孔鹏：老旧小区改造需优先考虑出资主体是谁

（原标题：孔鹏：老旧小区改造需优先考虑出资主体是谁）

经济观察报 记者 张雅楠 身处城市之中，你一定对这样的景象不陌生，有着二三十年历史的老旧楼房，被整体包上绿网，经过数月改造，加固了楼体、增加了保温层、刷上了崭新的外立面。

这是正在全国如火如荼展开的老旧小区改造的场景之一。今年的政府工作报告明确，要新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

这将惠及数百万户家庭。除了常见的外墙保温、刷新立面，老旧小区改造主要针对管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失等问题优先改造，有条件的地区可因地制宜加装电梯，建设养老和抚幼服务设施、无障碍设施、停车库等配套，实施节能改造等。在硬件改造完成的基础上，发展公共服务。

钱从哪里来？是这项工作的关键问题，国务院提出，要以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与。住建部副部长黄艳也表示，机制必须可持续，因为金融的方式不能只投入转不起来，这是前提，同时也要防范债务的风险。

从实际情况看，类似加装电梯、新增停车位等改造动作，在推进中都经历了长时间磨合，且投资回报周期长。老旧小区改造的商业模式之问，似乎从没停止过。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏多次参与了各地老旧小区改造的调研，在北京也参与了老旧小区住宅改造项目，对这一方兴未艾的事业，他认为当务之急，是明确真正可行的商业模式。

经济观察报：经历了一段时间的实践，各地老旧小区改造存在成熟的商业模式了吗？

孔鹏：任何一个事情，如果想成为一个商业闭环，它一定有投入和产出的问题。产出大于投入才会变成一个商业行为，产出小于投入，不是没有意义，这也是政府进行收入的二次或三次分配的原因。

回到老旧社区改造，它产生的价值是空间价值的重塑或提升。我们要讨论的是，它提升的空间价值能不能覆盖成本，能覆盖可能就会变成一个商业模式，不能覆盖可能就会变成一个政府责任。

空间价值核心是被三件事定义的，第一是数量，简单来说，就是容积率、建筑面积有没有增加；第二是标准，原来是水泥地面、铸铁暖气，现在变成铝合金门窗、地采暖，价值当然就上去了；第三是内容的增加，包括产业、配套和服务，这些会以租金的形式回报出来。

在老旧社区改造中，第一，数量提升的可能性，原则上是没有的，除非有相关政策支持；第二，标准提升带来的价值增量，绝大多数无偿给老百姓了；第三，内容服务的一大部分反映到房价提升和标准提升中了，消费和服务基本构不成产业化，因为社区服务类的内容能承担的租金是非常有限的。

所以，仅以老旧社区为闭环，想形成空间价值的增值并覆盖投资成本，是相当困难的。可能唯一的出路是增加数量。因为增加了数量，数量带着标准的那一块才有机会产生大的价值。

经济观察报：之前我也看到你对加装电梯这件事有不同的思考。

孔鹏：举个例子，有一位90岁的奶奶住6楼，如果装一部电梯就是为这一位奶奶服务的，大家其实都不怎么满意，如果还让大家分摊，一部电梯40万，一层说我不交，二层说我要少交，奶奶说我们家是五保户，最后就会变成一个政府行为，可能某种意义上是一个低效投资。

高效投资是什么呢？比如说，5个社区一块建一个养老照料中心，把社区每一个6层的奶奶都接到这儿来，这是一个很小的投入，少装了那么多电梯，加在一起可能够一个5床或者10床的照料中心运营很多年。所以很多事情不是必需的。

我的基本结论是，如果以老旧社区为改造单元，想实现商业投资的闭环是极其困难的，它要跟城市更新行动、片区更新相结合，来实现资金平衡。

经济观察报：老旧小区里可能的增量都有哪些？

孔鹏：老旧小区密度是很低的，一个新小区的容积率可能是2.5，一个老旧小区的容积率可能是0.9，有很大的空间。我们原有的改造方式是把它拆了，盖成容积率2.5的小区，但这就不叫老旧小区改造，而是棚改、旧改了。

城市更新如果只针对老旧小区很难做，因为几乎每个房子都住着人，不可能增容盖新房子。数量不增加，靠标准增加的价值都给老百姓了，而且现在很多主体不明确或者责任分不清楚的，还把这里面的投资，变成一种福利，这又是一个很危险的信号。

