2021年一季度蓝筹物业品牌价值发布|物业企业竞逐新赛道由轻变重征途尚远

（原标题：2021年一季度蓝筹物业品牌价值发布|物业企业竞逐新赛道由轻变重征途尚远）

【蓝筹物业品牌价值说明】

[经观传媒、《经济观察报》本着理性·建设性的价值理念，建立季度、年度物业企业品牌价值科学评价体系——蓝筹物业品牌指数研究。本研究数据采集均来源于样本企业的监测数据、公开信息与公司报告。

蓝筹物业品牌指数，以公正、客观为基本原则，评价标准以期内的规模成长为基础数据；以期内的创新服务为结构性校正数据；以期内的品牌传播状况为声誉度数据。

在以上的评价维度加权之后，对于期内的物业企业典型案例予以客观梳理。蓝筹物业品牌指数以规模成长指标为基础，同时，兼顾物业企业服务内涵的扩展与充实，对于专业的园区管理、设备管理、商办物业、新兴的城市公共服务管理等创新模式，也给予了充分的肯定。]

榜单点评：

1、规模：第三方在管面积是“试金石”

一季度过去，各物业企业晒年报也划上了句号。2020 年行业仍然处于加速整合的阶段，营收超过百亿的有4 家公司，头部物管公司依然保持高速增长。

2020 年营业收入最高的三家公司为碧桂园服务、恒大物业和绿城服务，分别达到156、105 和101 亿元；营收增速前三的公司分别为世茂服务、雅生活服务和永升生活服务，营收增速分别为102%、96%和66%，行业营收平均同比增长43.8%。

2020年主流物企中在管面积靠前为保利物业（3.8亿平米）、碧桂园服务（3.77亿平米）、雅生活服务（3.75亿平米），增速靠前为融创服务（155.1%）、世茂服务（114.4%）、雅生活服务（112.3%）。

第三方在管面积，成了一个响当当的“试金石”。2020年第三方在管面积占比不同程度提升，其中绿城服务、雅生活服务、永升生活服务2020年第三方在管面积占比82.5%、80.3%、78.6%，排名靠前。

2、大品牌公司参与并购，好物业公司估值水涨船高

2021 年之前，很少出现大品牌公司参与并购。大象级企业的扩张，使得物业并购价格大幅上升，有企业感叹，现在中小物业企业出价太高了！

2021年2月25日，碧桂园服务以49.64亿元，收购蓝光嘉宝服务全部股份（包括内资股）1.16亿股，约64.62%的股份，每股受让价格约为42.85元的等值港币。

4月融创服务披露拟收购80%的彰泰服务，对应价格为8亿（估值10亿），而在今年1月，永升生活服务给彰泰服务的报价是（4.3亿收购65%股权，对应估值6.7亿），一个季度过去后，彰泰服务的并购价从4亿多飙升至8亿，因为彰泰服务的估值从6亿多，已升至10亿。

3、社区增值服务：“最后一百米”的突破

物业公司守护着社区的“最后一百米”，然而社区增值服务的探索之路，却像珠穆朗玛峰一样陡峭而难以攀登。

2020年，社区增值服务曙光微露：2020 年行业平均社区增值服务收入达到6.57 亿元，平均增速为84.6%。社区增值服务收入排名领先的公司为绿城服务、保利物业和碧桂园服务，分别达到21.8、17.5、17.3 亿元。

哪里是社区埋藏的金矿？目前，有两方面较为突出，“到家服务”和“美居服务”，在未来3 年内大部分有望成为物管公司社区增值服务的主要增长引擎。

当前主流上市物企社区增值服务聚焦于零售、美居、传媒及空间运营、房屋经纪等方向，同时积极尝试团膳、旅行社、校园增值等新业务形态。

4、从2019~2020并购元年，到2021年“科技赋能物业”元年

哪一家物业企业不把“智慧平台”提升至战略高度，哪一家公司将在未来的角逐中成为龟兔赛的前者。

龙头物企正在进行着一场浩浩荡荡的智慧化运动。

万物云，概念鲜明而具想像力，一个物业平台的贝壳正在出笼？然而，一个不容急视的事实是，万物云的营业收入增速，仍是一个四平八稳的状态，根据万科集团年报显示，万物云2020年营收182亿元，同比增长27.36%。

