地产板块迎来长期价值修复 拐点期如何挖掘投资机会？

《投资者网》谢亦楠

近年来，一系列房地产调控正在深刻改变中国房地产的开发格局,以高融资、高杠杆为主的周转模式逐步被淘汰，行业迎来精细化运营、产品力提升为主的管理模式。机构预计，政策拐点正在逼近，潜在的宽松措施可能将陆续出台，行业迎来了触底反弹的关键时机。

目前，房地产板块依旧处于估值底部，行业从周期属性极强的金融股，逐步过渡到社会配套服务商的价值股，此时正是投资布局的关键时机。国泰君安认为，市场预期将发生一次重大转变，对于稳健经营的房企带来重大利好。

地产板块长期价值修复

“房住不炒”大环境下，以“稳定”为主基调的政策持续出台。

日前，央行在新闻发布会中指出，央行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产信贷平稳审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

随着银行矫正对房企偏紧的信贷措施、房地产贷款投放提速，房企资金压力或将缓解。国金证券在研报中指出，地产政策层面全方位严格调控的艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

大摩市场分析师也认为，政策拐点正在逼近，潜在的宽松措施将陆续出台，但“房住不炒”的政策不会变。

值得一提的是，目前房地产板块依旧处于估值底部，大多数房企的动态市盈率已跌至5倍以下。以行业龙头碧桂园为例，其最新动态市盈率仅为3.6倍。

“杀跌潮”加速行业洗牌

在估值修复行情中，相关个股有望获取估值提升的机会。机构普遍认为，经历了前期的大浪淘沙，一批资金链稳定的公司将脱颖而出。

自2017年以来，境外发债备受房企青睐，发行美元债也逐渐成为各房企进行融资的重要方式之一。时至今日，美元债偿债的高峰期已经到来。

克而瑞地产研究数据显示，2021-2023年，100家典型房企的到期美元债均在3000亿元以上，偿债压力越来越大。由于房企普遍采用“借新还旧”的模式，今年依旧有多家房企发行美元债进行偿债，有的甚至以高额融资成本来换取周转机会。在今年各房企发行的美元债中，绝大多数的利率都超过了10%。

下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。在此背景下，穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级，实属难得。

上述机构分析，这是基于碧桂园依旧维持低杠杆水平。2021年上半年，碧桂园的净负债率为49.7%，较去年底下降了5.9%；有息负债总额也下降至3242亿元，其中短期负债占比由29.5%下降至26.8%，现金短债比也提升至2.1倍。同时，公司在手现金余额高达1862.4亿元，完全覆盖短期负债。

今年上半年，碧桂园融资成本较去年底下降了17个基点，仅为5.39%，维持在均线之下。中指研究院的数据显示，2021年前九月，行业累计融资总额的平均利率约为5.58%。

最新融资方面，碧桂园于7月13日发行的美元优先票据，利率仅2.7%；5月份发行的美元债的利率低至3.125%。两笔美元债均是长期债券，分别于2026和2025年到期，无短期偿债压力。

行业资源向龙头集中

从行业格局来分析，无论是前期的调控升级，还是如今的信贷平稳管理政策，都在顺应长期稳健、规范的监管需求，而这些将促使行业资源进一步向优质企业靠拢，推动优质房企长期稳健运行。

国泰君安证券谢皓宇团队分析，市场在短期存在利空出尽的预期，但股价走势将进一步分化，房企大量退出和剩余房企坐收渔利将同时存在，股价呈现两极分化，看好长期价值的国企和优秀民企，具备50%以上修复空间。

基本面是资本考察的重要因素之一，即在房地产市场整体降温的环境下，销售业绩能否稳定增长。

以碧桂园为例。公司公告显示，2021年前三季度，碧桂园权益合同销售金额达到4482亿元，累计权益销售面积 5226万方，略超去年同期水平；公司权益合同销售金额已连续9个月实现累计同比增长。

梳理过往业绩。2018年至2020年，碧桂园营收分别为3811亿元、4867亿元、4639.2亿元；净利润346.2亿元、395.5亿元、350亿元，稳中有升；2021年上半年，营收同比增长26.6%至2354亿元，净利润同比增长6%至150亿元。

“回款率”是评判房企的重要指标之一。今年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼2727.9亿元，权益回款率为90%，处于行业领先水平，而这已经是其连续6年回款率超过90%。

稳健的背后，是公司的高土储优势。根据中指院数据，碧桂园在2021年前九个月的拿地金额总计1294亿元，拿地面积达3716万平方米；累计新增全口径货值为3105亿元，持续巩固规模优势。按区域划分，碧桂园继续聚焦长三角、大湾区、环渤海、长江中游、川渝五大都市圈，稳步推进战略布局。

从净资产收益率（ROE）来看，碧桂园近几年该指标均超20%，在头部房企中处于领先地位，体现了公司较强的盈利能力。

基于高投资回报率，碧桂园近期公告称，将于11月26日派发半年期股息每股0.25港元。这是碧桂园今年的第二次进行分红派息。

而对于碧桂园的未来发展前景，研究机构广泛看好，并做出“买入”或“增持”评级。国信证券分析：“碧桂园业绩稳增，销售在高基数下保持韧性，财务表现稳健，实现高质量增长，充足的可售资源也保证了公司未来的发展”。