楼市“限跌令”是怎么回事？有用吗？

（原标题：楼市“限跌令”是怎么回事？有用吗？）

来源：金融界网

作者：李宇嘉

每次楼市回调，都会出现开发商“降价潮”，地方政府祭出“限跌令”。主要是一些三四线城市。那么，这次有什么不同呢？

1、稳地价、稳房价、稳预期的要求

不管对中央来说，还是对地方来说，“三稳”都是楼市调控的目标。大涨大跌都是不可取的，都可能会引发市场预期波动，并将这种涨跌进一步强化。也就是说，如果出现明显下跌，可能会因为市场的预期，导致进一步下跌，形成下跌的循环。必须要通过政府的干预，阻止这种预期的形成和循环。

2、担心高地价稳不住，担心拆迁搞不下去

这几年房子卖得好，除了刚需和换房需求外，很大程度上靠涨价预期。因为各个城市的房子建了很多。如果房价出现下跌，土地再想卖个好价钱，维持土地市场的稳定，就难喽！再说，当下开发商资金史无前例的紧张，如果未来预期不好，更不会拿地了。另外，各地史无前例地推进大规模旧改，所有的旧改成本，多数是靠未来的商品房来买单。如果房价下跌，未来推出的商品房可能不会好卖，企业参与旧改的积极性就会降低。

3、部分开发商大幅度降价招来反对声，涉嫌不公平竞争。

当市场开始回调，很多开发商降价促销，但不同开发商的“降价底线”是不同的。拿得比较早、拿了大面积地块的，就可以推出力度很大的促销政策。因为地价比较低。

近期，有部分开发商因为资金链的问题，大幅度降价促销。有的开发商可以跟，大多数开发商跟不起。如果房价明显下跌，对这两年已卖了的地，特别是高价地有点不公平。因为，拿了高价地的开发商，是按照现有的房价或一定幅度上涨的房价预期来计算买地的价格，也是给地方经济和楼市做了贡献的。现在价格跌了，有开发商大搞促销，其他开发商就会抱怨，营商环境不好，地方政府对楼市的管理不到位等等。

4、房地产对三四线城市经济增长，投资和消费带动性更强，对房地产下滑的容忍度比较低。

相比一二线重点城市，三四线城市产业结构不仅单一，而且比较传统、升级很慢，地产繁荣并依靠这个行业强大的产业关联性，带动了上下游投资和消费、就业增长，对这些城市非常重要。

三四线城市地产繁荣的带动效应更明显，居民家庭消费很大程度上是购房和装修带来的消费。这时候地产下行，以往常更接受不了。而且，房地产回升会带动建材、装修、家具、家电等行业的回升，也会推动消费增长，相比一二线重点城，三四线城市在这个方面表现得更为突出。

5、合理的调整，符合预售价格备案政策。

按照预售价格备案的规定，价格经管理部门备案以后，15％范围内的上下调整是可以的，开发商可以自主决定，但超过15％就必须要重新备案，岳阳等城市就属于这种情况，之前很多城市也有类似情况，调涨的时候也不能超过15％，不能叫做“不让下跌”，还是不忙能违反价格备案的规定。如果需要降价，那就得重新备案。

不过，现在房价比较高、涨幅下降的情况下，即便15％的下跌，也是很大的跌幅，是很多地方承受不了的。

6、“限跌令”有用吗？

楼市在历史最高位运行，各方对稳定的诉求很高。其公共属性、外部性开始显现，政策调控的频率越来越高，力度越来越大了。

不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这也不允许大幅度的上涨是一样的逻辑。这种干预一定是有效的。