富力批量打造的“第二曲线” 哪条最赚钱？

（原标题：富力批量打造的“第二曲线” 哪条最赚钱？）

周末时，万达酒店发布公告，称于9月10日收到来自融创中国通知，其将终止与万达酒店订立的有关由融创集团持有且由万达酒店管理的21家酒店的酒店管理协议，其中包括19家正在运营的酒店。

这个消息发出后，据多位业内人士的猜测，融创此举，意在建立自己的酒店团队。

早在2019年6月，融创文旅旗下首家自营品牌酒店广州融创堇山酒店就已开业。目前，融创在广州、桂林、苏州和成都等地，都已打造多个自营酒店品牌。

据悉，融创酒店官网已经低调上线，且融创中国官网8月底还发布了多个城市的酒店管理职能招聘岗位，所在城市包括无锡、合肥、桂林、重庆等城市，与万达方面所公告终止合作酒店运营管理的城市高度重合。

有业内人士直言，“在2017年接手万达部分文旅城酒店后，这几年融创自己也积攒了一定的酒店运营经验，团队也在壮大，想自创酒店品牌很正常”。

和“善于踩点”的孙宏斌一样看好酒店这条“第二曲线”的，还有富力集团。

早在几年前，收购完万达旗下74家酒店之后，富力就有了将酒店业务单独拆分上市的计划。而眼下，富力服务已经向港交所递交了招股书，富力酒店会不会成为富力集团下一个上市平台的猜想，又开始活跃于坊间。

尽管富力此前曾表示过酒店拆分尚未有明确时间表，但不怪坊间如此关注，毕竟在开发主业增长发力、利润水平持续下探的大背景下，这些普遍被看好的“第二曲线”，已经成为业内外更加关注的焦点。

开发主业毛利率持续下探 物业酒店成最被看好多元业务

据Wind数据，上半年发布业绩的143家房企销售毛利率平均值为26.9%，较去年同期减少了4个百分点，为近4年来首次跌破30%——这些房企在2018年至2020年同期销售毛利率平均数分别为30.7%、30%、30.9%。

且据龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上的预估，保持20%-25%的毛利率可能是整个行业的趋势。而旭辉控股集团执行董事林峰的看法则更加保守，“能够做到20%就算是成绩优异了，大多数企业只会在15%左右徘徊”。

主业毛利率持续走低且难见回升拐点，行业纷纷寻找“第二曲线”。

根据贝壳研究院数据显示，后疫情时代，企业对多元战略重视度再度提升，截至2020年，TOP30房企多元化营收平均占比创近四年新高达11.33%，而在2017—2019年，这一均值分别为8.29%、9.45%和10.83%。

其中，物业和酒店两大板块，又是企业多元化里的香馍馍。

世茂集团上半年的非房业务中，世茂服务营业收入42.34亿元，归母净利润5.78亿元，同比增长136%；世茂酒店整体收入达11.9亿元、利润达成2.93亿元，相比2019年同期恢复度分别达112%和97%。

而万达酒店的半年报显示，上半年里，万达酒店管理服务费收益同比增加约137%；酒店运营收益增加约116%。

富力集团在这两大业务上，亦收获不菲——根据富力服务的招股书，富力物业2018-2020年的收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元；对应毛利分别为2.71亿元、3.89亿元及6.44亿元，整体毛利率逐年上涨，分别为14.9%、17.9%及24.8%；同期净利润分别为-1164万元、6383万元、2.39亿元。

此外，数据显示，截至2021年中期，富力共在71个城市拥有91家酒店，共拥有27409间客房，总建筑面积399.21万平米。这部分酒店资产的市值，达到546亿元。

富力地产旗下酒店，五一黄金周期间入住率超2019年同期。整个上半年，富力的酒店业务运营收入达26.3亿元，同比上升81%，经营净利润5亿元，净利率19%。

两大多元业务的盈利能力趋势，都远优于传统开发的利润水平。

超万亿城更货值引发利润最大化 新增地货比低至24.2%

尽管物业和酒店的营收与净利润都在逐年向好，但严格来说，最能给富力集团带来利润的“第二曲线”，还属旧改。

2021年上半年，富力集团在广州、西安、太原、郑州、石家庄等城市均有城市更新项目入市，合计贡献销售额146亿元，占到报告期内集团总销售额的22%。而在未来2年至2年半的时间里，管理层预计还可转化804万平米，约合释放2400亿元潜在可售资源。

如果看整体的盘面，富力集团目前手里可供未来发展的已签约旧改项目还有58个，可带来潜在3700万方可售面积，整体货值超10000亿元，其中，98%位于一二线城市，78%位于大湾区。

也因此有这些超万亿旧改货值的存在，2021年上半年里，富力的投销比进一步低至4%，新增的4个项目按投资金额分有88%是城市更新项目，为武汉江夏项目住宅地块、商业地块和宝鸡太白山项目。

土地投资明显全面转向城市更新，这也帮助富力规避了今年上半年过热的土地公开市场，自我把控住了盈利空间——整个上半年里，富力新增土储的平均土地成本仅为3733元/平米，但预期平均销售可以高达15437.5元/平米，地货比低至24.2%。

相比首次22城集中供地，60%出让地块不赚钱甚至亏损的场面，富力可以说是通过旧改业务，架出了充足的空间确保企业盈利的实现。

二级市场之外，上半年，富力又签约了3个，包括2月取得的广州市荔湾区海中村旧村改造项目；3月获得的改造面积47.14万平方米的广州番禺区钟村街胜石村旧改项目；以及4月中标的广州市海珠区官洲街赤沙村更新改造项目。

且凭借近20年的丰富旧改经验，富力城市更新的触角已经伸向了全国范围——在山西、陕西、内蒙、新疆和甘肃等地，富力均有涉猎，其中又以山西、陕西作为了重点突破对象。

比如在西安，2019年富力城市更新集团成立后短短三个月内，就在西安及周边签订框架协议3个，其中土门项目以其超大规模而知名；再比如在太原，富力已累计有11个城市更新项目，总用地面积逾3000余亩。富力太原已累计有14个城市更新项目，总用地面积逾3500余亩。

于是，在多个房企高管预估行业毛利率只能达到15%-25%期间的舆论环境下，富力依然在中报业绩会上自信提出了全年的毛利率维持在约30%水平的预估。

这大概就是“旧改专家”的凡尔赛吧。