所有业务进行战略思考，将长期市场价值明确为竞争战略的中心目标，同时衡量每项业务评估标准。

底气并非不足，如万物云定位并非传统物业公司，也不仅仅是传统服务公司，而是以空间科技服务为主营业务。郁亮给予的评价是：“正如贝壳定义它所处的行业，万物云也将定义自己所处的行业。”

再比如万纬物流，2020年万科对48家子公司合计增资306.4亿元，其中关于万科物流发展有限公司的增资180.0亿元，占比超过一半。

多元化业务也开始为万科贡献收益，2020年万物云营收182亿元，长租公寓25.4亿元，商业63.2亿元，万纬物流18.7亿元。无论横向细分领域对比，还是在万科营收大盘中，多元化业务很难称得上“独当一面”。

3月31日年报发布当天，万科股价一度跌至29.73元/股，最终报收30元/股，下跌4.37%；4月1日，万科股票收盘报29.83元/股，微降0.57%。