上市的物企龙头碧桂园服务，收入2018年至2020年，暴增了236%，同期万物云仅增长86%。截至2020年末，碧桂园服务和万物云的收入分别为157亿元和182亿元，差距逐渐缩小。

2019 年碧桂园服务率先推出AI 全栈解决方案产品体系，将物业服务场景智能化，目前AI 社区已经能实现快速复制落地，这是物管公司将自研的智能化产品下放到具体项目的重要实践。

目前大型物业管理公司，如龙湖物业等均开展智慧停车解决方案的探索和试点。再比如绿城服务改造智能道闸系统，运用巡逻机器人、案场机器人等。

2020 年9月15 日，融创服务以3.9 亿元的对价收购锋物科技24.2%的股权，目前锋物科技的管理平台已运用到两个融创服务的项目中。

全国智标委统计显示，全国55万个居住小区中在建和已建成的智慧社区不到5%，预计，这个比例未来五年会达到30%。显然，社区智慧化挖潜的空间仍然较大。

5、新赛道上的佼佼者

新赛道或者是公共物业，或者是城市新场景，是一片待开垦的蓝海。在这里所有物业企业是公平的，每走一步，都好比大象闯入了瓷器店，大胆举旗开拓，小心翼翼运维。

在城市服务赛道上，已成为没有硝烟的战场。

万科PK保利。

2020年10月24日，万科物业发布“万物云城”品牌，宣布将在未来三年落地100个城市服务项目。一个多月后，保利物业总经理吴兰玉称，保利物业的未来目标是百城千镇。

尽管多家龙头物企均对城市服务有所布局，但主要业态和运营模式各有不同。从业态上看，万科物业瞄准了岛屿和新区，保利物业倾向于景区和城镇，世茂服务则希望从百强镇入手。

在两年时间内，万科物业已完成10个城市、12个项目的探索。其中，边界清晰、新区优先是万科物业选择落地城市服务的重要原则，如横琴岛、厦门鼓浪屿、马鞍岛、江门人才岛等。

保利物业则把目光放到了全国超过3.8万个城镇。

更多物业管理公司正通过收并购等方式切入非住宅细分市场，抢占城市服务风口。2020年以来，包括碧桂园服务、雅生活服务等在内的物企加码对市政环卫、园林绿化等上下游产业链企业的收并购。

龙湖正式官宣两个新业务航道：房屋租售、房屋装修。龙湖不怕慢功夫，按照吴亚军的说法：做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。

东戴河“阿那亚”，被称为社群运营的“鼻祖”项目，成为地产业的标杆项目。然而，用社群概念来运营社区，开拓新赛道，已被龙头物企趟出一条路来。以“邻里文化”为核的金科服务，先后搭建了“邻里万家宴、万人旅游季、邻里艺术节、邻里亲情节、万人运动会、邻里踏青季”等六大邻里系列活动平台。截止到2020年，已搭建超2000个业主社团。公司在文旅、餐饮等业务上也已经有经验积淀，对于未来形成规模化经营打下了坚实的基础。

而新大正物业，在公建物业细分市场中的成为领跑者，在航空物业服务捷足先登，目前共管理16 个机场，在全国排名第一。在学校物业上，全国排名前四，也是目前唯一一家专注学校物业的上市公司。

6、从蓝筹“榜单”看2021趋势：

·政策助力

2021 年1 月5 日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进

住宅物业管理工作的通知》（以下简称“《通知》”）。

在《通知》中明确，突发公共事件时，委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。

“部分街道认为物业公司收了物业费，应该自行解决口罩、消毒水、帐篷等防疫物资。疫情防控究竟是物业公司的工作，还是公共服务，需要厘清。”北京市某区房管局负责人表示，这一次《通知》明确了政府应向物业企业购买服务，而不是补贴。

