银城国际遭遇穆迪"负面评级" 脚踩"两条红线"如何坐稳区域龙头

《投资者网》谢莹洁

大手笔拿地之后，银城国际控股有限公司（1902.HK,下称"银城国际"）终于得偿所愿。今年上半年，银城国际总合约销售额约为165.36亿元，已完成年度目标300亿元的55%。

银城国际的目的是稳坐"区域性龙头"，但在踩两条红线的背景下，公司还能大展拳脚吗？更为不妙的是，评级机构的研报也如期而至。穆迪将银城国际的评级展望调整至"负面"，并做出了"融资渠道狭窄，信用指标薄弱，未来一年毛利率将维持在12%-14%的低位"等判断。

那么，银城国际何时才能解决债务问题？未来发展又会如何呢？《投资者网》近期联系到公司方面，并得到了较为详细的答复。

区域性龙头"加速拿地"

银城国际的股价走势就如同其基本面一样让人眼花缭乱。2021年以来，公司股价时起时伏，在2.3港元/股与3.9港元/股之间徘徊，7月初更是盘中冲高至7.97港元/股，如今又几乎跌回原点。

截至7月20日，银城国际报收2.85港元/股，今年累计涨幅超20%，市值41亿港元，动态市盈率19倍，在行业内位居中上游。

不难看出，市场对这家区域性房企饶有兴趣，但却鲜少将之列为长期投资标的。

银城国际官网显示，公司于1993年成立于南京，12年后首次走出南京进驻无锡。近年来，公司加快了拿地的步伐。截至2020年年末，公司总土储为599万平方米，主要位于南京、杭州、无锡等长三角区域核心城市的核心地块。

进入2021年，银城国际依然未放缓拿地的步骤。4月22日，公司以2.7亿拿下无锡江阴1宗宅地，溢价率高达45.2%；5月初以6.33亿元竞得杭州临安1宗住宅用地；5月底再以47.3亿摘得南京2幅地块。

对此，银城国际告诉《投资者网》："2021年上半年投资拓展力度较大，有部分原因是两集中供地政策实施后，区域性龙头企业在当地拓展的优势会不断放大，比如杭州的滨江、南京的我们（银城国际）、厦门的建发等。"

同时公司称："预期今年四季度或明年开始市场会相对变得较稳定。基于这样的考虑，我们选择在今年上半年提前布局，争取趁着市场气氛较好多拿资源。"

从拿地布局战略来看，银城国际并不仅仅是在扩大在南京的优势，而是逐步将触角伸向长三角区域。

克而瑞首席分析师戈文问表示："长三角土拍市场火热，今年仅过半年，土拍触顶成交地块超六成，楼面价过万在江浙地级市中成为新常态；南京、杭州、苏州等城市进驻的百强房企数量都在70家以上，还有数量不小的非百强房企或地方特色房企进驻。"

短期内如何精准"降杠杆"

在行业面临强监管的大背景下，银城国际不得不定下"降杠杆"的目标。

公司方面告诉《投资者网》："我们制定了一个降杠杆策略，并在积极推进中，力争实现扩张同时降低负债水平。计划在2022年三项指标均达标。"

数据显示，2020年，银城国际净负债率为151%，扣除合约负债资产负债率为84.2%、现金短债比为0.64。前两项踩踏"三条红线"的规定。

（数据来源：Wind数据；单位：亿元)

克而瑞数据统计，银城国际控股存续的2只美元债，平均票面利率11.9%；而权益销售排行榜50名后房企美元债券加权票息平均值为9.22%。

另外，今年3月，银城国际发行1.65亿美元债，利率11.8%，考虑到发售价为票据本金的99%，其此次美元债融资成本达到了13%的水平。

另一方面，数据显示，今年1月至6月，银城国际销售均价从2.86万元/平米降至2.2万元/平米。其中在今年5月，单月销售均价降至1.42万元/平米，创阶段性新低。

而中国指数研究院统计显示，今年百城房价水平缓慢上升，从1.58万元/平米涨至1.6万元/平米。销售价格走向与行业趋势背离，说明公司在努力提升资产周转率。

另外，银城国际将部分资产导入银城生活服务，被视为解决"融资难"问题。

6月30日，银城国际向银城生活服务出售了位于南京的四处物业，交易双方为两家公司的子公司，出售金额1161.7万元。这一交易银城国际净赚了约770万元，而银城生活服务背上了重资产负担，此前该公司定位于"轻资产"。

