李宇嘉专栏丨夯实主体责任是房地产供给端改革落地的关键

（原标题：李宇嘉专栏丨夯实主体责任是房地产供给端改革落地的关键）

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期，楼市调控出现了不同以往的新现象。进入下半年以来，热点城市楼市交易量明显回调。中指院数据显示，7月份全国楼市大降温。其中一线城市成交量环比下降14.77%，二线城市环比下降5.68%，三线城市环比下降14%。而且，除了商品房销售以外，新开工和土地出让等前端重要指标也在迅速走低，土地购置面积和成交价款累计值甚至连续两个月负增长。

但是，楼市调控仍在强化，被约谈问责的城市相继出台调控政策，其他热点城市纷纷对既有政策“打补丁”“补漏洞”。比如，杭州规定新入户者买房要缴纳2年社保，非户籍人群买房要缴纳4年社保；成都将赠与住房计入受赠人家庭住房总套数以审核购房资格；北京打击“假离婚”违规购房，离异前拥有住房套数不符合限购的，离异后3年内任何一方均不得购房。

比如，武汉购新房先申请购房资格，符合条件才能领到“房票”，一张“房票”一次只能登记一个楼盘；比如，广州新兴产业重点发展区黄埔取消人才直接购房政策，全部纳入限购；东莞将“法拍房”纳入限购范围，暂停向个体工商户销售商品住房，社保造假者五年不能买房。上述这些最新的调控政策，基本上都是最近半个月以内密集出台和发布实施的。

不断“打补丁”“堵漏洞”，将是未来房地产市场调控的主基调。一方面，贯彻近期中央关于“要高度重视房地产工作中的新情况新问题，不断完善和用好政策工具箱”的表态，通过不断完善政策工具箱，夯实城市政府的主体责任，对依然抱有房价过快上涨幻想的炒房客们形成持续威慑。另一方面，对调控政策进行整体性、系统性、协调性再造，建设长效机制。

近期，各地推进新型城镇化、打造产业新高地，需要持续不断地放松落户标准和吸引人才，但这与打击投资炒房，落实“房住不炒”存在冲突，需要将入户政策、人才政策和调控政策协调起来；比如，年中中央政治局会议强调，“保持流动性合理充裕，助力中小企业和困难行业持续恢复”，但要防止纾困资金进入楼市，就需要将可能存在的炒房漏洞一个个堵上。

不久前，韩正副总理指出，保障性租赁住房是“十四五”住房建设的重点任务，这是房地产行业深化供给侧结构性改革，推动高质量发展新框架的映射。根据工作部署，今年10月底以前，城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划，向社会公布；在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

近日，深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布，率先建立起了公共住房主导的新房供应体系。预计，重点城市会跟随深圳步伐，建立公共住房为主导的新房供应体系，或保持公共住房与商品住房并驾齐驱。而且，近期，被约谈的几个城市也明确表态，增加保障性租赁住房供应，扩大保障覆盖范围。

因此，即便商品房销售疲弱，土地出让、新开工下滑，但并不会对楼市调控的基本基调造成影响。也就是说，调控政策连续稳定、定力十足。原因就在于，住房供给结构性改革在迅速推进。现在，国家层面已完成对保障性租赁住房推进的全链条清障，比如规划调整、缴纳土地出让金、税收减免、消防安全验收等等环节都已经打通。关键是，保障性租赁住房怎么落地。

捋顺项目认定书出炉的流程，这是保障性租赁住房落地的核心，而城市政府切实落实主体责任则是关键。因为，存量土地和空间资源遴选、规划调整和报建、税收减免、普惠金融资源获取、消防安全验收等，涉及到市政府很多职能部门，需要在“一城一策”框架下，由市领导牵头将各个职能部门聚拢在一起，形成工作合力，避免本位主义， 将上位政策红利落实到位。

目前，全国房地产基本进入存量时代，尽管商品房价高企，但闲置低效的商业办公用地用房、集体建设用地、工业园区、企业自有用地大量存在。比如，城市快速扩张后建成区散落着大量集体经营性建设用地；前期各地出让商业办公用地多，因产业变迁和互联网冲击，低效闲置明显，包括深圳、广州中心区都大量存在；企业转型或外迁，园区也腾退出大量空间。

还包括很多国有企事业单位、高校科研院所等，有大量的划拨用地。上面讲的这些用地和空间，其原用途的地价非常低。如果能盘活起来转做保障性租赁住房，在源头上具有明显的低成本优势。再辅以税收优惠、融资支持、优化报建流程等等，完全能够实现保障性租赁住房低成本、大规模供应，从而保持和实现房地产供给侧改革，保持房地产平稳健康发展。

（作者：李宇嘉 编辑：陆跃玲）

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