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起底深房理:李雪峰和他的信徒们

来源:华尔街见闻 作者:周智宇 2021-04-15 20:23:45
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“炒房导师”的魔幻人生,撞上了监管。

(原标题:起底深房理:李雪峰和他的信徒们)

编辑|张晓玲

10多年前,东北人李雪峰从老家来到深圳的时候,从没想到,自己会成为一名“房产大V”。

他自认只个传播房产投资知识的人。4月8日,他被人举报,且惊动了深圳七部门,联合发起调查。

这不是他第一次引发关注,去年深圳楼市火爆的那几个月,苏州“7蟹姐姐”就投诉深房理,害自己亏了两百万。

这些投诉和举报背后,深房理通过多达几千人的粉丝群,以及一个小程序,建立了一条成熟的“炒房”产业链,并借助多个金融工具,控盘抬价,游走在法律的边缘。

从一个装修工到“炒房导师”,李雪峰建立了自己的一套“买房成功学”,吸引了那些渴望通过买房发家致富的人们,共同构成了这个房产暴利时代,荒诞又真实的图景。

合法买房无错,投资房产也无可厚非。但当他们的一些行为涉嫌触犯法律,那就是另外一回事了。在官方通告中,深房理(李雪峰)涉嫌教唆买房人骗取购房资格、非法集资、套取经营贷等,目前对其调查正在进行中。

“大V”的诞生

深房理真名李雪峰,辽宁大连人,现年41岁。

在自己的讲述里,他毕业于西安交大建筑系,受到电视剧《外来妹》的感召,在24岁那年脱离体制南下深圳。

他说自己做过绘图员、开过设计公司、餐饮公司,30岁出头月收入就达6万元。2009年买下了深圳第一套房子,首付仅是一个月工资,之后一赚到钱就买房。

但在粉丝群中,李雪峰对自己的介绍是,2009年是借了5万元开始买房的。

这两个版本的可信度都不高。据华尔街见闻查询,在初来深圳的几年间,2009-2017年,李雪峰只是从事与建筑相关的“倒楼板”业务的人员,后来做了装修队的包工头。

在他的qq相册里,还保存着做过的多个装修项目的图片,有复式、酒店、美发店等,还跑到长沙做业务。

因为在装修的过程中,认识了一些“有背景”的“关键人物”,他开始关注房产投资,并在2015年开通了微博。两年后,他遇到了微博工作人员,对方邀请他开通“V+”。

他化名深房理,从此开始扮演一名“炒房导师”的角色。工商资料显示,李雪峰目前担任法人代表的公司有6家,注册时间大多在2013年之后,多为建筑工程公司、餐饮公司。

2019年5月24日,李雪峰成立了深房理信息技术(深圳)有限公司,注册了“深房理”等商标。但在2020年8月24日,李雪峰退出了这家公司,大股东变更为李 鹏。

在这些公司中,有另一个名字“刘伟”,颇为眼熟。从李雪峰“倒楼板”时代起,两人便开始合作。在去年“7蟹姐姐”房子法拍时,正是刘伟以660万元拍下了那套房产。

李雪峰的合作者还包括,微博名为@美妈陈小泉的张帆,她是一名母婴博主,拥有许多粉丝。

李雪峰的“入行”故事并不新鲜。这些年,有很多他这样的房产投资“导师”,活跃在中国不同的城市。

“炒房”产业链

李雪峰贩卖的“买房经”与“成功学”。与?合作后,他开始招募会员,“V+”会员单价3980元/位,摇篮会员还需另付9800元。

成为摇篮会员后,深房理团队会给他们制定买房计划,如果资金不够,则会撮合他们合伙买房。提供的服务包括凑首付款、解决购房资格、或合伙买房、选择包赚房产、解决买房后贷款、未来月供等。

去年7月,名为“房理”的小程序上线,相关功能仅限深房理摇篮会员使用。

小程序中,有相当于P 2 P的拆借平台“帕累托值”,房产线上交易的“产品大厅”,还有让会员们进行房产股份交易的“股份大厅”。

“帕累托值”,会员把暂时不用的钱存在里面获得利息,缺钱的人则可以借。这个功能直到今年3月5日才下线。

产品大厅,是深房理团队推介的中介,向会员推荐相关片区和楼盘。知情人士称,深房理指定片区下的楼盘成交密集。“一名红山片区贝壳加盟店的新人中介,一个月天就成交了六十多套”。

