港股内房赚钱榜｜《2020港股内房赚钱TOP50榜》揭晓！迈入管理红利时代谁将领跑房地产业？

《投资者网》郑小琳

新冠疫情冲击、经济周期下行、行业调控加剧......虽然2020年充满了变数，但国内楼市却持续火热。据国家统计局数据显示，2020年中国房地产市场再次创下历史新高, 全年销售额突破17万亿元。

不过，这并没有能让相关房企真正松一口气。因为在收入仍然增长的同时，房企的利润水平却在持续下滑，行业利润变“薄”成为房企不得不直面的现实。

随着上市房企年报披露接近尾声，《投资者网》以港股实现盈利的内地房企业为样本，深入研究房企销售毛利率、销售净利率、总资产回报率、净资产收益率、基本每股收益等五大财务指标，据此评选出《2020港股内房赚钱榜TOP50》，为投资者挖掘盈利能力出众的内地优秀房企样本，树立行业转型和成功变革之榜样。

未来，迈入管理红利时代的中国房地产行业，整体利润趋势会怎么走？在低毛利成为趋势的情况下，谁能成为行业内最后的王者？谁能手握成本效应和融资优势？谁又能在逆流中奋楫前行？《投资者网》将为投资者一一分析

房地产逐渐沦为“中低利行业”

受突如其来的疫情影响，2020年的房地产行业经历短期项目停摆、营销模式革新以及行业持续回温，交易规模依然强势突破17万亿。不过，由于受到高地价和限房价等因素影响，房企的利润空间被进一步压缩，利润持续下滑成为行业必须直面的现实。

据中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示， 2020年，百强企业净利润率、净资产收益率（ROE）均值分别为11.2%、14.4%，较上年分别下降0.7、1.0个百分点，盈利能力继续下降。

另外，据专业研究机构统计，整个2020年上市房企平均毛利率依然呈下滑趋势，同比下滑4.1个百分点至25.2%。

从过去两年的行业研究结果来看，地产行业利润下滑已经成为共识。在《投资者网》发布的《2020港股内房赚钱榜TOP50》中，2020年，房地产行业的各项盈利指标下滑疲态愈发明显。

《2020港股内房赚钱榜TOP50》统计显示，期内港股TOP50的内地房企毛利率、净利润率均值分别为31.34%、15.94%，较上年分别下降3.9个百分点、0.6个百分点；港股TOP50的内地房企总资产回报率（ROA）、净资产收益率分别为5.9%、20.92%，相较上年依然呈下滑趋势。

尽管在实现盈利的H股样本房企中，无论是毛利率还是净利率等指标，TOP50房企的平均值较百强房企平均值有所上浮，但整体利润的走势却相同。

同时，在入选样本的73家主业为地产且实现盈利的港股内房中，毛利率、净利率、ROA及ROE等均值较上年相比依然呈现下降的趋势。由此可见，未来，房地产行业利润或将持续下降甚至沦为“中低利行业”。

十强分布可谓“势均力敌”

据国家统计局数据，2020 年全国商品房销售额为 17.36万亿元，同比增长8.7%；销售面积为 17.6万亿平方米，同比增长 2.6%。

巨量的市场规模下，第一阵营的房企贡献了不少力量。据克尔瑞研究结果显示，2020年中国销售额TOP10的房企依次分别为碧桂园、恒大、万科、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、华润置地、世茂集团；操盘金额分别在2400亿元至7400亿不等。

尽管在规模上头部房企优势显著，但其盈利能力却并不突出。在《2020港股内房赚钱榜TOP50》中，来自“第一阵营”的房企仅有2家，分别是中海地产和华润置地。这反映出，龙头房企由于规模庞大，利润增长相对缓慢，整体盈利增速、毛利率水平不及千亿以下或更小规模的房企；其次，受基数效应影响，头部阵营的房企很难在规模和利润之间取得平衡。

