关于房地产的一些思考记录

（原标题：关于房地产的一些思考记录）

一些思考，简单分享一下。

这个行业在未来一定还是个规模庞大的行业。房地产产业链上依旧会有很多机会。但中短期确实有很多值得思考的地方。最赚钱的时代肯定是过去了。目前这几年应该是下一个阶段的起点。之前说过网络上的讨论基本都是基于自身价值观的讨论，而不是基于事实。有几个事实，值得我们关注。

1.第七次人口普查各个省份地市人口增长图（链接：网页链接）可以很明确的看到，大部分三线以及以下城市，人口负增长明显，并且可以预见的是，未来这个趋势会强化。原因包括经济因素也包括行政因素。大家如果结合省会城市首位度比重，可以看到全国各个省份，省会的首位度都是在上升的。而且大部分上升幅度不小。

2.世界上的大部分发达地区不存在多套拥房成本极低的情况。对富人和资本一定程度的调控，存在于几乎所有的发达国家中。

3.近两到三年，很多房地产企业拿了不少高价地块。

整体的销售额大概率目前是大周期顶部。大部分三线以下的房地产投资价值很小了。而二线（包括所有省会）的房地产短期和中期应该还能维持。一线就不必说了。长期看，这个行业的利润率会回归到合理水平。均值回归一般伴随着估值逻辑重构。这个是强者可以去判断和参与的。

目前的房企的估值其实只是表象。行业整体逻辑重构，投资者需要判断的是悲观预期有没有体现在定价以及企业到底业绩增量会有多少，这两者的冲突上。这两者都很难，同时判断难上加难。

拉长看，暴利不可持续，调节型的房地产税出现是很正常的情况。市场的博弈点在于税的幅度和什么时候出来。我觉得这个不是我们应该参与的，我们能判断的是方向。参与节奏博弈十分愚蠢。举个很简单的例子，你比较确定你在A地会被砍一刀，不知道的是这一刀的力度和什么时候砍下来，力度可能轻也可能很重，时间在五年内。所以最好还是走到不会被砍的地方去。至少考虑下最坏的情况吧。

最坏的情况下，税负导致多套房持有者卖出。新房的成交量和对房企的利润空间都会变少。叠加这几年高价拿的地。结果是？要一起熬几年看变化吗？。至于集中度提升 ，这个是后面的逻辑。在这些不确定的前提下，去思考集中度意义不是很大。很多公用事业，管制行业集中度很高，但是你投资的时候肯定看的不是集中度，而是价格或者是周期。

个人思考，不一定对。