这些楼盘扎堆在前海、红山、宝中等片区,包括诺德假日花园、中海阳光玫瑰园、花样年花乡等。

其中,不少楼盘在过去三年里涨幅迅猛, 比如,花样年花郡在过去三年里从6.68万元/平米涨至14.32万元/平米;诺德假日花园从2017年1月时单价7.73万元涨至16.79万元。

“股份大厅”则让房产的“股份”在会员之间流转。摇篮会员发布招募广告,寻找合伙人共同购置房产,按出资比例持有相应比例的房产股份,由相关人员代持;在购房成功后,摇篮会员则可以对自己持有的房产股份进行转让。

于是,国内一直难以实现的“房产证券化”,在他这也实现了。通过股份合伙,只有15万元的会员,也能参与到撬动千亿房产的游戏当中。

华尔街见闻发现,这个小程序已经下架,无法打开了。

杠杆炒房的风险

李雪峰一直鼓吹,加入会员后一定能赚钱,实现财富自由。在2019年的一次微博问答中,他表示:

你(提问者)如果年中加入会员,去借一两百万,按照我们推荐的位置,可以在深圳投资一套500万的房产,到现在至少就赚了20%……,没有任何风险。所有买房的会员都赚了钱。

不过,上述问答已经删除,最近他已改了口:我不会对任何一个人承诺说一定包赚。

据华尔街见闻调查,深房理的会员真正赚钱的并不多。

去年,与深房理对簿公堂的摇篮会员“7蟹姐姐”魏静,就是其中一个失败的案例。

没有购房名额和足够首付资金的情况下,“深房理”及其团队指导魏静通过假结婚获得购房资格,随后找亲戚朋友、小贷公司借钱凑齐首付。

但在付完款拿到房本后,却遇到政策变化,过户后的房产6个月才能办理经营贷。

为了拆借资金,魏静又在小贷公司的介绍下重新向其他垫资公司、小贷公司进行资金拆借。

但最后魏静因无法支付高额垫资产生的利息,资金链断裂,房产过户后刚过了一个月,就被最开始借款的小贷公司告上法庭,房产查封,银行账户冻结,房子被法拍。

魏静称,明面上前后损失超过200万元。

业内人士指出,深房理的套路并不新颖,关键是运用了杠杆。通过杠杆,让那些原本没有能力买房的粉丝去买房;然后通过所谓包赚模式,炒高指定楼盘的房价,最后让其他人来接盘。

值得关注的是,李雪峰不是一个人在运作,他的背后,有一个庞大的团队,包括合作的博主、多名助理、律师、中介、小贷公司等金融机构,甚至一些政府部门的人员,也可能卷入其中。

去年,深圳房地产中介协会曾警示机构化炒房链的风险,并禁止中介们参与其中

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,深圳楼市问题,首先是杠杆问题,然后才是供求问题,只要杠杆控制住了,深圳楼市必然降温。

导师还是骗子?

过去几年房价上涨,尤其是深圳这样的城市,人们对“房价永远上涨”的论点深信不疑,想要通过买房实现发家致富梦想的人不在少数。

深圳人对房子的认知比别的城市来得更深刻。李宇嘉认为,从某种程度上来说,过去17年深圳是个金融资产驱动的城市,而房产是最大的金融资产。一方面,房地产是实体老板的退路;另一方面,房地产更是融资的工具。

正是利用了人们的暴富心理,以及对金融资产的渴望,李雪峰发展出了他的买房哲学以及操作套路,并拥有了庞大粉丝群。但诸多原本不具备买房条件的人,被卷入了其中。

尽管有诱导买房的嫌疑,尽管有失败的案例,但在微博上,深房理似乎仍有许多“铁粉”。华尔街见闻尝试描绘出他们的画像。

与李雪峰合作“收割”粉丝的的@美妈陈小泉,其人设是一个母婴育儿博主,吸引了很多单亲妈妈、家庭主妇。

她经常贩卖焦虑或炫富,分享买房消息、动态。比如说自己助理是一个没有收入的全职妈妈,“去年才有1万块,一年后已经有了千万资产”,现在已经买房躺赢;她也常在微博上晒房本,让粉丝们羡慕不已。