值得留意的是，在本次港股内房榜单评选中，合生创展以综合分数最高成为港股内房中的领跑者，龙光集团次之，绿景中国则位居第三；位列第4-10位的房企分别为佳源国际、金地商置、中海地产、宝龙地产、雅居乐集团、华润置地和龙湖集团。

据《投资者网》观察发现，榜单的前十强里有许多来自不同规模阵营的房企，其中，2000亿以上规模房企有3家，分别为中海地产、华润置地、龙湖集团；1000亿—2000亿规模的房企有雅居乐集团、龙光集团两家。

另外，500亿—1000亿规模的房企有2家，百亿规模及以下房企有3家，分别为合生创展、佳源国际、绿景中国。

由此可见，在本次榜单的前十强中，规模房企与中小房企之间可谓“势均力敌”。

“新进入者”整体盈利表现突出

评估房企盈利能力强弱的指标不胜枚举，但毛利率、净利率、总资产回报率、净资产收益率及基本每股收益等指标却是衡量房企盈利强弱的经典指标。本次《2020港股内房赚钱榜TOP50》，《投资者网》精心参照上述盈利指标标准，综合评选出不同盈利指标下各大房企的排名情况。

首先，以销售毛利率指标为例，据《投资者网》研究，2020年港股内房的毛利率均值为27.8%，其中，2020港股内房销售毛利率十强均值达到46.87%，远远超过行业百强房企的25%均值。

在《2020港股内房销售毛利率TOP10》榜单中，国内领先的产业市镇综合发展商中国宏泰发展以高达69.71%毛利率位居榜首；合生创展及绿景中国则分别以毛利率63.52%、49.14%位列第二、第三，其后依次是华南城、莱蒙国际、恒盛地产、金地商置、景业名邦、大悦城地产、港龙中国。

另外，在《2020港股内房销售净利率TOP10》榜单中，涌现了许多新的面孔。以景业名邦、阳光100、中国宏泰发展为例，相较去年同期，它们排名迅速上升，成为《2020港股内房销售净利率TOP10》榜单的“新进入者”，整体盈利表现突出。

需要指出的是，本次榜单中，作为深圳旧改项目龙头的绿景中国以销售净利率63.51%的成绩拔得头筹；合生创展和中国宏泰发展则以39.82%、35.21%的成绩紧随其后。同时，千亿以下规模房企拿下榜单的半壁江山。

另外，作为判断房企盈利能力强弱的经典指标，ROA、ROE等指标一直为业内所关注，在房地产行业，回报率反映企业盈利能力、周转速度、负债情况等，回报率越高，企业投资所带来的收益便越高。

在本次《2020港股内房总资产收益TOP10》榜单中，去年刚刚上市的新晋房企汇景控股以优良的业绩摘得桂冠；金地商置、龙光集团则位居第二、第三宝座。在总资产收益榜单中，大多数房企延续去年的优秀表现，整体变化较为稳定。

但在《2020港股内房净资产收益TOP10》榜中，部分房企由于表现优异，取得明显进步。以祥生控股、港龙中国为例，两者均为2020年才上市的房企，通过突出的盈利表现其排名迅速提升，位居榜单第二、第三名。

而三盛控股则由于2020年利润飙升，在《2020港股内房净资产收益TOP10》中位居榜首。财报显示，三盛控股2020年毛利约为24.98亿元，同比增长182.8%；公司权益股东应占溢利8.09亿元，同比攀升1928%。作为港股内房ROE榜首，三盛控股的ROE超50%，遥遥领先榜单中其他房企。

每股收益作为反映房企获利能力的重要指标, 能够反映公司整体获利能力的强弱。在《2020港股内房基本每股收益TOP10》榜单中，第一阵营的房企占据半数，融创中国、合生创展、万科夺得前三甲，紧随其后的有华润置地、中海地产、世茂集团、美的置业、龙湖集团、时代中国、富力地产等知名房企，这显示在获利能力上，规模房企掌握主要优势。

