2306亿未能变现？中海地产业绩增长放缓，土地储备连年下跌！

（原标题：2306亿未能变现？中海地产业绩增长放缓，土地储备连年下跌！）

没有土地储备的房地产企业，严格意义上来说是没有未来的。

2020年，中国海外发展(中海地产)的实现营收、净利双增长，但增长速度有所放缓，此外，公司的主营利润率、土地储备连续三年下滑。与业绩相比，中海地产更应该关注的是如何提升自身口碑。

业绩增长放缓，利润率连年下滑

营收、净利润双增长。4月28日，中国海外发展(00688.HK)发布的2020年财报显示，实现营业收入、净利润分别为1857.9亿元、439亿元，同比增长13.5%、5.5%。合约物业销售为3607.2亿元，同比增长12.5%。

单纯从这些数据来看，中国海外发展在2020年取得颇为亮眼的成绩，不过若是拉长时间线来看，结果却非如此。2019年，中国海外发展实现的营业收入、净利润分别为1636.5亿元、416.2亿元，同比增长率分别为14%、10%。合约物业销售额为3771.7亿元，同比增长25%。

成本居高不下，主营利润率下滑。对比两组数据可以发现，中国海外发展的增长速度明显下滑，此外，中国海外发展的经营成本居高不下，为1299.69亿元，同比增长19.71%，增幅远远大于营收、净利润的增长速度。

《经理人》还发现中国海外发展的主营利润率已经连续三年下滑了，2018年至2020年的数据分别为40.33%、37.63%、34.63%。

2306亿元未能在一年内变现。2020年，中国海外发展的物业及其他存货价值也从3909.82亿元增加671亿元至4580.87亿元，增长率为17.16%，其中已落成物业、发展中物业价值分别为569.23亿元、4010.09亿元，同比增长6.95%、18.78%。

需要指出的是，中国海外发展预计发展中物业价值中有2306.73亿元在未来12个月内不会变现，超过一半发展中物业的价值在今后一年内不能变现。在2020年，中国海外发展的经营现金流为305.94亿元，该数据连2306亿元的七分之一都不到。意味着公司的资金回笼压力较大。

财报发布的前夕，中国海外发展在二级市场遭遇投资者用脚投票。其股价从3月29日之后快速下跌不止，从当天的21.95元/股下跌至18.3元/股，下跌幅度超过16%。

跌跌不休的股价迎来了控股股东中国海外集团的增持，在近日合计增持上市公司303.75万股股份，不排除未来会进一步增持。

土地储备连年下跌、深陷“串标”风波

截至报告末期，中国海外发展的土地储备为6,179万平方米，同比下滑5.3%。拉长时间线来看，中国海外发展的土地储备已经连续三年下滑，其在2018年、2019年的土地储备分别为7,010万平方米、6,522万平方米，对比最新数据，中国海外发展的土地储备在三年内减少了831万平方米，下滑幅度超过13%。这并非一个好的现象。

之于大型房地产集团而言，土地储备的重要性不言而喻，可以毫不夸张的说，没有土地储备的房地产企业，严格意义上来说是没有未来的。

房地产企业都热衷于圈地，中国海外发展也不例外，不过其在2020年的拿地过程中，却是陷入了“违规串标”风波之中。

去年3月31日，在上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块公示中标信息中，中海、华润、万科的投标报价竟然一模一样，都是34.3亿元。根据中标信息，中海地产(杭州)有限公司、昆山启特企业管理有限公司、嘉兴市润昇企业管理有限公司分别为第一、第二、第三顺位继承人，但因为“三家公司”的巧合报价，所以本次竞标充满了不确定性。

市场上关于这三家企业涉嫌串标的风声渐起。

据媒体报道，因为该事件，中海上海公司总经理崔帅被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，华润置地(01109.HK)副总裁兼华东大区总经理陈刚被带走调查，上海万科首席投资官梅鸿也遭到调查。

在6月3日，上海土地市场官网发布通知表示，鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动存在疑义，终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

《经理人》查询资料发现，最终该地块在去年的7月3日，由太仓嘉商商务咨询有限公司以34.3亿元的价格竞得，而这家公司的最终实控人为招商蛇口(001979.SZ)，中海、华润、万科最后落得了个“寂寞”的下场。

中海臻如府问题频现

为了追求“高利润”，这些房地产企业也是很拼的，但相比较追求高利润，把房屋质量提升上去才是王道。

在百度搜索输入“中海维权”、“万科维权”、“华润维权”字眼，搜索到的相关结果分别为14,700,000个、10,400,000个、7,180,000个，这些数字的背后，是一位又一位消费者艰难的维权路。

其中中海地产居于“维权”榜首，《经理人》从领导留言板块获悉，最近一个月，有多位消费者投诉中海地产，投诉事项包括虚假宣传、乱收费、质量差等问题。

位于中海云熙小区的房主表示，中海地产在销售时将小区“夜光跑道”作为重要卖点，全程包装宣传，但在实际交房过程中却发现宣传与实际不符，为此业主与中海进行谈判，但中海始终未给出解决方案。

业主希望中海严格按照宣传内容，限期内实现夜光跑道，并以文字形式向全体业主公示承诺。

《经理人》发现，上海市普陀区中海臻如府某业主，在黑猫投诉平台反映自4月27日交付以来，该楼盘仍然存在较大的问题，包括楼盘外墙脱落、漏水严重、消防设施不过关、未安装监控设施、楼顶存在大量垃圾等。

此前3月份，新民晚报曾报道诸多业主反映普陀区中海臻如府外墙及室内装修等问题。彼时，中海臻如府项目方介绍，目前项目还未到交付期，施工仍在进行中，部分外墙涂料剥落问题，为正处于整改施工中的过程状态。

如今，已经正式交付的楼盘，却依旧暴露出现了如此之多的问题，试问，此前项目方给出的“高度重视，已经积极开展整改”回复，是否有真正落实到实处?

查询资料发现，中海臻如府的开发商为上海海升环盛房地产开发有限公司(海升环盛)，是中海地产持股70%的子公司，但这家公司曾受到多次的行政处罚，处罚事项包括违反建设工程安全管理规定、擅自施工、未取得施工证擅自施工等等。

屡次违规操作的背后，与罚款金额不高有着直接关联。2021年1月，该公司因为违反建设工程建设程序管理规定、擅自施工等遭到官方点名，被处以28.1万元的行政处罚。

这提醒相关部门需要加大违法成本，对这些屡屡违规的房地产企业实施重罚，让作业环境更加安全，保护工作人员的人身安全。

海升环盛之外，中海地产其他子公司也存在不少问题，多家子公司因未按时履行法律义务被法院强制执行，已经成为被执行人，涉及的企业包括沈阳中海新海汇置业有限公司、中海信和(成都)物业发展有限公司、珠海市嘉烨房地产开发有限公司、西安中海兴晟房地产有限公司、上海中建嘉好地产有限公司、中海地产(沈阳)有限公司、无锡中海海盛房地产有限公司，被执行的总金额为达360多万。

金额虽然不高，但中海地产作为央企，多家子公司成为被执行人的背后，是否说明中海地产的内控存在缺失?是否需要新增措施，进一步加强内控，毕竟千里之堤，溃于蚁穴。

最重要的是，作为房企巨头，对于业主的合理要求要积极响应，同时正视自身存在的不足，积极改善，这样才能够获得业主口碑，企业才能走得更加长远。