为什么房地产能蓬勃发展？是因为老百姓掏钱买，分散到千家百户买了房，才是个产业，如果最后享受价值的人统统不掏钱，它就一定不是一个产业。当然，老百姓交税了，这个逻辑也交圈，但这么交圈之后，这个事儿就变成了政府行为。

这是我反复强调的，如果想让它变成商业闭环，应该有一套与之相匹配的投资逻辑。商业闭环的逻辑是什么？就是谁获益谁买单，买的单大于成本。

但这件事的难点正在于此，老旧社区改造，谁是出资主体并不明确。现在绝大多数是政府作为出资主体，通过平台企业来干，但标准提升带来的获利也没有给投资主体，而是给了老百姓。

如果想把老旧小区改造变成一个能够引导社会资本投入的商业行为，现在一定要培养老百姓作为出资主体的政策、舆论和培养机制。

就跟当年的房改一样。最早房子都是分的，别人家分房，我买房，不是傻吗？但是如果没有房改，就不会有中国的快速发展，房屋的市场化改革解决的是谁获益谁出资的问题，房子我住了，所以我掏钱，而且让大家习以为常。

老旧小区改造包括城市更新想沿这条路走，也要明确谁作为更新的获利主体谁出这钱，这样才会有投资的积极性。

经济观察报：房改时，老百姓可能没有那么多选择，但是老旧小区改造，业主的选择很多。

孔鹏：它本身就比房改难，也不会一蹴而就。改变观念需要引导，房改也不是一夜之间大家都买房，这中间也有大量的矛盾和选择，那时候一套央产房买过来2万块，到现在值多少钱了？相当于第一步接受的人，是这件事最大红利的获得者，所以这个事儿慢慢地就推开了。

在这件事情上，首先我们要明确它是一个渐进式的过程，不能强迫。当年房改也没有强迫，这两个事儿的逻辑在我看来完全是一样的，就是以自愿为基础，以经济杠杆为引导。

参与改造的人，可能投入10%的钱就能在二手房交易中收获50%的溢价，那个时候，大家可能就愿意了。

另外，这个东西带来的一定是二手房房价上涨，政府能不能接受这个上涨？

从一个研究者的角度来看，政府得想明白，是想用宏观的经济杠杆，税收之类的补贴，把老旧小区改了，这是思路一；还是要把它营造成一个商业模式，让社会资本进来投，这是思路二。

市场经济的好处是，政府只要把住这头，投资商都是逐利的，只要有利，他自然就会进来。而这个利，对老百姓来说，就是投3000挣2万，这就会倒逼投资商用什么方法使老百姓满意，达到政府标准，同时还挣钱，这就不用政府操心了，这就是市场经济的魅力。就是这么一层一层地去设计和解决问题。

经济观察报：就你观察，政府希望怎样把关系理顺？

孔鹏：我觉得现在最重要的，是中央定调。城市更新行动是政府统筹做财富二次分配，以政府为投资主体的惠民行为？还是老百姓自己出资改善生活的商业行为？这是调子。

当然，现在不知道应该是南腔还是北调，可以这个地方试试南腔，那个地方试试北调，这是渐进的特点。

经济观察报：目前全国开工了很多老旧小区改造，改造的内容主要是什么？

孔鹏：这个事儿很简单，有多少钱，干多少活，你给我1斤盐，我要100吨盐水，我就拿100吨水配这1斤盐，水就很稀。他认为给盐的是中央政府、地方政府，小区的任务是水，是淡盐水，还是浓盐水，解决不了。现在也没有盐水的标准。

今年的改造任务是多少个小区，我今年能拿到多少国家补贴，剩下就是开动脑筋把盐和水匹配。

我们现在到地方上调研，听到就是俩字“没钱”，如果解决不了钱的问题，就不得不走上市场化的道路。走市场化的道路，就得用市场化的规律去设计。

经济观察报：会有一些政策吗？

孔鹏：我让你投这儿，在那儿给你补点儿什么，给你免两年税，给你补块地，或者给你一个楼让你经营，当然这也可以，说到底还是政府买单。

这其实是一个很有意义的事儿，就跟我们现在搞拆迁一样，你第一批拆，我每平方米给你补2000，下个月拆补1000，老百姓说为了多得1000赶快拆。道理也一样，纳入第一拨自有出资改造的，政府给你补30%，明年就补15%或者不补了，大家一看今年早出钱早获益，也许明年房子就卖了。政府这一点点钱是催化剂。

