（原标题：广州国企物业大佬的野心：5年内年跻身第一梯队）
在物管上市浪潮下，已上市的物业公司，讲的大多是住宅物业的故事，资本市场已然觉得乏味了。今年已上市的4家物管企业，就有3家破发。
于是企业开始琢磨讲述新的故事，近期递表的公司中，就出现了不少轻资产商管公司。6月15日，开始招股的越秀服务，则给出了一个“轨交+物业”的故事。
依托大股东、广州国企越秀地产，管理层希望藉此向“TOD+轨交”以及高端商业拓展空间，同时借助国企背景优势开展收并购。
相比母公司的支持，越秀服务更大的增长点在于外拓。不过，这也是目前物业市场的玩家们都在发力的点，竞争激烈。越秀服务能够破局吗？
一名市场观察人士指出，目前资本市场对物业公司的估值逻辑，仍是基于规模而定的，这使得中小规模的物管企业估值也较低。
与其他上市融资的物管企业相似，越秀服务也希望借助资本市场扩大自身的规模。其在招股书中明确，募集资金中约60%或12.10亿港元将用于收并购、扩大业务规模，同时它亦指出，市场上符合自身并购条件的物管企业不在少数。
越秀服务执行董事兼行政总裁吴炜称，在国企收并购方面，越秀服务相对其他的企业有比较大的优势。包括国资委下面大量的物业公司在管的物业、以及越秀地产有相当多的国企合作资源等，这是越秀服务目前正在做工作的。
此外，公司也会走市场化的路子，会积极地参与市场上比较好的、比较大的标的的竞争。
不过并购只是越秀服务扩大规模的其中一环。吴炜表示，在母公司越秀地产的支持下，以越秀地产每年的竣工面积大概在500万到600万方左右来算，未来3年基本上可以稳定贡献2000万方的面积。
在过去三年里，来自越秀地产及其关联方开发的物业分别占在管项目总数约86.3%、80.5%及79.5%，这些物业贡献的收益占越秀服务营业收入总额的约91.7%、88.6%及90.0%。
此外则是外拓。吴炜称，目前越秀服务已拥有一只规模超80人的外拓团队，而外拓需要一些核心能力，包括地铁物业、高端商业物业，以及旧物业提升改造等细分领域。
尤其是在旧改方面，吴炜表示公司已在江浙一带落地了两个项目。未来3-5年里，希望能够将这部分做到2000万到5000万的面积上去。
通过这三方面的努力，越秀服务希望自己能够在未来3-5年内，跻身行业的第一梯队。
按照中国指数研究院的数据，在已在港上市的40家物管企业中，截至2020年末，前20名物管企业在管面积门槛达到了4500万平方米。
另据天风证券的统计数据，截至2020年末已上市物管公司整体平均在管面积约为1.41 亿平米，同比增加35.8%，在管面积在1 亿平米以上的有17 家。
而截至2020年12月末，越秀服务总在管面积为3265万平方米，在管物业数量为215个。根据克而瑞发布的2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100，越秀服务的规模位列56，属于中型物业服务企业。
同时，越秀服务报告期内的签约面积将近4990 万平方米，其中非商业物业签约面积 4610 万平方米，商业物业签约面积 380 万平方米。
一名地产分析师华尔街见闻表示，从合约/在管比例看，越秀服务与头部公司差距较大。他表示，像碧桂园、绿城服务等头部公司的比例都大于2，短期增长的确定性都很高，而越秀服务的数据与之尚有差距。
在扩展规模上，越秀服务要走的路还很长。
越秀服务更希望通过“轨交+物业” 的独特故事，来吸引资本市场的目光。
在6月15日全球发售会上，越秀服务财务总监陈冬鹏开门见山：“我们具有独特的TOD综合物业管理模式，未来增长潜力巨大。”
去年11月，越秀地产斥资2.82亿元并购了广州地铁旗下物业公司67%股权。通过这次并购，新增在管总面积超500万平方米，大幅增加在管地铁站线、车辆段地铁上盖住宅及商业物业等业态。
越秀服务非执行董事兼主席林峰认为，目前能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内不太多，这方面存在一定的专业壁垒，公司也会积极拓展在国内其它城市的TOD的服务。
林峰称，按照去年的营收表现，地铁物业给越秀服务带来23%的营收增长，相信会在该水平和速度上面进一步有所增强。
不过“TOD+轨交”能给越秀服务带来具体多少的收益，目前并不清晰，母公司越秀地产在这块能够给予的支持也较行业内其他头部玩家要少。
与行业其他房企相比，越秀地产的TOD项目无论是数量还是区域布局上还有很大提升空间，像华润置地已在全国落地76个TOD综合体，建面超3500万平方米，龙湖也持有的TOD项目70余个。
此外，招股书显示，越秀服务主要业务，仍然是非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务。
截至去年末，越秀服务非商业与商业的收入整体占比达69：31。管理层希望，能够在未来3到5年内，把商业部分收入比提升至40%。
只不过商业部分越秀服务对母公司的依赖度很高，在管的39个项目中，29个都来自越秀集团及越秀地产或关联方。过去三年里，商业部分的增长主要来自广州项目在管面积的增长，在上海、杭州和武汉等城市在管面积几乎没有变化。
有投资者直言，新业态没有成为越秀服务的主要盈利点，其业态还是相对传统。按照招股书价格上限来看，越秀服务的价格似乎有点贵。
未来，越秀服务能否利用国企优势，将轨交物业和TOD物管理的蛋糕做大，以提升估值和盈利，还有待观察。
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