【表里归一】追增恒大股权至2.6%，深圳控股三年投资回报率达35.5%

（原标题：【表里归一】追增恒大股权至2.6%，深圳控股三年投资回报率达35.5%）

经济观察网 记者陈博尽管恒大地产回A告败，但作为第二轮战略投资者的深圳控股（00604.HK），还是选择继续持有手头1.7626%恒大地产股权。

此外，深业集团旗下的深圳控股和其他战略投资者还从其他退出的原战略投资者手中共接下94亿转为普通股权益。如今，深圳控股对恒大地产的持股比例已经上升至2.6439%。

“根据当年战投协议承诺，我们可以有两个选择，一个是回购，一个是转为普通股，相应我们获得50%股权补偿。经过双方充分沟通，去年底，这部分股权已经成功过户到我们名下。”深圳控股副总裁严中宇告诉经济观察网。

他说，深圳控股对恒大地产的这个股权投资还是有信心。至于后续安排，深圳控股还会和恒大保持密切沟通，包括可能的回购或者其他安排，并从上市公司角度适时做出相关决策。

事实上，过往三年，恒大地产这笔投资对于深圳控股报表的影响一直存在，集中体现在盈利水平上。2020年，深圳控股实现毛利88.15亿港元，较2019年上涨72.0%。

然而，同期，深圳控股的年内溢利约39.63亿港元，同比下降9.5%；其中，权益股东应占溢利37.23亿，同比下跌8.4%。

这里面关乎恒大地产投资引发的影响包括，第一，恒大地产这笔股权按照金融资产做公允价值评估，计入当期损益。截至2020年12月31日，有关恒大投资的公允值损失4.62亿港元，导致金融资产公允值一项减少4.69亿港元；此外，今年整个深圳市场投资物业整体比较低迷，导致投资物业公允价值减少6.76亿港元。两项共计减少11.45亿港元；而2019年，这两项公允值合计增加17.34亿港元。一增一减之间，去年公允值损益同比减少了约28.79亿港元。

第二，去年1月13日，深圳控股与恒大地产签订补充投资协议，2018年可获得的约7.9亿元红利，分配时间由2019年12月31日前延期至2020年1月2日。因此，去年，深圳控股从恒大收取了2018年及2019年两次分红共计14.5亿元。这个分红被列入“其他收入及利得”一栏中，导致去年其他收入及利得高达21.34亿港元，同比增加5.77倍。

如果剔除投资物业公允值及金融资产公允值变动的净影响，深圳控股的权益股东应占溢利约45.53亿港元，同比上涨48.7%。

过往三年，深圳控股从恒大累计收到的分红达19.5亿元，累计投资回报率已经达到35.5%。“从此前几年的分红情况来看，我们未来的分红还是有保障的。”严中宇对此次转为普通股的收益依然充满信心。

深圳控股是少数销售额低于收入的房企之一。去年，其实现合同销售额144.6亿元，同比下降13.9%；但收入达到188.03亿港元，同比上涨26.0%。

大湾区尤其深圳销售份额的减少致使深圳控股销售步伐有所放缓。在2020年的整体合约销售中，大湾区项目占76%，其中深圳项目的销售占比达66%。这两个比例，比起2019年的88%、80%有所下降。

2021年，深圳控股的销售目标是180亿元。若同比2020年，增速达24%。不过，早在2019年初，深圳控股就曾将全年合同销售目标确定在这个水平上。

过去一年，深圳控股新增土储面积约63.1万平方米，投资约63.4亿元，新增货值约134亿元。截至2020年12月底，深圳控股的土储规划总建面约436万平方米，计容建面329万平方米。

深圳控股执行董事兼副总裁董方提到，今年二月底，深圳控股召开了投资会议，做出一个年度投资策略——今年要新增150万平方米的土地储备，计划投入资金150-200亿元。

“2019年，我们的新增土储是56万平方米，2020年是63万平方米，两年合计新增大概120万平方米土储，但今年一下子要新增150万平方米，这个拿地力度是历史空前的。”他说。

深圳控股今年也召开了专题会议，如何应对集中供地的新政。他们认为，集中供地之后，22座城市基本上聚焦在4、7、10三个月推地，对于资金紧张的企业或短期融资有一定压力；对设计、工程进度、营销也带来一定挑战。“目前我们在优化提升内部流程，改善管理短板，希望能够减少新政带来的影响。”董方表示，而且招拍挂方式在深圳控股的拿地占比中只有20%-40%。

截至3月份，深圳控股在大湾区、长三角、长沙、武汉等城市都有不同的项目在沟通洽谈，近40个，土储面积接近1000万平方米。只要拿下其中的15%，就可以实现150万平方米拿地目标。