"转型十年"归母净利下滑逾八成 多次"突围"的万通发展路在何方

《投资者网》谢莹洁

截至到目前，北京万通新发展集团股份有限公司（下称"万通发展",600246.SH）宣布 "去地产化"已经整整十年。

期间，公司曾将触角伸向了商用物业、地产金融、物流地产等多个领域，但其业绩并未见起色，反而在频频转舵间下滑。2011年至2020年，万通发展营收从48.18亿元滑落至13.62亿元，归母净利润从3.11亿元降至5086万元，降幅达83.60%。

看上去，万通发展并不打算走回头路，其表示："2021年，将继续在空间文化生活、新消费业态、大文娱商业、数字生态等领域布局并落地，夯实文、商、旅运营能力与内容资源布局。"

万通这一次能做对吗？时间不等人。

转型"雷声大雨点小"

万通发展的转型历程，可以用"雷声大雨点小"来概括。

2011年，万通发展确立了商用物业的转型路径，并定下"2015年，地产旗下商用物业开发面积要超过100万平方米，目标年租金收入11亿元"的战略目标。

但直到2020年，商业地产仅贡献营业收入4.58亿元，在营收中占比33.6%。不仅如此，商业地产的毛利率还减少了10.57个百分点，仅为34.38%。

与此同时，商业地产业务营业成本日益增加，2020年同比增幅高达98%，这是万通发展整体营业成本同比增长36%至7.24亿元的重要原因。公司财报对此解释称："受新冠疫情影响，2020年全国商办写字楼空置率持续走高，大幅影响了租金水平"。

地产金融业务也不顺利。2020年，万通发展资产管理业务营收同比下降80%至4449.8万元，房屋租赁营收降2.41%至2.5亿元。

另外还有多个新业务尝试不了了之。2017年，公司引入中植系旗下的投资管理公司作为战投未果；2018年，万通发展拟入局新能源电池领域，但当年12月又终止并购；2020年3月，万通控股宣布将接手天津天海足球俱乐部，最终未能成行。

新业务往往需要大量的资金来培育，而万通发展在这方面却显得较为谨慎。近五年来，公司负债率均未超过52%，流动比率与速动比率均维持在正常水平以上。

2020年年报显示，万通发展经营活动现金净流量12.24亿元，较上年增长461.34%。货币资金余额25.44亿元，未有新增借款，存量借款均为长期借款。资产负债率稳定在34%以下，有息负债率仅为18%。

发散的转型战略

虽然频频发力转舵，但房地产销售依然占据万通发展营收的近半壁江山。2020年年报显示，其住宅业务营收达到6亿元，在营收中占比44%。

值得一提的是，近两年来，万通发展不再新增土地储备。在房地产领域，唯一的进展就是引进工业地产巨头普洛斯。公司称"为坚定战略转型，2020年公司未做增量房地产开发业务。"

为了转型，万通发展多次出售旗下项目，准备押上身家背水一战。2019年将香河项目大部分股权转让给世茂。2020年，万通完成了香河万通70%股权的转让。

不仅如此，公司还在2020年8月，完成了从"万通地产"到"万通发展"的更名，以彰显其多元化发展的决心。

新的转型战略同样发散，布局面较大。

公司表示："将'新城市科技+生活综合运营服务商'作为转型目标，以'原有核心地产业务'为载体，横向'开发股东资源'、纵向'高效联动合作方'，以此来拓展地产关联度较高的相关产业。"

继宣布向物流地产转型之后，万通发展2020年9月与商汤科技签署战略合作框架协议，双方将在人工智能应用场景落地，人工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。

目前，万通发展的重心在股权投资领域，公司直接或间接持有数十家企业的股权，其中以科技类公司为主。

不过，二级市场似乎对于万通发展的新转型战略响应并不乐观。

2021年以来，万通发展股价多徘徊在6.5元/股左右，相比去年下半年10元/股的阶段性高点跌去约三成。直到公司大笔回购之后，股价才开始企稳回升。

原因之一或在于，财报并未提振投资者信心。2020年年报显示，万通发展营业收入13.62亿元，较上年增长23.55%；归母净利润5086万元，同比减少91.59%；扣非净利润仅为1468.8万元，同比下滑92%。

公司的股东回报水平在行业中已经垫底。2020年，万通发展净资产收益率（加权）为0.66%，截至4月23日，在房地产板块已披露年报的64家上市公司中排名倒数第三位；每股收益仅为0.02元/股，行业排名倒数第五。

2020年，公司毛利率从2019年的51.7%降至46.88%；应收账款从2019年的2579万元提升至4522万元。

同期公司预收款（合同负债）为3.3亿元，同比下滑17.5%。房企往往以预收形式结算，该指标的下滑意味着短期内公司销售额依然不乐观。

大股东陷"资金渴"？

上海中原地产市场分析师卢文曦称："房企多元化也要以主业为主，占用资金比重不宜太高；万通发展土储本就不充足，长期不拿地意味着淡出市场、被边缘化，未来生存都成了难题。"

而在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，万通地产的转型和万科、远洋等企业多元化是不同的，万通在地产领域几乎已经无法再继续守业才转型，只能背水一战往前走。

万通发展的底气或许在于其作为"老牌房企"的积淀。上世纪90年代，"万通六君子"（潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪）在海南共同成立了海南万通，1993年在北京成立了万通发展，2000年在上交所挂牌上市。

万通发展表示："经过其控股股东近十年的全面布局，已整合了全球众多顶级优质资源，使万通发展在新城市运营管理、新基建、新科技、新消费和新文化等领域，储备了独特的资源及能力优势。"

另外，一度重视财务稳健的万通发展，账面有充足的"弹药"。

4月22日，东北证券发布研报称，万通发展现金流明显向好，货币资金充足；多元生态助力战略转型，三大领域闭环价值变现；财务稳健安全垫充足，二次回购彰显信心。

但这些并不能完全消除市场人士的担忧。除了多变的战略，不稳定的控股权也为公司如今处境埋下伏笔。

在万通发展借壳上市之初，创始人冯仑施展资本运作的手段，从嘉华东方手中夺得控制权；10年后，嘉华东方卷土重来，董事长王忆会成为公司实际控制人，并迫使冯仑彻底退出。

这期间，万通发展的董事长多次变更。

而今双方的博弈似乎仍在继续。今年3月有媒体报道，公司控股股东嘉华东方被公安部门立案侦查，原因与涉嫌高利转贷有关，涉案资金规模达数亿元级别，属特大案件。

3月23日，万通发展全天停牌并发布公告称，未收到公安部门立案侦查的任何通知文件。媒体报道所涉及的控股股东相关借款合同纠纷等事项与上市公司无直接关系，不会对上市公司控制权产生影响。

另外，从质押频率来看，控股股东目前面临一定的资金压力。Wind数据显示，嘉华东方控股股权质押率高达100%，二股东万通投资股权质押率达到66.17%，合计占总股本的48.6%。

为了安抚投资者，万通发展启动了回购。

截至今年3月末，万通发展已耗资2.32亿元回购3528.8万股，占公司总股本的1.7%。在其刺激下，公司股价企稳回升。4月23日，万通发展报收7.69元/股，市值158亿元，滚动市盈率高达311倍。

针对公司发展中遇到的一系列问题，《投资者网》近期致电致函公司证券部，等待一周后仍未获答复。（思维财经出品）■