蓝筹物业百强观察 | 毛寿龙：物业服务的秩序与价值

（原标题：蓝筹物业百强观察 | 毛寿龙：物业服务的秩序与价值）

2020年8月12日中国人民大学公共管理学院教授毛寿龙在由经济观察报社主办的2020蓝筹物业百强峰会上发表了主题演讲。

中国人民大学公共管理学院教授毛寿龙认为，从经济学的角度，将小区以及对小区的管理服务看作交易商品，他们具备各自的交易属性，同时，随着社会发展和时代变革，商品的价值边际也在发生深刻的变化。

物业服务的核心价值是什么，打造核心价值的能力从何而来，以下为毛寿龙在2020年蓝筹物业百强峰会上的部分分享实录：

小区物业是一种经济行为，很多人认为是管理行为，但实际上从发展的角度来讲，尤其是对现代社会来讲，发展是最重要的价值，尤其是物业企业的企业家，如何理解自己的行为，理解自己的价值追求和小区的价值追求是非常重要的。

改革开放40年，中国的商业小区是最近20年的事情，中国的商业小区发展非常快，过程是有企业家精神的经营型的政府官员、房地产开发商以及其他各种各样企业家不断努力开发出来的。

城市政府有合理规划，规划出一片地搞相关的基础设施，企业家做成项目慢慢开发设计，开发出一代一代的小区，逐步形成了不同的版本，现在开发的很多小区都是高档小区，物业费比较贵，电梯和其他方面的配套设施也比较齐全。

在此之前一般的小区是普通小区，有初级的物业管理和配套，和现在新开发的小区相比，简直不可同日而语，包括住房的设计、小区宜居环境、配套设施等方面都有很大的差距。

中国的商业小区是政府设计，企业家理性开发而形成的资本品小区，基本格局都是新的业主买进来，企业家是贷款开发，政府通过相关的融资平台融资，快速形成资本品小区，资本品小区和其他的小区不太一样，实现速度非常快，理性设计的成分比较多。

我们把快速成长的中国小区业主分成三种类型，一种是初级业主，追求有房子住就可以；第二种是一般的业主，或者说中产阶级，追求有房子住，而且对人居环境的要求相对来讲比较高；第三种业主对房子有很高的要求，最好是管家式的服务。

为了适应个性化的需求，物业服务企业需要考虑各种各样的价值：

要追求劳动的价值，给业余的人提供成为专业人的学习机会，给专业的人提供成长的空间，城市要征人，国家要征人，小区也是要征人才的。

小区资源的配制效率要提升，物业费之外的小区的公共资源，甚至是一些私人资源如果能够得到很好的配置的话，还是可以得到非常好的提升。

小区是城市的组成部分，小区管理要用足政府的相关的公共服务，包括法律和秩序方面的服务，包括政府基础设施的服务，包括政府的公共服务。

小区要有产业政策思路，要了解自己的比较优势是什么。   

小区的核心价值追求是什么?我认为是秩序，我认为有秩序就会有很好的生活，有秩序就会有价值，全世界好的小区，国内好的城市，好的小区秩序都非常好，大家都非常有活力，精神面貌也非常好。

秩序并不是外在的力量可以一下子建成的，是逐步演化的，有一种观点，在中国要10年换一个房子，主要是人居环境退化了。

如果能够做到不退化呢，这就是物业服务企业的的机遇，让小区往好的方面演化，这个时候秩序是非常重要的抓手。

治理体系建设和治理能力建设对物业服务企业来讲都是非常重要的，可以降低小区物业营商的社会风险，普通的小区如果没有搞好这两项的话，应该说连盈利的机会都没有，不只是风险的问题，是很确定的对物业的损害。

改革开放40年，发展是来之不易的，最近20年，经过前20年秩序的积累，人民生活有非常显著的发展，其中一个标志是大家都有房子了，小区作为资本品的运作产物，是美好生活的载体，应该有非常高质量的物业支撑，需要有业主和企业家对良好秩序的追求。

物业服务企业家需要和政府、业主合作，进行小区治理体系和能力的建设。