美国楼市 疯狂远未结束

（原标题：美国楼市 疯狂远未结束）

先前美国房地产市场销售出现了延续4个月的回落态势，引起市场对美国楼市降温的猜测。6月主要地产数据显示，尽管飙升的房价对楼市前景有所抑制，但美国楼市依旧处于高歌猛进之途。

6月美国房地产市场——放量上涨！

1、成屋销售重返增长：6月成屋销售重返580万套之上，季调后达到586万套，好于今年4月的水平，环比增长1.38%创年内新高。

2、新屋开工显著反弹预计将带动未来营建许可逆转跌势。6月新屋开工达到164万套，为年内仅次于3月的高点，保持高景气。但是营建许可却继续回落至年内低值。从消费者信心和MBA抵押贷款指数的回落来看，应存在一定程度高房价对于购房需求的抑制。但是低库存低供给的现状依然将会使得销售、开工会拉动未来营建许可重返上行。

3、住房贷款利率明显回落对促进销售有增量贡献。当前30年期抵押贷款利率回落至2.78%，较6月高点约回落了25个基点接近年初的极低位水平。住房贷款成本的回落将对促进销售起到非常积极的贡献。

4、房价继续高歌猛进。6月成屋销售中位价同比大涨23.4%，几乎与上月持平；环比上涨3.68%，较上月有所扩大，显示当前美国地产市场依旧非常狂热。

是“见顶”也是“假摔”！

上期我们对美国地产的判断认为，既是“见顶”也是“假摔”当前来看还会继续得到验证。

销量、房价涨幅“见顶”：房价方面，除了之前我们提到的1、美联储缩减购债；2、“驱逐令”到期增加二手房挂牌；3、房贷违约延期到期；4、供应压力下降等，这些因素将使得房价环比涨幅收窄之外，房价的同比涨幅很可能也已经在5、6月出现峰值，未来将随着环比涨幅的收窄和同比基数的快速提升有所回落。

销售方面，去年末和年初销售作为对去年二季度疫情间销售冻结的补偿，未来销量可能较难超越650万套的峰值。

销量、新开工的“假摔”，景气至少持续至年末：从当前低位的库存、空置率和优良的贷款结构来看，本轮房地产周期仍有基本面支撑。参考美国成屋销售2010年-2014年以及2014年-2018年两轮周期，本轮销售上行周期实际上始于2019年初，2020年被疫情所打断，整体上行景气周期至少持续到今年年末。从本轮周期销量大约增长8-10%来看，下半年销售依然会处于578万套-600万套的均值水平。因而销量进一步大幅下滑的可能性不大，而新开工也将受到库存销售和供给紧张缓解的促进重返上行通道。