上海闹市“隐盘”

（原标题：上海闹市“隐盘”）

经济观察报 记者 丁文婷 5月21日，在漕河泾上班的小陈将10万元定金转给中介，定下了松江九亭附近一套十几年房龄的二手房，小陈说：“等不起了”。

小陈一直在等的楼盘本来是松江九亭地铁站附近的楼盘贝尚湾二期。该项目一期早在2007年底取证销售，此后10年，贝尚湾陆续有推盘销售。2020年4月，沉寂了约4年的贝尚湾终于再次传来取证开盘的消息。二期总共9栋楼，第一批开5栋楼，总共270套，均价4.8万元/平方米。

“那时候我还没拿到户口”，小陈表示，销售人员告诉我，不要灰心，二期剩下的4栋楼会在2021年后继续推。

小陈在等的就是贝尚湾二期这4栋楼，知情人士表示，这4栋楼早在2018年左右就建设完工了，却一直处于待售状态。

小陈一过完年就往售楼处跑了三趟。“去年说今年年初开，过完年说5、6月份，现在仍然遥遥无期”。

失望的购房者不止小陈一个，不少购房人都在盯着贝尚湾这个盘，因为九亭地铁站附近这几年几乎没有新房供应，贝尚湾售楼处门口不时就会有人想进入看房。样板房有，但是不能看。

不仅是贝尚湾，在土地和新盘都较稀有的上海市中心，一些楼盘早已建成多年，却大门紧闭，甚至无售楼处可循，成为了闹市区中神秘的存在。与当下开发商普遍采取的快速开盘回笼资金的高周转模式不同，这些隐盘的开发时间少则5、6年，长则近20年。大多数早已建成，隐秘在闹市区中。

“新房有是有，但你买不到”

贝尚湾所在的九亭是松江区最靠近市区且发展较早的板块，通过沪松公路、嘉闵高架、沪渝高速、沈海高速等多条交通干道都可以便捷地进入市区，非高峰期，一刻钟之内就能到虹桥火车站，半小时就可以到市中心人民广场。

因此，九亭凭借地理优势，在郊区板块里，早期就吸引了一大批五湖四海来上海打拼的年轻人，九亭也一直被称为外来者的天下。随着漕河泾板块的发展，九亭更是众多漕河泾上班族的首选“上车地”之一。

距离和价格是最主要的因素，距离漕河泾5站地铁，8站直达徐家汇。漕河泾附近房龄在20年以上的非学区老小区单价在6万-7万元/平方米，次新房价格则多在9万元/平方米以上，新盘价格也逼近9万元/平方米，相比而言，九亭4万-5万元/平方米的均价引得众多刚需趋之若鹜。

正因为开发建设较早，最近几年，九亭地区尤其是九亭地铁站附近鲜有新盘入市。九亭新房缺席，也使得热度一直传导至其下一站泗泾的身上，2021年年初开盘的泗泾地铁站新盘招商九号公馆二期认筹率近500%，3月份开盘的泗水和鸣三期认购分数也达到了68分的高分，与上海中环内一些热盘相当。

一名熟悉九亭、泗泾板块的中介人员介绍，泗泾的新房基本上开完了，要买需要的分数并不低。何况就目前来说，九亭拥有成熟的商业、办公等配套，“所以瞄准九亭的刚需并不少，但九亭无地可卖了，新房有是有，但你买不到。”他表示。

安居客信息显示，九亭板块目前可售的一手住宅仅有两个，分别是北九亭的贝尚湾和南九亭的洋江唐顿公馆。分别是“在售”和“待售”状态，但是想要买到这两个新房却并不容易。

松江区规划和土地管理局网站显示，洋江唐顿公馆在2017年已经完成规划设计。现在项目封顶，塔吊和围挡都已经拆除，目前仍然待售。售楼处虽然已经于去年11月份完工，但也不接待看房者。

贝尚湾的售房时间线拉得更长。

一名知情人士介绍，贝尚湾的3期地块均是在2003年拿的。目前第2期还有4栋楼尚未开售，一拖再拖的原因主要在于价格。

“政府想开的价格在5.5万-5.8万元/平方米之间，但是公司希望开到6.5万元/平方米以上。”该人士表示。

贝尚湾去年4月的开盘价格为4.32万元-5.28万元/平方米，若要达到6.5万元的售价，意味着涨幅要达到23%-50%，但是从上海今年第一批次过会的新盘价格看，较前几期几乎0涨幅。

此外，近邻贝尚湾二期还有一大块空地格外醒目。这块地更加靠近地铁站，知情人士介绍，这块地按照规划是贝尚湾3期，2003年就拿地了。“规划已经有了，但是建设还要等2-3年”。

