【2021蓝筹年会】当代置业张鹏：房地产的“三生三势”

（原标题：【2021蓝筹年会】当代置业张鹏：房地产的“三生三势”）

经济观察网记者陈月芹 2021年5月25日，在《经济观察报》主办的“2021蓝筹年会”上，当代置业执行董事兼总裁张鹏用四个字总结当下的房地产市场——“三生三势”，“三生”分别是生机，生长，生生不息，而“三势”则是判断形势，找准姿势，善战任势。

张鹏认为，地产是有限游戏，但地产和科技以可持续发展为目的结合起来，就成为了一个无限游戏。他认为“度”就是有限，“量”就是无限。应该把有限的商业模式和无限的商业模式耦合链接在一起，找到新的增长点。张鹏将科技度量地产这两者之间的关系主要归纳为三个维度，分别是从科技深度到质量建筑，从数字广度到变量社区，从数智温度到无量城市。科技的进步代表着社会、行业和企业的成熟。 

以下为张鹏演讲内容摘录：

很多人问我，怎么看待当下的房地产市场？我总结了四个字，叫做“三生三势”。

房地产的“三生”，是生机，生长，生生不息。倪鹏飞主任讲了中国的城市化率还有大约五年，有的经济学者讲十年，不管多少年，每年增加一个百分点，2020年的房地产销售额已经突破17万亿，再看今年的增长，尤其是前五个月又创历史新高，今年的销售额可能会更高。

至少从这个角度来讲，房地产还有5-8年的增量。当然不可忽视的是存量，存量是一个巨大的蓝海，只不过大家现在还没有找到很好的盈利模式。

房地产不再是房地产了。

中国房地产业的“三势”，是判断形势，找准姿势，善战任势。

今天的地产还是以前的地产吗？地产会被数字化、信息化等高科技穿透吗？能否形成新的蓝海，或者是一个新的战场？我认为是可以的。这个想法源于今年初看的一本书《有限游戏和无限游戏》，美国的历史学教授詹姆斯·卡斯从玩家视角、哲学底层逻辑，把历史的进程、企业的经营哲学和个人的发展，分为有限游戏和无限游戏。

其中如果是固定的规则，固定的目标，固定的参与者就叫有限游戏。地产是不是一个有限游戏？地产其实已经见到峰值了，大家很确定，尽管利润率降下来一个点也好，五个点也好，毕竟是有容量的。但有一件事可以考虑，如果地产跟数字化和科技结合起来，似乎是以可持续发展为目的的，现在没有固定的玩家，也没有固定的规则。我相信这是无限游戏，这个无限游戏市场会非常广阔。

我相信地产和科技的结合，就是有限和无限的一个耦合，或叫做度量，度是有限，量是无限。可以从三个维度思考。

科技如何度量地产，首先是从科技深度到质量建筑。

过去大家买房子，有房子，有地段，住有所居就好了。中国建筑和开发的三个原则：安全，经济，适用，到现在也没有变化。

但是，到了一定程度的时候，美好生活来临了，小康时代已经到来，人们的需求似乎就不是这样了，要求住在房子里不仅有居住的基本功能，还要住得要舒服，要健康，屋子里要有新风，体感要好，晚上要抗干扰，这些问题全来了。

很多企业把舒适健康作为噱头，也有企业是扎扎实实在做，这是一个绿色可持续发展的目标，成了改善需求的重要维度。建筑本身有了住的基本功能，要改善、健康、舒适，人到空间里面要便利，人变懒了，因此有了智能开关、智能窗帘、智能预警，这就是智慧家居。

智慧家居会成为刚需标配，还是作为未来改善需求的必要条件？未必，但是已经成为了老百姓消费的重要内容了。

人在空间里生活。再往外延伸到建筑本体方面，当代置业一直做绿色科技，我相信越来越多的企业在尝试用绿色科技，把人和建筑之间的和谐关系处理得更好，例如恒温恒湿恒氧恒静，屋子里无霾，鲜氧源源不断，这些科技在过去是不被重视的，但在未来，居住的基本需求满足之后，绿色建筑就变成了改善性的需求。

绿色建筑、健康建筑、被动建筑、近零能耗建筑、产能建筑等，背后的力量是科技，是数字化。我们认为，未来度量地产的一个重要标准是人，建筑和环境要自然和谐统一，这就是未来一个重要的方向。科技进步倒逼了建筑的进步，因为建筑之前不需要科技，只需要简单的混凝土，以后需要改变了。

第二个度量是数字的进化倒逼社区的进化。一个社区，或者一个空间，放到数字的全生命周期里也可以用科技化去完全度量出来，比如物理仿真、数字孪生。我们作为开发商也做了一些实践，比如说把一个社区里1：1的复刻到云端作为智慧管理平台，社区红线以里、户门以外，人的生活习惯和消费轨迹，小孩在哪里玩耍，有没有危险，高空抛物，能耗水电煤气都很完整地全生命周期地记录下来。并且，数据是还没有被数字算法处理过的基础文件，如果通过一系列的算法，就有可能变成新的商业模式，变成数字资产。

第三个度量房地产或者是度量城市建筑的思考模式，是从数智的温度到没有限度、没有边界的城市之间的链接。数字变成资产时，还需要智能化，数字到底怎么成为商业模式，大家也都在摸索，

未来我们所有生活工作的城市，都是数智化的城市，需要把人、建筑单体、每个社区、每个部落群等所有数字又要通过一系列的算法形成新的公式，或者形成新的规则，才能够在其中让城市的管理效率更高，让人们生活得更便利，是一个由浅入深、由里到外、由短期到长期的过程。我认为，未来的数智城市是流量的互导和重生，是数字孪生的增强世界。

最后跟大家介绍一个人，英国的科幻小说家道格拉斯·亚当斯说过科技的三定律，说“任何在我出生以前的科技本来就是世界的一部分；在我15-35岁诞生的科技是改变世界的，是顺理成章的；但是我35岁以后诞生的科技，是逆天的，反自然的。”我一开始百思不得其解，我一直在想他表达什么，其实他是用文学的反讽的手法告诫人类，告诫身边的人——科技进步的同时，也是一个社会、一个企业或一个行业心智的成熟，我们也要常思考我们的心智是否成熟，我们现在做的事情对社会和自然是否有帮助。

当然，我们也思考未来蓝筹发展方向，就是企业在哪个角度，哪个方向能够延伸出新的领域。科技度量我们的生活、事业，我们也能够让科技把未来的美好生活在今天就得稀松平常。