大家不要有误区，认为商人能成为出资主体，它只是一个通道。

经济观察报：你提倡在老旧小区改造中加入数字杠杆或者科技杠杆，哪些地方更有落地的可能？

孔鹏：我们现在提出来的叫双循环五步法，以旧养旧的城市片区更新模式。

逻辑是什么呢？所谓双循环，是先用科技的快循环带动更新的慢循环，以轻资产小投入带动重资产大投入。

第一步是数字孪生，我们要让它在数字世界和物理世界同步改造。它是一个工作基础，通过数字孪生能快速、低成本地把整个老旧小区的上帝视角建立起来。

我们有清华云视系统，它是一个智能安防系统，借着可视对讲的入口去解决数据采集的问题，相当于每个楼门口装上一个保安记录员。

这个过程中，我们掌握三个数据，第一是空间里的环境参数；第二是空间里人的数据，有多少人，老人有多少，小孩有多少；第三是人和空间的匹配数据，就是这个楼在这一刻到底有多少人。

等于放了一个能数数的人在门口，解决了数据抓取的问题、安防问题，同时通过抓取数据和现在的逆变器和供暖相配合，解决分布式能源的问题，人在就烧（暖气），人不在就不烧，不提升标准，而是通过提升控制效率带来降碳和节能，同时解决住宅内没有消防设施的问题。

加上这么一个小设备，把这些问题都解决了，其实是一个很低成本高回报的事儿。

第二步是进行数据标注。学空间规划、建筑设计的人，以前采用的是所谓千人指标，以那些为依据设计出来的东西，跟现有社区的贴合度和对空间价值的挖掘度都不够。一旦有了这些数据，就能做更精准、有效的空间价值挖掘。

为什么叫片区呢？这里面要解决拆改的问题，哪些留，哪些拆，哪些改？这里面有没有空间冗余？如果有冗余，有的可以增标或者增加内容，这是第三步，叫空间织补。

第四步，才叫更新改造，那时候更新改造针对性极强，而且跟老百姓都沟通好了，有多少人肯买单、买多少都知道了。最终我们会交付一个线上线下打通的空间运营平台。通过这个力图实现以旧养旧，但是具体能不能平衡，也得看本身空间的质素。

经济观察报：这是一个城市更新或者老旧小区改造更基本的改造方案？

孔鹏：这是最根本的，老旧小区消防风险是很大的，电动自行车还老进楼，先把这个问题解决掉，然后是健康问题。

现在很多老旧小区，卫生间还是公用的，至少我们在四合院一间房里加上一个卫生间，老百姓高兴得很，原来还得到胡同里排队，更没法夏天洗澡。现在如果家里有一间卫生间，虽然只有一间胶囊卫生间，也比原来提升了。再往下是舒适，老旧社区要优先解决这两个问题。我们现在都是奔着这个方向去解决需求。

经济观察报：跟地方政府沟通后，反馈怎么样？

孔鹏：我们目前做了这么几件事，理念的准备、标准的准备、技术的准备、产品的准备、模式的准备，这五大准备我们现在做完了。今年六大准备也做完了，是资源的准备。

我们跟中铁建、中信建设、北京住总签过协议，我们找了三个全产业链公司跟我们一起到地方，因为他们既能投又能施工，还能运营，是有理论有实践的央企、国企。

事实上，好多地方都成立了城市更新集团，有的地方国企也在干这件事儿，所以通道问题现在不是核心问题，但是国企也要问投资怎么收回来？贷款拿什么还？再往下是解决模式的问题，在现有老百姓不出钱的情况下能不能找到？同时怎么引导老百姓出钱，这个才能成为商业模式。

经济观察报：从老旧小区需求端，老百姓真正需要的是什么？

孔鹏：这也是一个问题，原来基础类改造分这五项，这三项，我现在钱少，这三项比较便宜，就先把这三项干了。

我觉得立面改造的性价比极低，你就想，立面刷好了对老百姓有什么实际好处？但是立面改造是政绩，大家都能看得到。如果老旧小区改造完以后，都是客户打分，以这个为KPI考核，肯定很多就不选立面改造了，但现在不是这样。

需求端，现在地方官员只要听到“科技”两个字，就会先天认为是锦上添花，他们就觉得这东西我现在不需要，墙还没刷完呢，事实上这套东西比刷墙成本低得多。