“战线拉得长，时间带来的是收益。”上述九亭地区中介人员表示，自己眼见这14年间九亭的房价随着上海房价的大趋势上涨。2007年底，贝尚湾一期推盘时，单价在6500元/平方米左右，2012年9月，贝尚湾推出的精装房，开盘单价2.5万元/平方米。“2020年4月均价在4.8万元/平方米左右，加上3500元/平方米的装修包，均价也不过5万元出头。但是去年上海房价大涨了一波，九亭这边也上了一个台阶”。

经济观察报注意到，2020年中旬，贝尚湾一期二手房成交单价还在5万元/平方米出头，去年年底至今，二手房成交价则多在6万-6.5万元/平方米之间。

价格博弈

不仅在外环外，在寸土寸金的环线内，也有楼盘建造完成数年，却迟迟未入市。

长宁区作为上海中心城区，新房供应量一直排全市末尾。尤其是其位于内环内的新房，过去三年仅开盘了3个：2019年，淮海名邸、虹康昭晖苑2个新盘入市；2018年则无项目开盘；2020年，仅中海长宁第一个项目入市，认购率超过了400%，286套房源不到半天便全部售完。

离江苏路地铁站500米左右的东诸安浜路上，远远就能望见两幢高高矗立的建筑，高楼外立面由造价昂贵的石材打造，表面还覆有精细的雕刻，在周边几个房龄超过30年的老旧小区间格外显眼。因为靠近江苏路与东诸安浜路交叉的十字路口，门口来往行人络绎不绝，但几扇古铜色的大门却始终紧闭。

“没有售楼处，也没有具体的开盘时间。”该项目工作人士表示，只有公司安排专人带领才能进去看房，其他人都不允许入内。

即便如此，关注这个盘的人并不少，每天来看房或是路过打探情况的人不下10个。“15年前就已经拿下地了，2018年基本建设完成，2019年装修完毕。”现在主要是预售证不好拿，该工作人员透露，公司想要开盘的单价与政府批准的备案价格相差较大。

经济观察报注意到，2019年开盘、同样位于长宁区内环内的淮海名邸和虹康昭晖苑，备案均价均未超过13万元/平方米，这也是2018年以来，长宁区新房获批的最高价。

“许多楼盘迟迟不开盘都是价格因素造成的。”一名中型房企上海区域营销负责人表示，一般情况下，浇筑式的建筑只要封顶，装配式建筑盖到1/2即可申请预售证开始售卖，大多数项目迟迟无法开售的主要原因在于价格。“价格过了，递交相关材料后，拿预售证就相当快了。”他说。

他进一步表示，过去那种完全不动工的捂盘少了，现在的捂盘惜售，绝大多数都是地产公司想开售的价格高于政府允许的价格，只要能承担资金压力，就干脆不卖。

“但政府也不能一直不给涨价，房企也不能一直囤积，房源总有释放的一天，这是个博弈。”他透露，一般情况下，政府都会先与企业沟通价格，接受的企业即可按照指定的备案价报价过会，若不能接受这个价格，则可以等一段时间再去找政府沟通，看均价方面能不能有所松动。符合取证标准后等待半年再上会取证的现象非常普遍。

一家top20房企的营销人士告诉经济观察报，按照目前的开发节奏，一些快周转的开发商，从拿地到开盘通常在8个月内，以期快速周转回笼资金，但是一些小开发商会选择拖延取预售证。因为预售证拿到后公示三天就要开盘了，有着严格的时间规定，但是什么时候申请取证在上海没有硬性规定。一些没有资金压力的小开发商就选择了打时间拉锯战，干脆不申请预售证。

“大部分房企都不想这么做的，会想尽快完成开发，回笼资金，一些本地小房企在目前的土地市场上也很难拿到地，就干脆把价格拖上去。”他进一步表示。

除了价格因素，一些不可抗力也会造成楼盘迟迟无法销售。

这位营销人士介绍，上海很多旧改地块可能真的需要十几年以后才能卖。比如距离壹公馆不到2公里的愚源名邸就是一个拉锯了10多年的项目。2010年12月，上海市长宁区住房保障和房屋管理局发布“长宁区39街坊旧区改造”，2015年才由中山建设实业发展总公司完成动迁。“动迁涉及的因素复杂，时间战线确实会比公开拿地的楼盘拖得长”。

其实早在今年1月底，上海市住建委等部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中就提出，要严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

但多名房企营销负责人都表示，上海对何时申请预售证并没有硬性规定，申请时间由企业自行掌控。“大部分企业也不会拖，超过三四年的非常少。”上述top20房企营销人士表示，现在的大环境已经与过去不同了，刻意捂盘没有意义，大部分开发商都想尽快销售，去拿下一个项目，让资金运转起来。

“不过不开盘有时也因为确实要亏本。”他表示，目前的备案价一般根据整个区域的情况参考制定，例如该区域新房的历史售价。也会考虑每个项目的建造成本、交通地段等，但这些因素对最终定价的影响十分有限。这就非常考验开发商从拿地时的研判能力。“为了周转，有的项目甚至没有利润也要卖，因为巨额资金量面前，大多数的开发商拖不起太长时间。”他说。