禹洲半年考

（原标题：禹洲半年考）

2021年即将过半，不少房企已经交出了前五月的成绩单。一叶知秋，各家房企今年的喜忧如今已是初见端倪。

其中，禹洲集团也在近日披露业绩。于今年前五月，禹洲实现累计销售金额为416.94亿元；累计合约销售面积231.31万平方米，合约销售均价为18,026元/平方米。

因为稳定持续的增长表现，汇丰银行在最新发布的固定收益类研究报告中对禹洲给出了正面的评价，同时还指出，禹洲积极主动地进行债务管理，资金流动性充裕，资产负债表十分夯实稳健，维持禹洲的“增持”评级。

不仅汇丰银行，2020年累计共有31家境内外投行及券商给予禹洲集团正面评级，其中包括中信里昂、华西证券、国泰君安、高盛高华、兴业证券等首次覆盖禹洲，并给予买入评级。

于一家上市房企而言，是否能得到投资人的认可颇为重要，除此之外，房企们需要做的事情还有很多。

时至今日，地产行业深刻复杂的变化仍在持续，伴随着“三道红线”的进一步调控，22城供地“两集中”的正式落地，市场竞争正在不断加剧。危机并存之下，房企们需要做出怎样的应对？

对此，禹洲无疑是一个不错的研究范本。

经营“求稳”

受到疫情影响，大多数房企去年的增长出现放缓，在此其中，录得较高增幅的禹洲显得有些“格格不入”。

于2020年，禹洲集团实现销售金额1049.7亿元，同比增长39.7%；实现销售面积626.5万平方米，同比增长26.0%；销售均价16,755元/平方米，同比增长10.9%，全年销售目标超额完成。

进入2021年后，禹洲仍延续了去年的高增长态势。在今年前五月，禹洲累计销售金额416.94亿元，同比增长了35.63%；累计合约销售面积231.31万平方米，同比增长了21.42%。

值得一提的是，禹洲今年前五月的合约销售均价为18026元/平方米，同比增长了11.71%，稳定的销售均价无疑是确保收入和利润表现的重要因素之一。

在最新发布的研究报告中汇丰银行便指出，禹洲集团2021年收入确定性高，预计2021年上半年确认收入约120亿元，2021年全年确认收入约270亿元。

该机构强调，截至5月，禹洲的销售势头稳中有升；同时，禹洲的回款水平与去年同期相仿，当年销售当年回款率约70%。其中，重点区域如东部区域，连续5个月均提前完成当月签约及当月回款指标，表现亮眼。

汇丰银行认为，禹洲集团2020年的收入和盈利下降是一次性的事件，主要是因为部分项目的延迟交付以及高盈利项目未并表所致，这些因素不太可能影响禹洲2021年及以后的业绩。因此，其在研报中表示禹洲2021年全年确认收入270亿元“实现的可能性很高”。

另一家机构华西证券也表示，禹洲集团随着后续正常结转，收入及盈利水平有望回升至正常水平。华西证券认为，禹洲集团销售表现良好，可售货值优质充裕，因此决定给予禹洲维持“增持”评级。

储备“动能”

投资人对禹洲的信心来自于其经营稳健以及良好的增长势头，而充足土储所提供的发展动能，则是禹洲保障增长的底气所在。

在过去的2020年里，禹洲全年共计新增了24个项目，其中包括了17幅招拍挂地块、4幅收并购项目及3幅城市更新项目。截止2020年底，禹洲总土地储备建面达到2310万平方米，累计布局城市38个，总土地储备平均成本为6876元/平方米。

将土地成本和2020年销售均价16755元/平方米相比不难看出，禹洲在这批低成本的土地储备中仍有着巨大的溢价能力。

与此同时，对于优质项目的精准判断，也给禹洲带来了不少盈利空间。

以位于重庆、无锡、绍兴的“博学家”项目、“铂宸府”项目和“印樾府”为例作比对，“两集中”供地后，周边新成交地块的楼面价均比禹洲此前的拿地单价上升了约5200-6200元/平方米。

从分布来看，禹洲土地储备在长三角占比较大。对于企业而言，这往往意味着项目的去化有了保障。

2020年数据显示，禹洲土地储备分布在海西经济区、长三角、环渤海、华中、大湾区以及西南区域，各区域建筑面积占比分别为15.5%、40.0%、20.9%、7.3%、9.5%及6.8%。

和经营上追求稳健一样，在上半年各地集中供地争夺白热化的时候，禹洲同样选择了审慎对待。对此，禹洲表示，公司拿地策略是谨慎的，会保持严格的拿地纪律性。

禹洲的做法并不难理解。据了解，禹洲2021年全年的推货量充足，可售货值达1850亿元。因此，其无需急于在第一季度就耗重资拿地补充当年新开工。另外，对于利润空间的追求同样是禹洲谨慎观望的原因。

也正因为此，禹洲在上半年并未触碰到一二线城市高溢价率高地价的项目。另觅机会之下，

禹洲今年以来一共补充了四块优质土地，权益地价约21亿元，总货值约111亿元，权益比约60%。

值得一提的是，郑州地块为底价摘得，该地块总土地面积146.65亩，地货比达到1:3.76。以此测算，禹洲相信该项目未来能够具有良好的盈利能力。

“减负”前行

“稳健”一词贯穿了禹洲整体发展策略，不论是经营、拿地，还是债务结构。

房企要保证安全，流动性至关重要。曾有说法称，房地产本质是个金融游戏，流动性关乎生死。而在“三道红线”的管控新形势下，具备良好现金流和负债情况，还能让房企能有更多精力投放于经营而非“筹钱降债”之上。

禹洲显然深谙此道。

今年3月初，5月11日，禹洲集团宣布已按时赎回3.2亿美元到期票据；5月11日，禹洲再赎按时赎回一笔3.52亿美元到期票据。至此，禹洲已悉数赎回今年内到期的所有境外优先票据，下半年已无任何到期需要偿还的美元债。

事实上，禹洲早早便开始了为自己的财务情况“减负”。于2019年10月和11月，禹洲通过两次美元债券要约回购置换了期限更短成本更高的美元债券；2020年8月，又一次针对较短年期的美元债券进行要约回购。

通过这三次美元债的要约回购，截至2020年12月底，禹洲境外美元债平均债务年限达到3年以上。

总体来看，禹洲目前有息债务总额约639.0亿元，其中短期、长期有息负债分别为188.8亿元和450.2亿元，短期负债占比约29.6%。2020年剔除预收账款后的资产负债率为77.9%，净负债比率为85.80%。截至2020年底，禹洲在手货币资金为344.7亿元，现金短债比为1.83。

良好的流动性得益于稳健经营后良好回款，同时也离不开禹洲融资渠道多元化的尝试。能够看到，禹洲在年初时宣布发行美元绿色优先票据。2月，禹洲再度获授一笔2.385亿美元的美元定期贷款融资及一笔2.34亿港元的港元定期贷款融资。

现金流充足的同时，禹洲继续“减负”轻装上路，今年3月中，禹洲提前赎回两笔境外银团，金额超过4亿美元；3月底，展开了部分美元债券的回购，回购总额达2000万美元。