银城国际对此向《投资者网》回应称："南京的四处物业已经开发完成，公司认为现在变现物业，再把所得回报再投资其它物业对公司发展有利；这四间商铺中间是银城生活服务原本持有的物业办公室，收购后五间铺面可以统一出租，可以最大化租金收益。"

尽管如此，6月30日，穆迪将银城国际的评级展望从"稳定"调整至"负面"，并表示，"银城国际融资渠道狭窄，信用指标薄弱，这给其未来12个月到期债务的再融资带来了不确定性。同时评级的确认反映了穆迪的预期，即未来12-18个月，银城国际控股将保持稳定的合同销售增长和充足的流动性。"

穆迪还预计："未来12-18个月内，银城国际毛利率将维持在12%-14%的低位，主要是由于其高昂的土地成本，从2019年的16%下降至2020年的11%；息税前利润利息覆盖率将维持在1.4倍-1.6倍，主要原因是其盈利能力较弱。"

银城国际告诉《投资者网》："公司对于穆迪此次降低评级展望，是感到失望的，但也尊重评级机构的专业意见。截至2020年底，公司的资产负债率较过往已经持续不断改善和优化。如果计入受限资金，三道红线里现金短债比已经达标。"

毛利率等财务指标下滑

基于目前的融资环境，银城国际打算蓄势待发，也为下一阶段拿地做准备："下半年我们会相对放缓投资拓展的力度，在年末或明年初新的阶段继续发力；我们持续拓展拿地渠道多元化，包括以收并购、招拍挂和合作开发等多种方式避开了长三角激烈的土拍竞争市场，降低拿地成本。"

不过，有市场观点认为，银城国际的多模式拿地，导致其总销售额与权益销售额之间，存在有较大差距，或许为盈利能力下滑埋下隐患。

克而瑞数据统计，今年上半年，银城国际连同其合营企业、联营公司的总合约销售额约为165.36亿元，在行业内排名第100位。

而另一面，公司权益销售金额仅为75.5亿元，相当于全口径金额的45%，在行业内排名退至第125位。

同样的情况出现在2020年，银城国际以232亿元合约销售额，排名113位；而权益金额则折半至122.6亿元，排名第138位。

同策研究院分析师祖冰洋表示："加大合作开发力度是目前许多中小房企提升规模的重要途径，可以更快实现规模跨越，而少数股东权益占比增加会导致归母净利润减少。"

2018年至2020年，公司虽然营收呈稳步上升趋势，分别为51亿元、91亿元、107亿元；而净利润则呈下滑趋势，分别为4.42亿元、1.5亿元、1.83亿元。

（数据来源：Wind数据)

中指研究院研报显示， 2020年，百强企业净利率、净资产收益率均值分别为11.2%、14.4%；而银城国际这两项指标分别为3.61%、7%，远低于行业均值。

（数据来源：Wind数据)

值得一提的是，公司毛利率降至五年来新低，仅为10.8%，同比下降5.5个百分点。

银城国际向《投资者网》解释称："主要因国家对地产行业的政策调整，存在阶段性的低毛利项目。随着公司规模的不断增长，对于利润率较低项目也会逐渐消化。我们预计未来会呈现平稳的毛利率状态。"

而对于债务问题，银城国际充满信心："2020年公司整个融资成本是在7.7%左右，也是一个比较相对低的水平。"

"公司今年的融资规模和成本都没有受到影响。截至2020年末，融资中银行占比达68%，2021年上半年，集团被法国巴黎银行分别列为地产行业美元债券推荐的五只投资目标之一及于B-评级房企里推荐买入公司的债券。"（思维财经出品）■