物业服务定价市场化迈出实质的一步。为行业补上了长期经营的一环，避免了业主大会重复决策的难题。一举打开了行业的长期经营模型。

目前，在上海已经实现了街道深度参与、居民和物业服务企业协商、价格由市场形成的动态调整机制。

而一个未来的趋势是，缴物业费的行为纳入个人信用评价机制。《通知》指出探索将欠缴物业费的行为纳入个人信用评价机制，这可能意味着物业管理公司缴费率提升，搭便车现象明显下降。

·价值投资机构积极布局物管赛道

2020 年，高瓴资本参与6 家物管公司基石投资，雪湖资本参与4 家物管公司基石投资，腾讯参与2 家物管公司的基石投资，红杉资本和腾讯成为世茂服务的战略投资者。

融创服务成为互联网巨头腾讯在物管行业最大的一笔基石投资。

基石投资者认为，今天万物云、碧桂园服务等领先企业，行业占比不过1%，未来投资空间潜力巨大。

·IPO高峰期已过，2021年预计10余家上市

自2014 年彩生活上市以来，港股物管板块逐渐长大，根据Wind 恒生物业板块划分，截止目前已经有45 家上市物管公司。IPO 进程从2018 年开始加速，2020 年达到高峰，2018-2020 年分别上市的物管公司达到6、9 和18 家，预计2021 年仍然有10 余家物管公司上市，但规模和体量都比较小，对存量上市公司的冲击较小。

目前大型地产公司的物管板块还没上市的公司有万科企业、龙湖集团、金地集团和阳光城，其中阳光城已公告分拆旗下“阳光智博”赴港上市计划，其他物管公司预计仍会考虑到香港上市。4月28日，据彭博消息，万科正筹备物业管理子公司IPO事宜，或筹资20亿美元，最快在年底上市。万科对此予此否认。

2021 年2 月26 日，华润万象生活、恒大物业、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、卓越商企服务和金科服务共计8 家物业管理公司被纳入恒生港股通系列指数成分股。

将有利于入选公司，吸纳南下资金，流动性进一步提高。

·由“轻资产”变“重资产” 契机已现  征途尚远  

碧桂园和碧桂园服务的创始人杨国强曾经说过，“物业服务是碧桂园的明天”，这句话在3月23日有了现实的注脚。得益于刚刚发布的年报数据，碧桂园服务（06098.HK）逆市上涨4.62%，总市值超过2137亿港元，超过了同期碧桂园地产的2095亿港元市值，碧桂园服务总市值首次超过碧桂园。

在3月22日的业绩发布会上，碧桂园服务总裁李长江表示，会继续保持积极收购拓展，但也不会“为了规模而规模”，碧桂园服务要在2025年实现营收千亿的目标，“需要做到年复合增长率50%，各项业务都必须齐头并进，实现高质量发展”。

“十部委政策的出台，标志着政府对物业行业的认同以及（这个行业获得）政策层面的扶持，毫无疑问是利好，现在是各个物企大显身手的时候了。”碧桂园服务总裁李长江说。

大显身手，契机乍现，征途尚远。“以往是‘大吃小’，现在可能发展到‘大吃大’现在可能发展到‘大吃大’、‘大合大’。”融创服务集团副总裁谢建军说，越来越多的物业公司在龙头排位赛道上跃升的构想变得强烈。

雅生活总裁李大龙认为，物业不再是轻资产的行业，在由“轻”（资产）变“重”（资产）。“产业能力”，成为一个战略的总方向，不管是ToB、ToC、ToG端，赋能新的产业集群，并最终实现产业集群的千亿估值，在龙头物业看来并不是很遥远的梦。

2020年头部物业公司普遍于业绩会给出积极增长愿景，其中金科服务提出收入“五年十倍”的发展目标，期望2025年总收入规模突破300亿元。

·未来十年将是发展黄金年代

2021 年是“产业化”元年，未来十年将是发展黄金年代。

我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030 年末市场规模将达2-3 万亿元，并较目前规模有望翻番。物业公司从事社区增值服务与城市服务也基本处于初期阶段，未来仍有明显上量空间。