金科股份：上半年持续高质量增长 “地产+”业务启航未来可期

《投资者网》向劲静

2021年，房地产调控持续推进，住房限购、贷款集中度管控、政府集中供地，房企每走一步都需要愈发谨慎。地产行业已经从百米赛的比速度，进入到马拉松时刻的比质量、拼持久力，“高杠杆、高周转”的发展策略被“高质量”取代。

2021年也是金科地产集团股份有限公司（下称“金科股份”，000656.SZ）上市10周年的时间节点。过去十年间，金科股份实现了销售金额从2011年的134亿元至2020年的2232亿元的上升，增长超16倍。

同时，金科股份的行业排名也从曾经的50名开外，跃升到了今天的行业第一阵营。上市十年，站在新的起点，金科构建的“四位一体、生态协同”战略蓝图正从理想走向现实。在新起点之际，金科股份也在“新五年”战略规划发布后交了首份“成绩单”。

高质量稳健增长

数据显示，金科股份实现营业收入439.73亿元，同比增幅超过45%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，归属于上市公司股东净利润37.05亿元；企业毛利率与净利率均保持行业较高水平。

在2021年上半年的市场环境下，金科股份将稳健发展放在了首位，坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，坚守利润底线，强化科技赋能，系统提升销售力，销售规模持续增长。

今年上半年，金科股份实现销售金额1025亿元，较上年同期增长18%；实现销售面积1005万平方米，较上年同期增长17%。由于这一增速是在2020年同期近千亿的基础之上实现的，因此在高基数之上的增长才具有更高的质量。

从区域业绩贡献结构来看，大本营重庆仍是稳定增长点，销售金额占比近20%；同时，重庆以外市场占比显著提高，华东地区销售金额占比更是扩大至43%，西南（不含重庆）、华中、华南销售金额分别占比12%、11%、8%。重点区域表现突出，整体表现相对均衡，企业全国化发展稳定向好。

在实现销售额稳步增长的同时，金科销售额的质量也得到了有力的保障。报告期内，金科实现销售回款997亿元，回款比例高达97%，在行业中名列前茅，这也为“稳健发展”创造了实现的前提。

除此之外，金科股份金科在投资端持续发力，提升投资质量，加强多元化拿地能力。上半年金科股份的新增土地投资金额为354亿元，接近合约销售额的35%，新增计容建筑面积835万平方米。其中，二三线（含新一线）城市的土地储备，按计容建筑面积计算占比约93%。在保证现金流安全的前提下，有效补充了优质土地资源。

持续保持“零踩线”

自去年以来，在“房住不炒”、“三道红线”等政策不断收紧的背景下，房地产行业由急速扩张向高质量发展转变。对于房地产企业而言，通过不断检视自身财务健康状况，建立强化以财务指标为核心的经营管理理念已势在必行。

作为高质量增长的典型代表，金科股份在这一方面表现优越。上半年，金科股份确定了“一稳二降三提升” 的经营策略，即稳健发展，降负债、降库存，提升盈利、核心竞争及资产运营能力。在核心指标方面，金科股份提出了主动优化财务结构，抢抓销售回款、重视现金安全，聚焦经营质效，推进公司可持续健康发展的管理办法。

得益于经营策略的转变，2021年上半年，金科股份“三道红线”监测指标持续满足“绿档”要求。数据显示，截至报告期末，金科股份净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金短债比为1.38。由此，金科股份2021年中期持续保持“零踩线”阵营。

此外，金科股份主动调整债务结构，减少一年内到期有息负债比例，占比降至28.47％；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73％；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80％。

值得一提的是，今年4月7日，国际三大评级机构之一标普宣布，将金科股份的信用评级由B+/展望稳定提升至BB-/展望稳定。金科股份成为极少数能够跳过展望调整，而直接晋升评级的地产企业。本次评级提升，标普认为，主要基于金科股份业务评分提升、杠杆降低显著。

至此，公司主体信用等级稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1 展望稳定提高至B1展望正面。在有质量的销售和回款下，金科股份始终维持着“盈收增负债降”的良好发展势头，经营能力和现金流水平进一步稳固，为其高质量发展打下了坚固的发展基石。

“地产+”协同创未来

去年年底，金科股份正式对外发布新五年（2021-2025）发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

在金科股份半年报业绩发布会上，董事长周达提及新五年的发展战略规划时说：“未来5年公司发展方式将着力实现‘两升级、三转变’，即由传统地产向科技地产升级，由传统服务向数智服务升级；由单赛道为主向多赛道协同发展转变，由高速度发展向高质量发展转变，由常规发展模式向创新驱动模式转变。这是我们将长期坚定不移去努力实现的。”

在地产主业之外，向产业链上下游进行多元化投资布局，实现地产与产业链的双向赋能，是金科“新5年”战略规划中提升企业价值的关键步骤。在这一目标指引与战略指导下，金科股份做了充分的努力，除地产主业之外，在其他三个领域也取得丰硕的成果。

金科服务成功上市。首次提交中报的金科服务在今年上半年营业收入25.9亿元，同比增长89％，归母净利润5.3亿元，同比增长80％，进驻全国26个省（自治区、直辖市）166座城市，合约服务面积近3.2亿平方米。在百舸争流的物管市场，金科服务持续锻造内在生长力，同时增强市场外拓能力，行业规模与竞争力不断提升。

科技产业稳步前行，产业园数量及产值不断增长。今年上半年，金科旗下济宁、固安两个产业园区相继实现开园。前者是金科与山东省济宁市联手打造的金科生命健康科技城，金科欲将其打造成为山东省生命健康产业的标杆；后者作为金科产业布局京南的重要项目，以电子信息、智能制造、新型显示、新材料等产业为主导，建设新型生态智慧科技城，园区全部建成后预计引进企业330余家。截至目前，金科股份累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。

商旅康养快速起步。2020年，红星成为金科第二大股东。金科由此和红星联姻，将民生地产布局与选址能力同红星爱琴海成熟的商业品牌相结合，在商业领域迅速占据未来市场的核心优势。报告期内，金科三大商业产品线逐步浮出水面，即作为新一代城市综合体的金科中心，作为新一代购物中心的金科·爱琴海，作为未来服务型社区商业中心的金·WALK。今年上半年，重庆、昆明、慈溪三地的金科·爱琴海项目实现更名运营，金科首个超大型城市综合体金科中心在重庆正式亮相。

按照金科的构想，到2025年公司总销售规模中的“地产+”业务销售模将达到500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300-500亿元；智慧服务业务规模保持高速增长。

在谈及下半年的“地产+”规划时，金科股份总裁杨程钧表示：“下半年，公司将加快‘地产+’产品线项目落地，下半年要实现购物中心管理5个，开业3个，签约3个，落地“金·WALK”未来生活中心项目3个。”

2021年是金科股份上市十周年，金科股份坚持将经营成果与股东共享，过去十年公司累计分红近100亿元，以2020年股权登记日收盘价计算，股息率达到了7.85%，持续稳定的现金分红，也让金科成为资本市场价值回报的典范。

上市十周年，金科股份实现了从“量”到“质”的飞跃发展，成为高质量成长型房企的典型。展望未来，怀揣更厚的“家底”和更强劲的信心，金科股份同样无惧未来，迎接挑战。（思维财经出品）■