这些粉丝后来许多也成了深房理的粉丝,跟着他投资买房。

摇篮会员陈女士称,在深房理粉丝群里,很多都是在感情中迷茫的女性,每天讨论婚姻痛苦的同时,总想找些事情来证明自己。

从上千条微博问答中,可以看到,一些工作不久的年轻人、收入不高的基层人士,也渴望买房。

有一名准备落户深圳、筹备在深圳买房的粉丝问李雪峰,“每月1500存款的三无青年如何经营好自己?”

李雪峰的回复是,可以让自己看上去是一个“有钱人”,向未来拿钱。经营自己一段时间后,就能有资金作为深房的首付款,再通过不断经营,有更多的房产。而所谓的经营自己,就是做流水、办信用卡、进行各种资金拆借。

尽管不可思议,但李雪峰就这样吸引了一众信徒。顶峰时,深房理的“V+会员”有一千余人,7个微信群也几乎满员。

直到现在,在深房理的微博下,也常看见一些迷茫的家庭妇女,不少人在他被查后感概“为什么一盏盏明灯就这样被熄灭”。

但越来越多的会员和公众,认为李雪峰是个骗子。

前述摇篮会员表示,缴费后,她联系了深房理助理小渔表示希望购房,小渔则向她推介了中介,中介给她看诺德假日花园的一套房,过去一年里涨了300多万,80多平要卖一千多万,太贵了。

她表示不想买房了要求退会员费时,却遭到了拒绝。李雪峰对她说,“和我讲几句话就值这么多钱了”。

这名会员称,这时候深深觉得,自己被骗了。

调查进行时

李雪峰怕了。

在七部门联合发文调查的那个夜里,他解散了六个微信群,也开始删除一系列微博,包赚、代持、帕累托等敏感话语都删掉了。

业内人士认为,深房理的炒房链条,游走在法律的灰色地带。

合伙买房、委托代持的行为,在过去没有法律禁止,协议会被判定有效。

但在2020年末,最高人民法院进行了判例:借名买房规避限购政策,合同应认定为无效。

信荣律师团队、粤湾律师联盟首席律师张茂荣认为,最高法的判决对全国法院具有指导意义。委托代持风险越来越大,未来发生代持争议,法院非常有可能一律认定代持协议无效,甚至不再判决支持借名人的过户请求。

深房理的会员合伙买房,风险更大了。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出,深房理可能教唆他人骗取购房资格,明显属于违背限购政策的行为,而且采用的手段都是违法违规的,一旦查实,会导致相关购房人被取消购房、网签资格,功亏一篑。

此外,王玉臣称,涉嫌非法集资的行为,一经查实,极可能触犯了刑法,相关人员还可能受到刑事的处罚。

广强律所高级合伙人暨非法集资案件辩护与研究中心主任曾杰认为,深房理推出的帕累托值功能是目前最敏感的一个功能。

曾杰称,只要该功能的存款会员超过30人,承诺保本付息的证据明确,就达到了刑事立案的最低标准,只是究竟是非法集资还是非法吸收公众存款,或者其他问题,需要进一步的调查和证据结论。

广东天穗律师事务所专职律师@湾区房产律师则表示,帕累托值功能明显是集资放贷,只是包装了一个高级概念。

@湾区房产律师指出,深房理在2019年光摇篮会员就有3000多人,牵涉人数这么多,符合了“向不特定对象筹资”和“公开对外宣传”的特点。

中国人民银行金融市场司司长邹澜在近期表示,“深圳市七部门联合通告进一步调查,这种调查是非常有必要的,我们也会持续地跟踪和关注相关调查的进展和最后的处理情况”。

事件仍在发酵。4月14日,一份在银行、担保公司、中介间流传的截图显示,最近针对炒房的深房理监管风险太大,包括但不限于“深房理”的关联人员业务及关联楼盘业务暂停受理,其中赫然包括李雪峰、刘伟、张帆。

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