央行发声维护楼市健康发展 龙头房企如何求变把握未来？

《投资者网》谢亦楠

第二轮集中供地整体流拍率激增，多家房企土储告急。在此背景下，央行、银保监会近期分别表示：“维护房地产市场平稳健康发展”；“稳房价、稳地价、稳预期，稳房价是根本目的”。

国际评级机构穆迪统计，在已完成第二轮集中供地的城市中，超过半数土地拍卖被取消、改期或流拍；在成交地块中，75%无溢价。

市场人士分析，土拍新规对房企现金流水平和融资能力提出了较高要求。百强房企总土储去化周期呈下滑趋势，面临较为严峻的局面。市场的大浪淘沙下，资源向龙头集聚，经营稳健的房企市场地位将进一步巩固。

行业洗牌利好优质房企

房企土储告急，央行进一步释放维稳信号。11月12日，人民银行、银保监会分别召开党委会议，两次会议中都提及房地产相关内容。

央行表示，要维护房地产市场平稳健康发展，坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，促进经济社会高质量发展。

银保监会指出，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

数据显示，重点城市二轮集中土拍中也多是央企、地方国企托底，民营房企参与度较弱。

机构据此分析，市场优胜劣汰中，中小房企可能会快速退出强二线城市或者限价竞争的市场。从2021年半年报看，不少房企存在上半年拿地不足、无新增土地等问题，未来可能持续拿地难。资源和资金将更大幅度地向龙头集聚。

而政策维稳的信号，也进一步预示着，经营稳健的房企地位将进一步巩固。这将利于保持地价和房价平稳，确立房住不炒的长期生态。

以碧桂园为例，中指研究研究数据显示该公司在2021年前九个月的拿地金额总计1294亿元，拿地面积达3716万平方米；累计新增全口径货值为3105亿元，聚焦长三角、广东省、环渤海、长江中游、川渝五大都市圈。

《2021胡润品牌榜》中，碧桂园品牌价值较去年提升54%至370亿元，位列全国第47位，并成为“最具价值地产品牌”，品牌价值居房地产行业首位。

龙头房企土储质量升级

从行业格局来分析，今年以来的诸多楼市调控政策，都在顺应长期稳健、规范的监管需求，而这些将促使行业资源进一步向优质企业靠拢，推动优质房企长期稳健运行。

而另一面，龙头房企也在调整方向，适应新市场环境。一个显著特征是，优质房企改变了从前追求规模的拿地方式，更加注重土地储备的质量。

行业龙头碧桂园表示，坚持三个“不动摇”的投资策略——经营理念不动摇、投资标准不动摇、坚持投资转化率和货值转化率不动摇。

第一轮集中供地中，碧桂园在上海、北京、重庆、郑州、武汉等城市拿下14幅土地，合计权益代价171亿元，总溢价率仅7%。

与此同时，碧桂园可售货值的布局上也继续体现出卓有远见的战略眼光。截至6月底，其在中国内地权益可售资源合计2.2万亿元，以此前权益销售额为基数，可维持公司未来3年以上的销售需求。在上述可售货值中，99%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域。

精准的投资布局下，今年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼2727.9亿元，权益回款率为90%，处于行业领先水平，而这已经是其连续6年回款率超过90%了。

这也意味着，碧桂园在市场环境加速变化中，前瞻性地对潜力大的城市群进行研判，并保持一贯审慎策略，拿地节奏有条不紊，有望在未来持续获得政策红利。

多元发展储备后劲发力

值得一提的是，随着碧桂园地产主业的壮大，其他产业的研发也在齐头并进，与主营业务相辅相成。

以建筑机器人为例，截至2021年10月底，碧桂园旗下全资子公司博智林已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖18个省份近120个项目，累计应用施工超450万平米。

在现代农业领域，碧桂园在佛山市三水区打造一年多季作物的无人化农场，通过自主研发的无人农机设备和运营体系，实现了“耕、种、管、收”等环节的无人化作业。未来，无人农场的遍地开花，将助推碧桂园的乡村振兴更上一层楼，形成经济发展的良性循环。

基于碧桂园的财务稳健性、未来前景预判，摩根士丹利、华西证券、平安证券等机构近期均给予其“增持”“强于大市”“建议关注”等正面评价。

从净资产收益率（ROE）来看，碧桂园近几年该指标均超20%，在头部房企中处于领先地位。

现金流水平同样名列前茅。截至2021年上半年末，公司可动用现金余额1862.4亿元，有息负债总额进一步下降至3242.4亿元；净负债率仅为49.7%，连续多年保持低于70%。

国信证券指出，碧桂园融资成本持续下降，销售在高基数下保持韧性，财务表现稳健；土储资源均衡多样，充足的可售资源保证了公司日后的发展，预计未来将保持高质量增长。（思维财经出品）■