盈利强者何以能恒强？

2020年，尽管房地产行业利润持续下滑，但仍有部分房企的利润规模在逆势中保持较高盈利，有的是地产行业的领先者，有的是成本管控的严苛者，有的则是融资市场的优胜者。通过深入分析他们身上的优势之处，《投资者网》发现盈利能力强的房企分别有以下特征：

第一，精准把握分布于长三角、粤港澳地区等一二线城市市场机遇。2020年，受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早影响，上半年长三角地区市场率先复苏，加之被抑制的需求释放，整体区域内需求旺盛。这不乏为业务重点布局长三角地区的房企带来机遇。

同时，在疫情受控制之后，随着深圳、东莞、广州等热门城市刚需入市，粤港澳地区亦出现楼市火热的现象，即便有7.15深圳最严调控新政落地及各地限购政策出台，粤港澳地区的房产交易依然火热，房企顺势加大推盘力度，整体取得不错的收益。

因此，在《2020港股内房赚钱榜TOP50》里，我们发现排名靠前的房企中，存在主业布局长三角、粤港澳地区等核心一二线城市的情况，甚至两地区合计贡献的收入超过总收入九成。

以华润置地、宝龙地产、金地商置为例，2020年，在华润置地的销售额区域贡献版图中，一二线核心城市的销售占比保持在85%以上。第一大贡献城市深圳占比12.1%，上海、北京、广州、杭州的占比均超过5%；金地商置多年来深耕一二线城市，业务占比亦超过90%的高权重。因此，在总收入上，两大地区对于实现高盈利的企业而言至关重要。

包括宝龙地产，早在几年前，宝龙地产许华芳就曾放话，未来要持续发力长三角。如今，宝龙地产总土储中约七成位于长三角，尤其是南京2020年连落七子，为盈利提速奠定基础。

“主业布局长三角、粤港澳地区，虽然在某程度上可以受惠于强劲需求，但长远来看，由于政府的限价措施持续严谨，高利润并非能延续。然而，房企能够通过多元化的拿地方式取得更好的成本效应。”惠誉评级高级董事及大中华区房地产评级联席主管郑俊英向《投资者网》表示。

“但在多元化拿地策略里，旧改、产业招拍挂等项目周期较长，从信用角度出发，可能会拖累现金回款的速度。因此如果因为现金回款慢导致开发商杠杆率上升，对于企业经营而言，意义并不是太太。”郑俊英进一步指出。

第二，早期囤地多、成本低，主业中依托旧改支撑。众所周知，在地产红利褪去的当下，城市更新（简称旧改）作为行业“香饽饽”成为房企重点布局的方向。作为“十四五”规划重点方向，旧改业务毛利率一向居高不下，有的项目毛利甚至能够突破60%，远远高于行业平均水平。

在《2020港股内房赚钱榜TOP50》榜中，合生创展、龙光集团、绿景中国分别位列前三甲。细究其中原由，2020年合生创展的高毛利率，一方面主要源于早年在核心一二线城市储备了部分地价较低的地块，使其开发项目利润空间相对丰厚；另一方面是公司新增了毛利率较高的投资业务，使得公司利润表现相对更佳。

而龙光集团取得高毛利背后的关键也和拿地成本低息息相关。龙光集团近些年在城市更新上发力频频，新增土储货值中城市更新的土储高达超七成，极大地增加获利空间。

同时，在旧改业务方面，深圳“旧改之王”绿景中国其实深谙其道。由于长期专注旧改业务，绿景中国的毛利率常年能维持在50%以上水平，2020年，尽管绿景中国毛利率大幅降低至49%，但仍是行业为数不多的高盈利房企。同时，目前绿景中国手握深圳最大的旧改项目——白石洲旧改（预计货值达2200亿元），未来或将保持较高的毛利。

