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广州首次集中供地入账906亿 国企央企实力出圈

来源:华尔街见闻 作者:周智宇 2021-04-28 12:29:30
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地王还是出现了。

(原标题:广州首次集中供地入账906亿 国企央企实力出圈)

作为首个进行集中供地拍地的一线城市,广州两日便卖出了将近去年一半的地。

4月26日、27日,广州集中出让48宗地块,引得上百家房企竞拍。最终结果显示,42宗土地共入账906.02亿元,几乎为去年全年的一半;整体溢价率为11.79%,明显高于去年。

资金雄厚的房企成了本次土拍拿地的主角,央企国企以及大型房企表现活跃。其中越秀地产成为本次土拍的最大赢家,包括与中铁建等组成的联合体在内,合计拿下6宗地块,耗资约107.76亿元。

此前,业内探讨两集中供地会否再出现地王现象,但很遗憾广州土拍还是出现了价格很高的区域地王,“面粉贵过面包”重现江湖。当然作为强烈对比的是,仍然有6幅地流拍了。

有业内人士指出,剧烈的区域分化、价格分化、企业分化,在今年的后土拍中会愈发明显。

高价地再现

广州首次“两集中”供地似乎延续了销售市场的态势,分化明显,热门地块房企扎堆,冷门地块无人问津。

本次集中供地的48宗用地全部设置了最高限价,多宗用地明确规定了代建成本及政府回购条款。

最终,除了流拍的六宗地,成交的42宗地块合计拍出906.02亿元,整体溢价率为11.79%,相比去年全年9.1%的溢价率提升明显。并且有4宗地块溢价率达45%,6宗溢价率超过30%,多宗热门地块刷新所在地区楼面价新高或持平记录。

黄埔、番禺、南沙三区地块受到房企追捧。其中最为热门的便是黄浦区黄陂地块。早在竞价前,便有万科、中海、保利、龙湖等34家房企报名,超过300组马甲公司参与到该地块围猎中。

该地块光是保证金交了1300亿元,最终达到了最高限价27274元/平,也与2016年中冶拿下的黄埔长岭居地块持平,为区域高位;由于有多个房企马甲报价达到最高,接下来将摇号确定其归属。

中指研究院高级分析师孙超认为,“最后拼的就是财力,谁的马甲多谁摇中的几率就大。”

更令人惊叹的是白云区金沙洲地块,被华润置地以21.28亿竞得,溢价率45%,折合楼板价高达42122元/平方米,创下该区域地王,也进入了全广州楼面价第十。

而周边在售普通商品房项目售价多在2万多/平,最高也不过3万多/平,如金沙洲(佛山区域)时代天境售价3.1万/平、保利金沙大都汇2.5万/平,联排别墅则在5-7万/平。

面粉远贵于面包的出现,让市场躁动了起来。业内认为,该地块成交价已远超预期。

而华润高价拿地有其野心。“十四五”期间,华润置地要力深耕以“以广州为核心”的华南10城,并且要在广州“全面复制深圳模式”。

27日早间竞拍的南沙区横沥岛义沙涌以西地块,也刷新了南沙地价纪录。建发以20.18亿、竞配建面积3600平方米斩获该地块,折合楼面价23604元/平方米,溢价率45%。

而本次土拍中地理位置较差的地块则遇冷。6宗流派土地多位于配套匮乏、价值较低的偏远区域。

华尔街见闻注意到,此次广州供地,中心城区地块极少,主要为外围城区地块。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,广州供地是从供给侧放量,外围供地主导,体现了广州发展思路的转变。即发展郊区新城、城市副中心,将规划红利也向外转移,疏解中心区高度集中的购房需求。

央企国企唱主角

从最终拍地的结果看,资金雄厚的国企、央企和大型房企也与资金情况较弱的中小房企形成了鲜明对比。

在对27家拿地企业分类后发现,其中14家为国企、央企,50强房企亦有10家。这些资金雄厚的房企拿下的地块合计资金超过590亿元,占比超过65%。

尤其是26日,国企、央企和大型房企占据主场。除正荣、美的置业和珠江投资斩获5宗地块外,其余17宗均被越秀、华润、融创等国企、央企或大型房企拿下。

27日的土拍中,越秀、碧桂园和融创等房企仍然活跃,但中小房企主动出击更多了。

去年在广州拿地花了200多亿的越秀,在本次土拍中占尽风头。独自拍下5宗地块,耗资99.14亿元外,还与南投、中铁建组成联合体拿下南沙一宗地块。

越秀地产董事长林昭远在此前业绩会上也表示,“两集中”对越秀地产这样资金充裕的企业来说,会是机会。今年拿地预算为520亿元,较去年花费的410亿元来说,拿地强度更加积极。

为了拿下地块,中小房企要付出更多的代价。如番禺大口涌以西地块,经过54轮竞价,卓越才以29.97亿元总价拿下该地块,溢价率45%。

此外,中小房企也更多选择合作拿地。华尔街见闻统计发现,此次共有7宗地块为合作竞拍,并且合作对象多为国企。

在拿地企业中,也有多家企业首入广州。其中,上海房企正荣分别以20.91亿元和14.9亿元竞得白云地块和增城地块,联发则以10.18亿元总价,斩获增城地块。

一名头部国有房企投拓人士对华尔街见闻表示,通常而言,房企是上半年资金宽松,下半年吃紧。因此这次一些郊区地块还是拍出了天价,比如金沙洲拍出了4万多/平米的地王。

但在资金有限的情况下,接下来广州的两次“两集中”拍地,房企的资金投向将会更加集中,激烈程度及分化会进一步得到体现。

“届时,就看哪家有资金、有能力吃住核心城市的优质地块了”,该投拓人士说。

不过,业内人士指出,从广州本次土拍也可以看出,热点地块的楼面价均较高,在限价政策下,除了黄埔科学城地块因房价涨幅较大存在利润空间外,其他多数地块的利润有限,这对企业后续操盘运营能力会是个考验。

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