第三，权益销售额比高，财务稳健、融资成本低。所谓收入决定利润，在合作开发已经成为行业趋势的当下，房企的销售额往往渗有“水分”。权益销售比作为房企实际收入的一柄明镜，能够反映房企真实的底色。

在《2020港股内房赚钱榜TOP50》榜中，取得高盈利的十强房企里有许多权益比处在相对高的水平。同时房地产作为高杠杆行业，债务一旦管控稳健，融资成本低，也能取得较高的利润。

正如中海地产、华润置地等房企，其作为具有央企背景的开发商，除了拥有高权益比优势外，两者一直以超低利率融资傲视业内。相关数据显示，中海、华润的融资利率大约在4%—5%区间，为行业较低水平。

同样保持融资优势的还有龙湖集团，作为本次榜单的第十名，龙湖集团取得高盈利的铁律一直和持续降低融资成本密不可分，目前龙湖集团是民营房企中是综合借贷成本最低的企业，融资利率仅次于华润置地和中海地产。

第四，其他收入大幅增加，进而抬升整体毛利率。在本次榜单评选中，佳源国际是唯一一家靠“运气”挤进盈利能力十强的房企——2020年，在毛利率维持与去年相同的情况下，佳源国际“其他收益及亏损”由上年的亏损2.22亿元转盈利8.52亿元，可见，上榜十强名单里不乏凭运气晋级的房企。

至2022年行业利润将趋稳定

虽然2020年国内房地产市场受到疫情及经济下行等因素影响，但居民对不动产投资热情不减。另外，在土地市场方面，由于多个城市增加优质地块供给，货币环境整体偏向宽松，房企的拿地热情在下半年开始迅速释放。

据统计，2020年，百强企业新增高价地总量、宗数创历史新高。去年全国共成交高价地 314 宗。其中，百强企业 154 宗，占比为 49.0%；成交金额超 3000 亿元，占比为 52.7%。

在地价进一步抬升的同时，主要城市的调控力度也愈发强劲,“房住不炒”的大势下，地产行业未来利润表现将如何演绎？

“首先，在房住不炒的政策层面，监管对于调控不会放松，政府方面也会严格把关。整体来说，房企的利润水平在今年将会进一步降低；其次，开发商已经适应新的环境。由于2020年—2021年推出的项目大多数为两三年前购买的地块，彼时土地市场已经非常活跃。因此从2018伊始，开发商或已经适应新的环境，整体拿地方式有所进化。”郑俊英向《投资者网》表示。

郑俊英预计，“2021年房企利润率会出现下滑，但到了2022年将稳定下来，甚至部分影响力大的房企会出现利润提升的现象。”

郑俊英强调，大多数开发商的利润率可以维持到20%左右，部分房企可能低于20%；毛利率方面，预计今年将下降至23—24%左右，未来整体态势趋于稳定，甚至能够看到少数房企毛利率上升的现象。同时，房企的利润水平未来将呈现分化趋势，有些企业利润保持在高位，有些企业或将呈现走低的态势。

“不过，关键还是在于开发商的自身能力。如果房企布局侧重一二线城市，地块条件优越且地王项目比例较少，有望获得相对高的利润。包括参与旧改项目的开发及销售等，亦能维持较高的利润水平。但对专注于快周转且土地储备主要分布三四线的房企而言，一旦出现快周转过程中难以保持现金回流的情况，其利润或将处于较低水平，预计毛利率维持在21%—22%左右。”他继续补充道。

中信证券在《2021房地产十大展望》中指出，由于土地市场竞争明显减弱，预计今年重点公司销售利润率见底，2021年则实现结算利润率见底。显然，利润水平的持续下降已经成为行业共识。

“暴利”的时代已经终结，管理红利的时代才刚开始。伴随着时代的转变，房企过去一贯的发展模式将备受挑战。未来，房企既要顺势而为，也要紧跟国家政策方向，在纷繁复杂的时代变化中找准方向，修炼内功，以更好的姿态迎接新的机遇与挑战。（思维财经出品）■?